Рынок недвижимости Венгрии будет оживленным в 2025 году

Партнёры Act Legal Адам Каплони и Гергели Бан видят множество поводов для оптимизма в перспективах Венгрии. «В 2025 году рынок недвижимости будет оживлённым!» – считают они, несмотря на то что в 2024 году сделок не очень много, а объем инвестиций снизился во всей экономике страны в целом.

Эксперты считают, что большим потенциалом обладает сектор гостеприимства. Туризм восстановился и, как ожидается, продолжит расти. В течение 2023 и 2024 годов было завершено строительство нескольких новых отелей, в том числе роскошных), и Гергели Бан ожидает новых разработок, включающих и реконструкцию.

Адам Каплони полагает, что перспективен и сектор логистики. Постоянный рост складских площадей изначально был вызван развитием электронной коммерции, а затем ускорился из-за пандемии и изменения покупательских привычек. Однако нет уверенности, что эта тенденция сохранится. На данный момент не так сложно найти арендаторов, а вот с хорошими локациями возможны проблемы.

«Я не вижу потенциала роста в классической розничной торговле (включая торговые центры и небольшие магазины) в краткосрочной перспективе, – заявил Адам Каплони. – На рынке жилой недвижимости, возможно, были взлёты и падения, но благодаря государственным субсидиям, предоставляемым людям, желающим купить новое жильё, он всё ещё работает».

Доля местных игроков в сфере девелопмента/инвестиций, по мнению экспертов, определённо растёт. Сейчас существует группа венгерских предпринимателей, которые по тем или иным причинам способны реализовывать крупные проекты. Многие из них также ищут инвестиционные возможности за рубежом. Однако крупнейшими девелоперами по-прежнему остаются международные компании.

Каплони отмечает, что некоторые иностранные игроки, которые раньше считались неотъемлемой и стабильной частью венгерского рынка, либо покинули Венгрию, либо сократили свои портфели, и не все их активы были приобретены другими международными инвесторами. Тем не менее, по его мнению, доверие к венгерскому рынку осталось. «Основные факторы, привлекающие инвесторов, могут различаться в зависимости от отрасли, но девальвация венгерского форинта, безусловно, является одним из них, особенно с учётом того, что почти вся коммерческая аренда оплачивается в евро», – пояснил он.

В стране значительно снизилась инфляция, до 3% официально. Фактически, она вероятно, выше и определенно больше инфляция стоимости материалов, рабочей силы, но уровень гораздо менее экстремальный, чем в 2022-2023 годах. В то же время девальвация венгерского форинта по отношению к евро и доллару США является постоянным трендом, который в некоторой степени будет способствовать росту цен на материалы.

Все ключевые игроки рынка адаптировались к концепции ESG. Уже довольно много времени новые здания не строят без получения сертификатов BREEAM, LEED или других подобных. Если говорить об аренде офисов, то уже давно существует тенденция, согласно которой арендаторы предпочитают переезжать в более эффективные, экологичные и экономичные здания. При этом соблюдение недавних нормативных требований ESG пока лишь рассматривается. Впрочем, в конечном счете у них не будет другого выбора, кроме как соблюдать требования.

Наблюдается тенденция к тому, что иностранные компании навязывают своим партнёрам по контрактам (арендодателям, поставщикам и т. д.) свою внутреннюю политику в области ESG. Обычно это делается по принципу «бери или уходи», и они также требуют от своих партнёров соблюдения условий во всей цепочке поставок. Не все местные компании пока готовы к этому. Рано или поздно новые правила ESG потребуют этого от каждого, но давление уже ощущается ещё до того, как в Венгрии был принят закон, делающий их обязательными.

В стране традиционно сохраняется проблемы бюрократии, но Гергели Бан отметил, что за последние 15-20 лет было немало сделано для снижения административной нагрузки и упрощения процедур. Многие процессы были полностью переведены в цифровой формат, и они действительно стали быстрее, прозрачнее и удобнее для пользователей. «Это история успеха, – уверен он. – И такая цифровизация продолжается. Например, с января следующего года все процедуры регистрации прав собственности на землю переведут в цифровой формат, и все регистрации будут проводиться без подачи каких-либо документов в органы власти. Вся венгерская администрация переживает цифровую трансформацию».

Адам Каплони при этом отмечает, что Венгрия не очень хорошо справляется с поддержанием предсказуемой правовой среды. Правительство склонно часто менять даже основополагающие законы либо ради краткосрочной выгоды, либо потому, что необходимо исправить ошибки. Действующий Гражданский кодекс, например, вступил в силу 20 лет назад, но с тех пор в него вносились поправки более 30 раз. Если правительство решает поддержать какие-то приоритетные проекты, оно не боится менять закон в их поддержку. Недавнее общее изменение включает в себя полную реформу правил зонирования и строительства, а также связанных с ними процедур лицензирования, которые вступят в силу в октябре этого года и обещают меньше бюрократии.

Эксперты ожидают, что в 2025 году появится медленный, но уверенный рост, и в ближайшие 12 месяцев в Венгрии окажется больше перспективных инвестиций. Ранее Национальный банк страны заявил, что рынок коммерческой недвижимости достиг дна и теперь можно ожидать медленного восстановления. В сентябре 2024 года зафиксирован резкий рост активности в сфере ипотечного кредитования – по данным брокерской компании Duna House, в этом месяце было выдано жилищных кредитов на общую сумму 112 млрд форинтов, более чем вдвое (на 106%) выше показателей аналогичного периода предыдущих лет. Это увеличение тоже указывает, по мнению аналитиков, на восстановление спроса и доверия.

Читайте также:

Венгрия планирует в 4 раза увеличить налог на краткосрочную аренду жилья

Венгрия введет более строгие правила для иностранных работников

Австрия продлевает внутренний пограничный контроль с Венгрией и Словенией до мая 2025 года