Главные тренды рынка недвижимости Болгарии. Итоги 2024

Многие негативные ожидания в отношении рынка недвижимости Болгарии не оправдались в 2024 году. Процентные ставки остались низкими, объемы банковского кредитования выросли, как и цены. К декабрю стоимость жилья в различных регионах страны повысилась на 10-15% в годовом исчислении, отмечает управляющая директор Bulgarian properties Полина Стойкова. При этом многие эксперты указывают на сохранившиеся проблемы с незарегистрированными объектами, переоценкой недвижимости и сложностями, связанными со вступлением в Шенгенскую зону.

Генеральный директор Bulgarian Properties Дима Большаков отметил, что в Софии средняя цена жилья уже достигли 2000 евро за квадратный метр. При завершенные домов, которые выходят на вторичный рынок, средние цены достигают 2300-2500 евро. Серьезный рост произошел во второй половине года. На основании реально заключенных сделок номинальный рост цен оценивается на 18% относительно 2023-го, а в реальном 16%. За первые два квартала объем выдаваемых жилищных кредитов вырос на 36% в годовом исчислении.

Портал Fakti отмечал рост цен в третьем квартале на 14% и напоминал, что в 2023 году темпы повышения достигали 21%, так что есть смысл говорить не о повышении активности, а о замедлении. Наибольшее увеличение, по данным этого издания, зафиксировано в региональных городах Видин, Кюстендил, Ловеч и Сливен – более 20%. В Софии, Пловдиве и Старой Загоре увеличение варьировалось от 6,9 до 7,7%, то есть ниже среднего показателя по стране. В то же время спрос в этих городах оставался одним из самых высоких. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Бургасе оценивалась в 1837 евро, в Пловдиве – 1300, в Софии– 1290 евро за кв. м, а самые дешевые квартиры в Силистре – 649.

Брокер недвижимости Димитар Каладжиев подчеркнул, что в настоящее время спрос на недвижимость превышает предложение, поддерживая высокий интерес к покупке жилья, об этом пишет Novinite. На его взгляд, уровень цен соответствует средним показателям в европейских столицах, хотя они и выше на 20-30%, чем в 2008 году.

Эксперт отметил, что большинство рыночных предложений, около 85%, относятся к среднему сегменту. Наиболее востребованы двухкомнатные квартиры площадью от 55 до 65 квадратных метров и трешки от 90 до 100 кв. м. Такие размеры особенно привлекательны для молодых семей, которые составляют самую большую группу покупателей. И наоборот, более крупные и роскошные объекты недвижимости сложнее продать, поскольку они часто превышают психологические ценовые пороги для покупателей.

Хотя существенных проблем с предложением недвижимости нет, Каладжиев отметил, что ограниченный выбор на вторичном рынке создаёт трудности. Еще один фактор, поддерживающий стоимость, инфляция. Недвижимость служит защитой от обесценивания денег, позволяя сохранять своё состояние, поэтому население старается вложить средства в этот сектор.

Аналитики портала Investor.bg считаютю, что рынок жилья в Болгарии находится в начале процесса деформации ценообразования и цен на недвижимость. Насколько переоценен рынок сейчас, будет понятно в апреле 2025 года, когда опубликуют годовые данные, подчеркнула преподаватель Экономического университета Варны Татьяна Владимирова.

Сильный рынок труда, где безработица составляет всего 3,6%, чувствительный рост доходов за последние пять лет, и доступ к дешевым вариантам ипотечного кредитования создают оптимистичные ожидания у покупателей жилья. При этом уже возникает реальный риск переоценки. Эксперт считает, что для рынка лучше вернуться прямо сейчас, даже ценой сокращения сделок, к более умеренным ценам и сбалансированному пути развития, потому что «завышения не заканчиваются хорошо».

Сильные рост цен можно остановить, если покупатели считают, что они стали слишком высокими и не желают платить такие суммы, но это менее вероятный сценарий из существующих из-за оптимизма среди покупателей, считает Татьяна Владимирова. Скорее всего, власти ужесточат правила.

В начале октября Нацбанк Болгарии уже ввел ограничения для ипотеки. Вступили в силу новые правила выдачи и пересмотра условий жилищных кредитов, которые направлены на охлаждение сектора. В соответствии с ними ипотечный заем не может превышать 85% стоимости недвижимости, а максимальные расходы по нему не должны быть больше 50% ежемесячного дохода. Самый большой срок погашения теперь составляет 30 лет. Эксперты ожидают, что это приведет к плавному повышению процентных ставок.

Татьяна Владимирова считает, что это только начало. Экономисты пытаются ввести более точную методологию оценки риска при выдаче займов, и в 2025 году потеряют возможность получить ипотеку новые категории покупателей, не имеющие достаточной суммы на первоначальный взнос. Следующие два ограничения, вероятно, будут также касаться соотношения между ипотечным долгом и годовым доходом.

Аналитики Colliers ранее прогнозировали сокращение сделок с инвестиционными целями и увеличение доли покупок для проживания. В Болгарии сохраняются проблемы с вводом, многие объекты не имеют акта 16, без которого эксплуатация запрещена. Распространены случаи мошенничества – в связи с отсутствием прозрачной системы заключения сделок. Отсутствует единый реестр, где можно увидеть полную информацию об объекте. Арендная доходность низкая. По данным Global property guide на январь 2025 года, в Софии этот показатель составляет лишь 4%. Для сравнения – в Грузии, где условия более привлекательны для иностранцев, 8-10%, а от брендовой недвижимости еще выше.

Полное вступление в еврозону может привести к очередному витку роста цен и процентных ставок, а также уменьшит доступность рынка недвижимости для некоторых категорий покупателей. В частности, приобрести недвижимость станет сложнее гражданам России в связи с ограничением на валютные операции.

Читайте также:

Болгария и Румыния войдут в Шенген: смогут ли россияне ездить в эти страны

Европейцы тратят на жилье около 20% своих доходов