В Бангкоке снизился спрос на кондоминиумы

В третьем квартале 2024 года в Бангкоке наблюдалось снижение в новых продажах и передаче собственности на рынке кондоминиумов, по данным Knight Frank Thailand. Негативное влияние оказывают кредитные ограничения, невысокая покупательская способность и общий спад экономики королевства.

Экономические проблемы

Признаки улучшения ситуации появились со второго квартала 2024 года, когда снижение по количеству сделок стало менее выраженным. Однако в июле-сентябре коэффициент передачи прав собственности снова стал меньше, несмотря на различные меры экономического стимулирования, поддерживающие сектор недвижимости.

Натта Кахапана, управляющий директор Knight Frank Thailand, напоминает, что с апреля правительство снизило плату за регистрацию ипотеки до 0,01% для кондоминиумов стоимостью от 3 до 7 миллионов батов ($87-203 тыс.) ориентируясь на рынок среднего и низкого ценового сегмента. На его долю приходится 86% от общего объема рынка, и он по-прежнему сталкивается с наибольшими трудностями при получении кредитов.

Общий экономический спад усугубил проблему, вынудив многих покупателей из этой категории больше полагаться на займы по кредитным картам для покрытия повседневных расходов, снижая спрос на ипотеку. Около 30 000 квартир из завершенных проектов все еще ожидают продажи.

Сокращение продаж

Количество предложений с новыми квартирами в третьем квартале сократилось до 2093, что на 71,4% меньше по сравнению с предыдущим кварталом. Большинство из них были в проектах по цене 100 000 батов (около $2900) за кв. м и выше, и только 400 квартир стоили менее 80 000 ($2300).

На недавно построенные кондоминиумы в центре Бангкока пришлось 12%, или 263 единицы жилья. В проектах в этом районе меньше квартир, и из-за нехватки земли больше внимания уделяется уединению. В то же время 28,6% новых проектов были расположены в районах вокруг центра города, и большинство из них стоили от 120 000 батов ($3472) за кв. м и выше. Остальные 58,9% были расположены в пригородах Бангкока, где основная часть проектов стоит примерно столько же, как и в более близких к городу районах.

Новые предложения в этом квартале отражают уверенность застройщиков в том, что они могут рассчитывать на более высокие покупательские способности, стремясь снизить риски, связанные с запасами и потенциальными проблемами с доступностью кредитов в будущем.

Данные по продажам и бронированию на рынке кондоминиумов указывают на замедление темпов роста. Новые продажи составили всего 25% от общего объема. В завершенных проектах показатели также снизились, что отразилось на уменьшении числа сделок по передаче права собственности. Эксперты отмечают, что проблема в значительной степени связана с ростом задолженности домохозяйств, особенно среди покупателей в сегменте реального спроса. Многие из этой группы увеличили задолженность по кредитным картам или потребительским займам, что мешает им получить ипотеку из-за существующих долговых обязательств.

Лидируют по количеству непроданных квартир пригороды Бангкока – 64,7%, в частности в Восточной зоне (Банг На-Сринакарин-Рамкхамхенг), Северной (Нгамвонгван-Чангваттана-Рангсит) и Южной (Чарансанитвонг Пхеткасем-Банг Кхае). В районе, окружающем центральный город, доля непроданных объектов составляет 22,5%, включая зоны Фахоньотхин-Пхая Тай и Ладпрао-Ратчада-Рама 9. В центре доля такой недвижимости самая низкая – 12,8%, особенно в Сукхумвите.

Большинство новых проданных объектов были отнесены в третьем квартале 2024 года к категории B, их количество составило примерно 7000 единиц. Такая недвижимость ориентирована на людей с покупательной способностью в ценовом диапазоне 3,5–7 миллионов тайских батов или от 102 тыс. долларов до 203 тыс. Такие покупатели способны вносить платежи в рассрочку. Также спросом пользовались проекты в ценовом диапазоне 2,5–3 млн ($72-87 тыс.), в основном среди инвесторов. В то же время конечные покупатели, как правило, предпочитали аренду покупке.

Аренда жилья

О смещении интереса в сектор съемного жилья сообщают и другие эксперты. Пхуванай Пхаттарафокин, генеральный директор платформы для продажи недвижимости LivingInsider Co, рассказал, что в 2024 году количество поисковых запросов на аренду недвижимости выросло до 57 миллионов, что на 13% больше, чем в 2023-м. В то же время число запросов о покупке сократилось до 47 млн, что на 20% меньше, чем в прошлом году. Аренда стала считать более практичным вариантом, чем покупка.

При этом на рынке продаж в городах наиболее популярным кондоминиумы – их доля составила 74%, а любителей домов 26%. Среди кондоминиумов наиболее популярны квартиры с одной спальней (63%), за ними следует жилье с двумя спальнями (24%) и студии (10%).

Повышение арендных ставок не оказало значительного влияния на валовую доходность, которая колеблется от 5,07% в Бангкоке до 7,05% в Саттахипе. Многие объекты иностранцы могут получить только в долгосрочную аренду, а не в собственность, что понижает инвестиционную привлекательность.

Снижение цен

Запрашиваемые цены на кондоминиумы в третьем квартале снизились. В Центральном деловом районе (ЦДР) они составляли примерно 239 504 тайских батов (около $7 тыс.) за кв. м, что на 4,10% ниже, чем в предыдущем квартале. В районе Сити-Фрайндж – почти 123 216 ($3564), это на 3,3% меньше, чем в апреле-июне.

В пригородных районах стоимость кондоминиумов составляет около 72 703 тайских батов ($2100) за кв. м, что на 5,0% больше по сравнению с предыдущим кварталом.

При усреднении запрашиваемых цен по всем районам наблюдается общее снижение на 0,8%, что свидетельствует о попытках застройщиков скорректировать стоимость, чтобы вывести непроданную недвижимость с рынка.

Прогнозы: замедление рынка

Рынок кондоминиумов продолжает испытывать давление со стороны покупательной способности. Негативно сказываются и кредитные ограничения. Процентные ставки по новым кредитам снизились, но незначительно – на 0,25%. Ожидается, что замедление роста рынка продолжится. Перспективы рынка кондоминиумов остаются сдержанными в четвертом квартале этого года. В течение шести месяцев можно ожидать постепенного восстановления личных доходов, что может немного увеличить спрос на жилищные кредиты, хотя он и не вернётся к нормальному уровню. Это отражает продолжающееся замедление роста розничных кредитов на жильё, по данным Банка Таиланда, и осторожную кредитную политику финансовых учреждений, основанную на рисках заёмщиков.

Рынок кондоминиумов в ценовом диапазоне 1-3 миллиона тайских батов сильнее всего пострадает от ослабления покупательной способности и ужесточения критериев кредитования. Разработчикам необходимо решить эти проблемы и найти способы снизить риски при расчистке оставшихся объектов. Между тем, новые проекты запускаются по все более высоким ценам из-за роста стоимости земли, что приводит к несоответствию уровню доходов покупателей в этом сегменте и делает доступность по цене серьезной проблемой, несмотря на спрос. Для проектов с нераспроданными товарами разработчикам, возможно, потребуется внедрить стратегии стимулирования продаж, такие как гибкие условия оплаты, низкие процентные ставки или программы внесения первоначального взноса с минимальными требованиями к предоплате, которые могут помочь мотивировать покупателей.

Читайте также:

В Таиланде активизировался рынок брендовой недвижимости

Что происходит на рынке жилой недвижимости Таиланда в 2024 году