Стоит ли вкладывать средства в недвижимость Чехии

На Пражском форуме недвижимости 2024 эксперты отметили, что рынок инвестиций в недвижимость в последние месяцы был довольно спокойным. Количество продаж низкое, банки придерживаются довольно консервативного подхода к потенциальным вложениям средств и сделкам, сообщает портал Property-forum.

Йозеф Малиж, исполнительный директор Star Capital Finance отметил, что существует большой разрыв между запросами владельцев недвижимости, и тем, что готов предложить потенциальный покупатель. Он считает, что торговые центры первого поколения по-прежнему обладают хорошим потенциалом. «В наши дни речь идет уже не просто о покупке продукта, а об услугах. Более того, они расположены в хороших местах, что является привлекательной инвестиционной возможностью», – пояснил он.

Ленка Костроунова, директор по финансированию недвижимости в ČSOB, констатировала, что их банк был немного осторожнее, чем годом ранее, и продолжает применять консервативную структуру по отношению к инвесторам. Предпочтение отдается диверсифицированным портфелям, где могут быть недавно построенный офис, связанный с ESG, логистические сектор и небольшая часть жилого фонда.

Генеральный директор Upvest Дэвид Музил, выступая от имени частных кредиторов, объяснил, что применяется целостный подход к структуре капитала, чтобы убедиться, что она достаточно надежна. «Мы входим в проект позже, когда у него будет 50-55% предварительной продажи», – добавил он. Зато при этом предлагается более высокое кредитное плечо, при таком подходе доходность для инвесторов привлекательнее.

Эксперты обсудили возможность зарубежных инвестиций, рассматривая в первую очередь объекты в Польше и Германии. Заместитель председателя правления компании «Чешскоморавска Немовитостни» Йозеф Эйм заявил, что пока удается находить хорошие варианты в Праге, поэтому есть желание оставаться местным инвестором. Йозеф Малиж подтвердил, что в Праге и Чешской Республике было много ликвидных объектов и отметил, что вакантность офисного рынка Праги чрезвычайно низка, около 7% – по сравнению с 15-20% в Нью-Йорке. В офисах 96% заполняемости. При этом, по его мнению, рынок Польши с 40-миллионным населением предполагает высокий уровень потребления, это хорошо работает для логистики, офисов и розничной торговле, поэтому есть смысл расширять объемы сделок по этому направлению.

Переходя к рынку жилья, участники дискуссии отметили, что он переживает трудные времена, но многие негативные факторы ослабли. Напомним, в первом квартале 2024 года средняя цена недвижимости на вторичном рынке Чехии выросла на 2%. Тенденции к улучшению ситуации прослеживаются в крупных городах. При этом в менее активных локациях по-прежнему наблюдается стагнация.

Сказывается невысокая доступность жилья. В 2019-2023 годы квартира 3+1 подорожала с 7,1 млн крон до 10,1 млн, а ежемесячный платеж по ипотеке за тот же период стал больше в 2 раза – с 22 500 до 47 300 крон. Чехия оказалась одной из самых дорогих стран в Европе, в которой на жилье нужно зарабатывать 13 лет. По данным портала Numbeo на апрель 2024 года, средняя цена квадратного метра квартиры в центре Праги достигает 170 207 чешских крон или около 6 800 евро, за его пределами – 120 555 (€4 790). В Брно квартиры стоят в среднем 89 500 – 114 600 крон или 3557-4554 евро за кв. м. В Остраве 44 838 - 54 800 крон (€1782-2178).

Банковское финансирование таких активов зависит от экономической целесообразности проекта. Иржи Ванчура, директор по недвижимости и корпоративным финансам Trinity Bank, рассказал, что около 60% текущего портфеля организации приходится на жилую застройку. «Мы фокусируемся на крупных городах. Мы верим в этот рынок и считаем, что на него есть спрос», – пояснил он. Многие эксперты проявляют осторожный оптимизм по поводу перспектив рынка недвижимости Чехии. Позитивные моменты основаны на увеличении оформленных ипотечных кредитов и прогнозах о снижении процентных ставок.

Якуб Корф, финансовый директор Trigema, подтвердил: «Надежный проект с приемлемой бюджетной оценкой в сочетании с возможностью подготовки проектной документации в соответствии с требованиями ЕС всегда облегчает переговоры с банками. Это неизбежная тенденция». Он также рекомендовал проявлять больше креатива и тщательнее выбирать проект и дату его начала, а также просчитывать перспективы.
Якуб Корф отметил, что после проведения расчетов некоторые инвесторы сейчас откладывают и даже останавливают свои проекты. На этот рынок вряд ли стоит выходить российским инвесторам. В 2022 году Чехия заморозила имущество, принадлежавшее РФ, в стране также ужесточили правила въезда и пребывания для россиян. Добавим, что уровень средней арендной доходности недвижимости в Чехии варьируется от 4 до 5%, это не очень высокий показатель, особенно на фоне завышенных цен на недвижимость.

Читайте также:

В России закрывают программу льготной ипотеки на новостройки

На Кипре придумали еще одну программу с ВНЖ за инвестиции в жилье

В Финляндии падают цены на жилье и объем продаж