читайте также






Рынок недвижимости Греции: проблемы и возможности для инвесторов

Фото: Рxhere
Греческий рынок недвижимости считается стабильным, но объем прямых иностранных инвестиций сокращается. И, по прогнозам, эти тенденции усилятся в 2025 году после изменения программы «Золотая виза» и правил краткосрочной аренды. Лефтерис Потавианос, генеральный директор Potamianos Real Estate Group, выделил несколько факторов, формирующих текущий рынок, влияющих на решения покупателей и профессиональные стратегии в этом секторе. Многие эксперты ожидают снижения иностранных инвестиций в связи с негативными трендами, наблюдающимися в стране.
Динамика спроса и влияние на рынок
Стоимость недвижимости в Греции остаётся стабильной, а в некоторых регионах цены даже продолжают расти, хотя и более медленными темпами. Основной причиной эксперт назыает сохраняющийся дисбаланс между спросом и предложением. По словам Потамианоса, на греческом рынке в основном представлены покупатели с низким и средним уровнем дохода. Большинство локальных покупателей ищут недвижимость площадью менее 120 квадратных метров по цене от 400 000 до 450 000 евро. В отличие от них, иностранные инвесторы в первую очередь интересуются элитными домами для отдыха, которые стоят гораздо дороже и, как правило, имеют большую площадь.
Районы вокруг Афин, такие как Саронический залив и Эвия, наиболее привлекательны для инвестиций, особенно в недвижимость для отдыха.
При этом в столице Греции мало возможностей для покупки жилья, а цены за квадратный метр достигают 1700–1800 евро даже в традиционно более доступных районах, таких как Патисия и Кипсели. Инвесторы всё больше обращают внимание на периферию.
Ремонт как фактор повышения ценности
Состояние недвижимости стало решающим фактором, влияющим на рыночную стоимость. Реконструированные объекты пользуется большим спросом, поскольку большинство покупателей предпочитают не брать на себя расходы и сложности, связанные с ремонтом. По мнению Потамианоса, ремонт может увеличить цену на 20%. При этом он оценивает стоимость ремонта, которая значительно выросла, в 1000–1200 евро за квадратный метр. Вдобавок, нехватка квалифицированных рабочих для ремонта, усугубляемая крупными строительными проектами в сочетании с длительными сроками ремонта, отпугивает покупателей от приобретения недвижимости в плохом состоянии.
Государственное вмешательство, особенно в управление недвижимостью, принадлежащей банкам, может помочь ослабить давление на рынке. Потаманос считает, что продажа такой недвижимости может увеличить предложение и привести к стабилизации цен. Ожидается, что такие программы, как «Мой дом II» также будут стимулировать спрос, особенно на недвижимость небольшого и среднего размера.
Городское планирование и юридические проблемы
Греческий рынок недвижимости продолжает сталкиваться с проблемами, связанными с городским планированием, электронной идентификацией недвижимости и процедурами юридического оформления сделок. Потавианос выступает за создание единого органа по надзору за управлением недвижимостью, который координировал бы усилия нескольких министерств для решения этих проблем.
Одной из серьёзных проблем является создание двухскоростного рынка из-за решений Государственного совета (CoE). Потамианос прогнозирует, что в результате различия в рыночных условиях, которые зависят от муниципалитета и статуса строительства, приведут к неравномерной конкуренции в секторе недвижимости.
Покупатели и цены
Греческие покупатели делятся на две основные возрастные категории: от 40 до 45 лет в основном полагаются на свой доход и финансовую поддержку родителей, а от 55 до 60 используют наследство или сбережения для покупки домов для отдыха. Заметной тенденцией на современном рынке является то, что около 80% сделок совершается за наличные, в отличие от докризисного периода, когда основным способом финансирования покупки недвижимости были кредиты.
По данным Банка Греции, в третьем квартале 2024 года рост цен на жильё по всей стране составил 7,8%. При этом новостройки подорожали на 9,7%, а вторичный рынок на 6,6%. Экономисты пояснили, что размеры увеличения стоимости замедлились относительно 2023 года.
Прямые иностранные инвестиции
За девять месяцев в рынок недвижимости было инвестировано в общей сложности 1,9 миллиарда евро, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2023 года. На инвестиции в местный рынок недвижимости приходится более 62% всех вложений от иностранцев, общий объём которых в январе-сентябре составил 3,1 млрд евро, сократившись на 15% в годовом исчислении. Тенденция к снижению продолжается последние годы. За аналогичный период 2023-го иностранные инвестиции составили 3,66 млрд евро, а в 2022-м — 6,43 млрд евро.
Это развитие событий в сочетании с увеличением инвестиций в недвижимость привело к тому, что зависимость прямых иностранных инвестиций от рынка недвижимости стала намного выше, чем обычно, и составила 20–25% от общего объёма ПИИ в предыдущие годы.
Прогнозы на 2025 год
В 2025 год эксперты прогнозируют значительное сокращение числа покупок недвижимости иностранцами из-за изменений в программе «Золотая виза» и правил краткосрочной аренды. Потребуется некоторое время, чтобы адаптироваться к новым данным. Предполагается, что вместо мелких инвесторов, заинтересованных в квартирах, придут бизнесмены, которые начнут вкладывать средства в проекты по развитию жилой, туристической, логистической и других категорий недвижимости, а также в объекты для собственного использования, при этом на первый план выйдут дома для отдыха.
Такие инвестиции имеют гораздо большую добавленную стоимость для экономики, чем покупка готовой недвижимости, однако для реализации таких проектов потребуется много времени. Не факт, что удастся привлечь под это средства. Пока более очевиден тренд на сокращение всех прямых иностранных инвестиций.
Иоаннис Ревитис, почётный президент Ассоциации риелторов Аттики перечислил три основные проблемы, которые могут трансформировать рынок:
более строгие правила для граждан стран, не входящих в ЕС, подающих заявления на получение ВНЖ;
новые меры, ограничивающие краткосрочную аренду;
изменения в строительных стандартах, которые могли бы отпугнуть инвесторов.
При этом, на его взгляд, наиболее привлекательными для инвестирования в 2025 году будут старые жилые дома в центре Афин, промышленные объекты, складские помещения и земельные участки в пригородных зонах. К этой же категории он отнес жилье на небольших островах и популярных туристических направлениях с аэропортами, энергоэффективные офисные здания с современными сертификатами, землю с высоким коэффициентом застройки в северных и южных пригородах Афин, роскошные загородные виллы в туристических зонах.
Добавим, что на высокую арендную доходность в Греции рассчитывать, судя по данным экспертов, не стоит. Global property guide оценивает этот показатель в четвертом квартале 2024 года в 4,73% в целом по стране. Платформа Numbeo допускает вариации в 3,72-3,75%. В сочетании со множеством ограничений и высокими финансовыми требованиями эти факторы понижают инвестиционную привлекательность рынка недвижимости Греции. Более интересно выглядят объекты, например, в Грузии, где средняя доходность в Батуми доходит до 9% и выше. Там нет никаких ограничений для иностранцев. Все процедуры осуществляются на тех же условиях, что и для местных жителей. Отсутствует налог при заключении сделки, для многих категорий владельцев нет сборов и в период эксплуатации, а для остальных ставки очень низкие. Вдобавок, сохраняется мягкий режим въезда для граждан почти ста стран – без виз.
Читайте также:
Греция продлила срок действия контрактов на недвижимость по программе «Золотая виза» до февраля 2025 года
Греция значительно увеличит туристические налоги в 2025 году
В Греции намерены изменить налоги на недвижимость
Аттика лидирует по росту арендных ставок в Греции