Коммерческая недвижимость Барселоны: специфика рынка, происхождение инвесторов и будущие перспективы

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Барселоны (Испания) Наталья Метельская рассказала, чем примечателен рынок коммерческой недвижимости для инвесторов, каковы его особенности и перспективы.

Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость Барселоны и уровень цен

2017 год стал годом консолидации инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. По итогам 2016 года, объем инвестиций в Барселоне достиг 40% от общенационального, составив €2495 миллионов. Значимым событием 2016 года стало приобретение банком Deutsche Bank торгового центра «Диагональ Мар» за €495 миллионов.

Примечательно, что несмотря на рост на протяжении последних лет, недвижимость в Барселоне по-прежнему на 30% дешевле, чем в других европейских столицах, что делает средиземноморскую столицу Испании особенно привлекательной для международных инвесторов, на долю которых приходится 50% инвестиций в этот город.

Кто и во что вкладывает?

Согласно исследованию, проведенному компанией Engel & Völkers, рейтинг иностранных компаний, инвестирующих в покупку зданий в Барселоне, распределился следующим образом: 1-е место занимают компании из Израиля, на долю которых приходится 30% инвестиций, на 2-м месте компании из Франции (25%), далее следуют Великобритания (20%) и США (15%).

Инвестиции в коммерческую недвижимость сохраняют свою активность, особенно в здания требующие восстановления или капитального ремонта, а также, торговые площади и помещения ресторанов в туристических местах. Арендная плата в самых востребованных районах и на коммерческих улицах с наибольшей проходимостью составляет €200-270/м2 в месяц.

Положительная тенденция наблюдается и на рынке офисной недвижимости. Так, согласно данным компании Merlin Properties, рост цен в 2017 году составил 4,5%, что является самым высоким показателем в Испании для объектов этого типа. Офисы Барселоны заполнены на 89%, а стоимость
их аренды возросла в среднем на 10%. Как следствие, в Барселоне очень сложно найти офис площадью более 3000 кв.м в хорошем районе.

Наиболее пострадавший от экономического кризиса и развития интернет торговли сегмент торговых помещений в спальных районах города, благодаря росту стоимости аренды жилья также привлекает частных инвесторов и малые ремонтно-строительные компании. При наличии вентиляции, многие из таких помещений могут быть переоборудованы в жилые лофты или апартаменты свободной планировки.

Иностранные покупатели чаще всего отдают предпочтение недвижимости с недавно заключенными договорами аренды, хотя с точки зрения рисков, арендаторы со стажем от трех лет более надежны. К сожалению, бывают случаи договоренности между владельцем недвижимости и арендатором – так называемые «фиктивные» договора аренды, когда помещение арендуется с целью повышения его стоимости или более быстрой продажи. Поэтому, очень важно проверять не только платежеспособность и репутацию арендатора, но и востребованность объектов данного типа, соответствие арендной платы предложениям на рынке, в том числе.

Основное отличие аренды коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что сумма арендной платы коммерческой недвижимости подлежит начислению налога НДС, который в Испании составляет 21%. В виду этого, а также по ряду иных причин, начиная с определенного уровня инвестиций и персональной ситуации инвестора, многие объекты коммерческой недвижимости приобретаются на юридическое лицо – чаще всего общество с ограниченной ответственностью принадлежащее инвестору. В таких случаях, заключается договор займа между инвестором и его компанией под минимальный процент. После оплаты налогов, компания выплачивает долг кредитору, а кредитор оплачивает подоходный налог с полученных им процентов за финансирование.

Поскольку услуги по администрированию недвижимости составляют от 5% арендной платы, начиная с определенного уровня рентного дохода целесообразнее регистрировать компанию, которая будет покупать недвижимость и администрировать ее. В любой случае, важно учитывать, что расчет рентабельности и рисков инвестиций в коммерческую недвижимость требует детального изучения каждого конкретного случая и индивидуального подхода.

Район Барселоны 22@

Район Барселоны 22@, привлекает технологические компании, что послужило толчком строительства офисных зданий. Рост строительства в сфере офисной недвижимости, также, объясним еще и тем фактом, что во время затяжного кризиса многие офисные здания были переоборудованы в отели или апартаменты.

В подтверждение этого можно отметить, что в 1-м квартале 2018 года заключен договор аренды практически всего офисного здания площадью 20.000 кв.м в районе 22@, которое находится на этапе строительства. Арендаторами стали две технологические компании - Schibsted и King - создатели видеоигры Candy Crush.

Перспективы каталонского рынка коммерческой недвижимости

Несмотря на политическую турбулентность, Каталония остается одним из лучших регионов для инвестиций в Южной Европе. Автономное сообщество вновь заняло первое место в рейтинге, составленном Fdi Magazine (дочерней компанией Financial Times) как лучший регион на юге европейского континента для инвестиций в 2018 и 2019 годах. Что касается городов, то Барселона заняла второе место среди лучших городов для инвестиций в южной Европе. На первом месте оказался - Стамбул, в то время как Мадрид занимает четвертое место, Бильбао - девятое, а Валенсия - десятая.

Благодаря политике, направленной на поддержку предпринимательства и развития IT-сектора, Барселона привлекает активную молодежь, которая по окончании обучения, на основании бизнес-плана может получить вид на жительство с правом ведения собственного бизнеса. Город предлагает массу программ в помощь начинающим предпринимателям, акселераторов бизнеса и площадок для поиска инвестиций. Например, компания Colonial инвестировала €17 миллионов в покупку здания площадью 4300 кв.м., в котором будет размещено новое подразделение Utopic-US - компании, специализирующееся на управлении коворкингами и организацией пространства для совместной работы.

На сегодняшний момент, Барселона занимает шестое место в рейтинге европейских городов в плане транспортных возможностей, но потенциал города все еще не исчерпан. Так, в аэропорту Эль-Прат к 2026 году будет построен терминал для межконтинентальных рейсов, что позволит повысить пассажиропоток с имеющихся 55 млн. человек до 70 млн. В виду ограниченных земельных ресурсов в районе аэропорта Эль-Прат, чтобы увеличить пропускную способность пассажиров будет создана единая система транспортных коммуникаций с аэропортом Жироны, где запланировано строительство станции скоростных поездов.

Таким образом, положительная тенденция на рынке недвижимости будет сохраняться. Несмотря на то, что каталонская столица очень компактный город с высокой плотностью застройки, на рынке все еще доступны целые кварталы, в реконструкции которых заинтересована мэрия города. В данный момент, есть два массива, достойных внимания девелоперов и промоутеров – в районе Ла Клота и Провансаль-дель-Побленоу.
При покупке коммерческой недвижимости частными инвесторами, основное внимание следует уделять мониторингу потенциала конкретной зоны или объектов конкретного типа.

International Investment