Анализ рынка жилой недвижимости Чехии в 2024 году

В первом полугодии 2024 года рынок недвижимости Чехии демонстрирует признаки восстановления, в то же время дефицит новых предложений повышает цены, отмечают аналитики Global Property Guide. Эксперты ожидают роста стоимости при продажах и считают, что арендные ставки уже больше не будут значительно меняться.

Индекс цен на жилье

По данным Статистического управления Чехии (CZSO), индекс цен на жилую недвижимость в первом квартале 2024 увеличился на 1,18% относительно такого же периода прошлого года. Это стало первым положительным ростом с начала 2023 года. Однако с поправкой на инфляцию показатель все равно снизился на 0,89%, хотя темпы снижения резко замедлились, ведь ранее они составляли 11,15%. Новостройки подорожали на 0,92% (с поправкой на инфляцию подешевели на 1,14%), на вторичном рынке отмечено увеличение цены на 1,23% (снижение с учетом инфляции на 0,83%).

В индексе компании Deloitte отмечено, что квадратный метр жилья в Праге стоил 92 000 чешских крон или 4 301 доллар в январе-марте 2024 года. Это на 7,70% выше показателей 2023-го. В Брно зафиксировано повышение на 9,44%, до 102 00 крон или 4 417 долларов. Наиболее высокий рост наблюдался в Остраве (14,62%), Оломоуце (14,53%) и Пардубице (11,88%). Самое значительное понижение цен отмечено в городах Злин (-5,05%), Йиглава (-2,06%) и Усти-над-Лабем (-1,76%). В Карловых Варах жилье подешевело на 0,22%, до 46 400 чешских крон ($2005).



В девелоперских проектах Праги квартиры были проданы по средней цене 132 928 CZK ($5 757) за кв. м, что на 9,41% больше, ч ем в прошлом году. Кирпичные дома подорожали на 3,85%, до 123 572 крон ($5 352. Цены на квартиры в панельных домах подешевели на 0,39%, до 99 513 CZK ($4 310). Самая высокая средняя цена продажи наблюдалась в районе Прага 1, где цены достигли 196 300 чешских крон ($8 502) за квадратный метр, что сопровождалось самым сильным ростом в годовом исчислении на 19,55%. К категории дорогих относятся Прага 2 – 147 300 CZK ($6 379) и Прага 5 – 137 900 CZK ($5 972).

Жилищное строительство

Эксперты отмечают сокращение объемов жилищного строительства, причем негативная тенденция сохранилась и в 2024 году (-1,87%). Более половины (54%) новых жилых помещений, введенных в эксплуатацию в жилых зданиях за первые два квартала 2024 года, были семейными домами, 43% – частями многоквартирных зданий и 3% – другими типами застроек. Перспективы предложения жилья в Чешской Республике в ближайшем будущем не выглядят оптимистичными, поскольку количество разрешенных к строительству жилых помещений продолжает сокращаться.

Опрос, проведенный аналитической компанией CEEC во второй половине 2023 года, демонстрирует ожидания по снижению предложений на рынке недвижимости Чехии в 2024 году на 0,9%. По-видимому, реализация многих инвестиционных проектов замедлилась или их завершение было отложено. Кроме того, около трети опрошенных застройщиков переоборудовали свои завершенные проекты в арендуемое жилье, что еще больше усугубило и без того ограниченное предложение. Чешский национальный банк (CNB) выделяет давнюю проблему недостаточного строительства новых квартир, особенно в крупных городских районах, таких как Прага, и в целом низкое и негибкое предложение недвижимости в качестве ключевых факторов, способствующих сохраняющейся напряженности на рынке недвижимости.

Спрос восстанавливается

Спрос на жилую недвижимость начинает восстанавливаться. Чешская банковская ассоциация (CBA) со ссылкой на данные Dataligence сообщает, что в 2023 году было продано чуть более 59 000 единиц жилья, это на 0,39% меньше, чем в 2022-м. За первые шесть месяцев 2024-го зарегистрировано в общей сложности 38 107 сделок купли-продажи, что на 43% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты, на которые ссылается ЦБА, связывают всплеск спроса с оживлением ипотечного рынка, чему способствуют более низкие процентные ставки и сокращение разрыва между доходами домохозяйств и ценами на недвижимость. Учитывая более благоприятные рыночные условия по сравнению с предыдущими двумя годами, ЦБА ожидает, что положительная динамика сохранится в течение всего 2024 года.

Арендные ставки

Чехия находится в списке самых дорогих стран для приобретения жилья. Для стандартной покупки новостройки жители страны должны собрать сумму, эквивалентную 13,3 валовым годовым зарплатам. В 2023 году только 76% чешских домохозяйств были зарегистрированы в качестве собственников, а остальные 24% - снимали жилье. По сравнению с показателями 2022 года доля арендаторов увеличилась на 1,10 пункта.
Ассоциация арендного жилья (ANB) прогнозирует дальнейшее увеличение числа арендаторов, поскольку такая форма проживания более доступна. Вице-президент ANB Якуб Высоцкий пояснил в марте 2024 года, что среднемесячный платеж по ипотеке за среднестатистическую квартиру в 1,5 раза превышает среднемесячную арендную плату. «Это все еще довольно большой разрыв, – подчеркнул он. – И не похоже, что он будет сокращаться так же быстро, как снижаются процентные ставки».

Во втором квартале 2024 года средняя цена квадратного метра съемного жилья достигла 305 чешских крон ($13,16) за кв. м, что на 8,54% больше, чем в 2023-м. Самый высокий рост в годовом исчислении зафиксирован в Градец-Кралове (13,58%), Ческе-Будеевице (9,52%) и Праге (9,38%). Наиболее дорогим городом признана Прага, где средняя арендная ставка за квадратный метр составила 408 чешских крон ($17,6). За ней следуют Брно – 345 CZK ($14,9) и Злин – 277 CZK ($12). В Карловых Варах арендная ставка составляет 218 крон или 9,44 долларов, в Усти-над-Лабем – 198 CZK ($8,58).

ANB ожидает, что уровень арендной платы продолжит незначительно повышаться, но ничего драматичного не будет, по мнению президент ANB Якуба Высоцкого. Квартиры будут дорожать быстрее, чем ставки за съемное жилье. На данный момент факторы роста аренды, похоже, остались позади. Аналитики Global Property Guide отметили, что показатели средней валовой доходности от аренды жилья в Чехии снижаются – с 3,95% в третьем квартале 2023 года до 3,58% апреле-июне 2024-го.

Прогнозы экспертов

(CNB) прогнозирует постепенное восстановление цен на жилые дома в краткосрочной и среднесрочной перспективе, при этом к концу 2024 года индекс цен на жилье вырастет чуть менее чем на 5%. Предполагается, что в 2025-м тенденция к росту цен на недвижимость сохранится, но динамика в годовом исчислении останется относительно низкой по сравнению с 2020-2021 годами.

Европейская комиссия считает, что ВВП Чехии восстановится до 1,2% в 2024 году и достигнет 2,8% в 2025 году. Прогнозы МВФ более консервативны, но также предполагают повышение – на 0,7% и 2% в ближайшие два года. Эксперты также ожидают снижение общей инфляции до 2,5% в текущем году и до 2,2% в следующем. Напомним, в 2022-м этот показатель достигал 15,1%, в 2023 – 10,7%, а в июле 2024 он упал до 2,2%.

В целом прогнозы благоприятны для Чехии, они основаны на повышении реальной заработной платы и покупательной способности. Ожидается возобновление роста потребления домашних хозяйств. Смягчение условий финансирования после постепенного снижения ключевой ставки центрального банка и увеличение притока средств из ЕС поддержат инвестиции в строительство в будущем. В то же время, согласно оценке МВФ, на экономическую активность и инфляцию в стране может негативно повлиять возможный новый скачок мировых цен на энергоносители, очередные сбои в цепочках поставок или рост геополитической напряженности.

Читайте также:

В Евросоюзе возник риск нового энергетического кризиса

Стоит ли вкладывать средства в недвижимость Чехии