English   Русский  

Рынок жилья Австралии показал худшие результаты в 2024 году

Рынок жилья Австралии показал худшие результаты в 2024 году

Фото: Wikimedia


Экономист CoreLogic Кейтлин Эззи сообщила, что с учётом прироста капитала и дивидендных доходов австралийский фондовый рынок в 2024 году увеличился на 11,4% относительно 2023-го, а сектор недвижимости на 8,3%. Таким образом, акции лидируют, хотя жилье остается основой благосостояния Австралии.

Общая стоимость жилой недвижимости страны оценивается в 11,1 триллиона долларов, что значительно выше совокупных показателей австралийских пенсионных фондов (4,1 триллиона долларов) и Австралийской фондовой биржи (3,3 трлн). Однако, согласно данным CoreLogic, рынок жилья в 2024 году показал худшие результаты.

Продажи и аренда


После 21 месяца роста, в течение которого стоимость жилья выросла на 14,3%, национальный индекс CoreLogic Home Value Index (HVI) зафиксировал снижение. После пика в октябре индекс стабилизировался в ноябре (-0,01%) и в декабре снизился на -0,1%. Начало циклического спада неудивительно, поскольку с июня 2024 года ежемесячный рост стоимости жилья замедлился.



В декабре было продано 33 676 единиц продукции, а годовой показатель составил 531 573. Несмотря на рост на 8,3% в годовом исчислении, активность продаж в декабре снизилась на 1% по сравнению с последним кварталом 2023 года и на 6,2% по сравнению со средним показателем за предыдущие пять лет. Среднее количество дней на рынке увеличилось до 33 дней за три месяца до декабря по сравнению с 28 днями в течение большей части 2024 года. Несмотря на то, что условия продажи изменились в пользу покупателей, средняя ставка дисконта продавца немного снизилась (-3,6%) по сравнению с последним кварталом 2023 года (-3,8%). Замедление темпов роста сопровождалось другими изменениями на рынке. Общее количество объявлений по всей стране в 2024 году на 5% выше, чем в 2023-м. В декабре продолжительность продаж выросла до 33 дней по сравнению с 28 днями год назад.

Общая прибыль от жилищного сектора, которая учитывает как рост стоимости, так и доход от аренды, оказалась ниже ожидаемой. «Несмотря на некоторую устойчивость в первой половине года, из-за накопления запасов и более высоких процентных ставок в долгосрочной перспективе изменение стоимости жилья замедлилось, а в некоторых городах стало отрицательным, – отметила Кейтлин Эззи. – Аналогичным образом, нормализация чистой миграции за рубеж и увеличение среднего размера домохозяйств привели к тому, что рост арендной платы в течение года продолжал замедляться».

Из-за этих факторов общая доходность жилья в 2024 календарном году составила 8,3%, что ниже 13,5% в 2023-м и примерно на три процентных пункта меньше доходности австралийского фондового рынка. При этом за последние десять лет в шести случаях из десяти жильё приносило больше прибыли, чем акции, и в совокупности обеспечило общую доходность в 132,6% по сравнению с 126,4% за последнее десятилетие.

Национальный индекс арендной платы вырос на 4,8% в годовом исчислении по состоянию на декабрь, что является заметным снижением по сравнению с ростом на 8,1% в 2023 году и ростом на 9,5% в 2022-м. Экономист CoreLogic объясняет это продолжающейся нормализацией чистой миграции за рубеж и недавним увеличением среднего размера домохозяйств, которые помогли снизить спрос на аренду. Кроме того, в условиях, когда стоимость аренды близка к рекордно высоким показателям, многие потенциальные арендаторы могут откладывать переезд из семейного дома или искать более просторные дома на несколько семей, чтобы распределить дополнительную арендную нагрузку.

Общие тенденции


Руководитель отдела исследований CoreLogic Элиза Оуэн отмечает, что спрос на рынке недвижимости снизился из-за растущего разрыва между доходами, возможностями кредитования и стоимостью жилья, что усугубляется замедлением экономического роста и «более высокими и долгосрочными» процентными ставками. Средняя доступная цена покупки при учете того, что 30% дохода до уплаты налогов тратится на ипотеку и обязательный первоначальный взнос 20%, оценивается в 513 тысяч долларов. При этом средняя стоимость в стране составляет 815 000.



В течение почти двух лет этот разрыв, возможно, поддерживался покупателями, на которых процентные ставки влияли меньше, например, теми, кто использовал прибыль от перепродажи, или людьми с более высоким доходом. Некоторые ожидали снижения процентных ставок, чего так и не произошло, так что спрос на жильё со стороны этих покупателей также может снизиться.

Первое заметное снижение стоимости жилья совпало с сезонным спадом на рынке недвижимости, когда изменение цен обычно немного слабее. С учётом сезонных колебаний индекс HVI в декабре не снизился, а вырос на 0,1%. В декабре только в пяти из 15 столиц Австралии и на региональных рынках наблюдался спад. В Мельбурне он составил 0,7%, за ним следуют Сидней (-0,6%), Канберра и Хобарт (-0,5%), а также Виктория (-0,3%). В других регионах наблюдался рост от 0,03% в Новом Южном Уэльсе до 1,2% в Южном Уэльсе. На уровне пригородов только 38% рынков упали в цене в декабре, что привело к снижению национального индекса на 0,1%, при этом на Сидней и Мельбурн пришлось 55,8% этих пригородов.

Хотя спад в основном наблюдается в Сиднее и Мельбурне, общая тенденция на рынке по-прежнему характеризуется замедлением роста в большинстве регионов. В Аделаиде в четвёртом квартале 2024 года наблюдался самый высокий рост среди столиц – на 2,1% относительно июля-сентября, но это ниже показателей других периодов (+3,6% и +4,1%). Снижение цен также наблюдается на уровне пригородов.



Прогнозы на 2025 год


В 2025 году ожидается циклический спад, но он может быть не таким значительным. Отчасти это связано с тем, что продавцы могут не выставлять свою недвижимость на продажу до тех пор, пока цены не вырастут, что фактически ограничивает предложение в периоды падения цен. Это зависит от срочности продажи, но рынок труда остаётся напряжённым, и большинство заёмщиков, по-видимому, справляются с текущими процентными ставками, что делает рост числа принудительных продаж маловероятным.

Ещё одна причина, по которой это может быть относительно небольшим спадом на рынке, –благоприятные условия для спроса на недвижимость в 2025 году. Рост реальных доходов может поддержать спрос со стороны покупателей по мере снижения инфляции, а снижение процентных ставок увеличит возможности для кредитования. В основе этих экономических факторов также лежит фундаментальный дефицит жилья по отношению к численности населения и сокращение объёмов строительства из-за слабых производственных мощностей.

Учитывая эти факторы, снижение стоимости жилья, скорее всего, будет незначительным и кратковременным. Трудно ожидать и существенного роста до тех пор, пока доступность объектов недвижимости и возможность обслуживания кредитов не улучшатся более существенно. Кроме того, эксперты прогнозируют замедление роста арендной платы в 2025 году.

Читайте также:

Перспективы инвестиций в недвижимость на 2025 год. Азиатско-Тихоокеанский регион

В Австралии запустили новую визу талантов