«Реакция на новый закон о легализации незаконных построек у владельцев черногорской недвижимости неоднозначная»

Эксперт по рынку недвижимости Черногории Анна Свидерская продолжает рассказывать об особенностях покупки жилья в этой стране. Начало интервью читайте здесь.

- Началась легализация незаконных построек, что было для Черногории большой проблемой. Насколько сами люди стремятся узаконить свои объекты? Чем грозит иностранному инвестору приобретение неузаконенной постройки? Насколько легко её узаконить? Какие подводные камни у таких сделок и как их избежать?

- После долгих и неоднократных перенесений дат начала приема документов на легализацию, в 2017 году все-таки начался этот важный, сложный и, для некоторых, дорогой процесс. Так как на начальном этапе не был четко разработан механизм подачи документов, а также стоимость процедуры, то активная стадия по подаче документов проходит с начала 2018 года и закончится она 15 июня 2018 года, перед началом сезона. Реакция, как у граждан Черногории, так и у иностранцев, которые владеют недвижимостью, нелегально построенной или построенной еще по старым законам, когда не требовалось разрешение на строительство, неоднозначная. Кто-то сразу же выставил такие объекты на продажу в попытке избежать затрат на легализацию. Кто-то с самого начала приема документов был готов к этой процедуре, так как законом предусмотрена гибкая система выплаты.

Своим клиентам мы не рекомендуем покупать объекты, построенные без разрешения, так как это дополнительные немалые затраты и время, потраченное на подготовку документов, прохождение всех процедур. Этого можно избежать, выбрав объект с полным пакетом документов, возможно потратив чуть больше времени на его поиск.

Хочу лишь отметить, что на законодательном уровне нет запрета на сделки с объектами, построенными нелегально. Нотариус имеет полномочие только уведомить о таком отягощающем факторе, как постройка без разрешения. На свой риск покупатель может совершить такую покупку. Если в будущем он, не пройдя процедуру легализации, решит свой объект сдавать в аренду, а именно дом/этаж или мини-отель (апартмани), то по новому закону ему в этом откажут, так как среди документов, необходимых для получения разрешения, есть и документ, подтверждающий легальность или то, что документы на рассмотрении.



Как таковых, подводных камней нет в сделках с объектами без легализации, все происходит исключительно по желанию покупателя. Как-либо повлиять на решение покупателя на данный момент нельзя. Возможно, в будущем появятся законодательные нормы, которые запретят или ограничат продажу объектов без полного пакета документов.


- В законе о легализации построек говорится, что легализовать можно будет только те объекты, которые внесены в детальный урбанистический план. Легализовать объекты, которые находятся в зонах, относящихся к аэропортам, ж/д путям, национальным паркам, ЛЭП, на оползнях и в местах, где запланирована постройка объектов инфраструктуры, невозможно. Как быть тем, чья незаконная недвижимость не входит в этот план? Где достать такой план потенциальному инвестору, чтобы убедиться, что продаваемый ему объект включен туда?

- В законе действительно есть такая норма, что ряд объектов не подлежат легализации и на данный момент решить этот вопрос владелец такого объекта никак не может. Шансы есть только у тех, кто построил на территории без ДУП, но в ближайшем будущем эта территория в него будет вписана. Во всех остальных вариантах легализация невозможна, на хозяев будут накладываться штрафы.

Получить информацию о плане можно, мы всегда заказываем проверку всех документов в соответствующих органах, поэтому клиенты могут быть уверены, что выбранный ими объект имеет чистые документы и в будущем он может быть спокойным. В основном такие проверки нужны при покупке домов/вилл или квартир в малоквартирных домах, построенных частными инвесторами.

- Как инвестору убедиться, что приобретаемая недвижимость узаконена или что её можно узаконить?

- Всю информацию по объекту инвестор может получить как от агентства, через которое он работает, заказав услугу проверки документов – это стандартная практика, так и через адвоката или нотариуса.

- За сколько сейчас можно купить узаконенную небольшую виллу (100-200 м2) в пределах одного километра от берега?

- Большой разницы цен на объекты, узаконенные или нет, сейчас не наблюдается. Стоимость больше зависит от степени срочности продажи, от региона. В базе нашего агентства есть отличные варианты вилл, как в современном стиле, так и в аутентичном, по цене 115-200 тыс. евро. Недавно был продан замечательный дом в Сутоморе, со всеми документами, и его цена, из-за срочности продажи, была 88 000 евро! Вот пример одного из вариантов домов с отличной локацией, высоким качеством постройки и полным пакетом документов.


- Сталкивались ли вы на практике с проблемами клиента при приобретении незаконных построек? Насколько часто такие постройки покупают и почему?

- В практике нашего агентства таких сделок не было, но общаясь с коллегами и с продавцами, могу сказать, что сделки с такими объектами проводятся, причем покупатели – не только жители стран СНГ, но и европейцы. Скорее всего это были сделки по объектам, на которые получены Лист непокретности, они построены в местах, вписанных в ДУП, и с легализацией сложностей не будет, только затраты в тысячи евро. Причины покупки таких объектов объяснить сложно. Скорее всего, привлекательный внешний вид объекта, близость к морю, вид красивый, так как многие объекты с документами – старой постройки и требуют вложений, к тому же имеют непривычную для жителей СНГ планировку – каждый этаж это отдельное жилое пространство – квартира.

- Покупка недвижимости дает право на ВНЖ в Черногории. В отличие от многих стран Европы, Черногория не устанавливала минимальный ценовой барьер. В теории, после проживания около пяти лет иностранец может претендовать на ПМЖ. Как эта норма работает на практике?

- Действительно, как в старом 2015 года законе, так и в новом законах «Об иностранцах» прописано, что на основании недвижимость ее владелец, а также члены семьи, имеют право претендовать на ВНЖ, но это подразумевает необходимость постоянного проживания в стране и отсутствия в стране не более 30 дней в году. Для тех владельцев, которые приезжают только на отдых, оформлять ВНЖ нет смысла. У них предусмотрена бесплатная регистрация в Туристическом агентстве, без необходимости оплачивать туристический сбор в размере от 0,8 до 1 евро в день с человека. Относительно ПМЖ – это новая норма закона, поэтому пока на практике ее никто не применял – это больше связано с тем, что ВНЖ по недвижимости собственники делали менее пяти лет назад, поэтому срок получения еще не пришёл. Многие и не стремятся к этому. Даже оформление ВНЖ по недвижимости – не такое частое явление.

- Что пожелаете нашим читателям?

- Уважаемые читатели, если вы решили сделать этот важный шаг – приобрести недвижимость за рубежом, не важно – в качестве инвестиций, второго дома или дачи, отнеситесь к этому шагу серьезно, изучите всю информацию по выбранной стране, ее законы, потратьте деньги на консультацию у профессионалов и только после этого делайте свой выбор. Ведь, хоть и говорят, что покупка дома у моря – это эмоциональная покупка, но отнеситесь к ней без лишних эмоций, чтобы в будущем она приносила вам только позитивные эмоции или стабильный доход!


International Investment