Рынку жилья Словакии прогнозируют замедление спроса и рост цен

Рынок недвижимости Словакии активизировался накануне повышения НДС, отмечают эксперты Barikáda. На росте сделок сказались также понижение процентных ставок и рождественские бонусы. В первые месяцы 2025 года ожидается падение спроса.

Аналитики прогнозировали, что последние недели 2024 года станут самым выгодным периодом времени для покупки жилья. На это время наложились сразу два фактора – пониженная налоговая ставка и традиционные рождественские акции от девелоперов. Всё это должно было неизбежно подстегнуть спрос на недвижимость, причём первый эффект был заметен уже в октябре, когда месячный объём выданных ипотечных кредитов вырос на треть, став рекордным за последние два года.

Январские данные подтвердили прогнозы. Согласно данным консалтинговой компании BuiltMind, в IV квартале 2024 года в Братиславе число сделок по продаже квартир увеличилось на 70% по сравнению с предыдущими тремя месяцами – до 821. Это почти половина от годового объема в столице Словакии – 1664. И за этот же период в Братиславе была продана почти каждая пятая выставленная на продажу квартира – всего по состоянию на конец 2024 года в сегменте предложений числилось 3 353 объектов в 96 проектах.

Аналитики связывают такой бурный спрос на новое жильё с продолжающимся снижением ставок по ипотеке, однако ключевым они считают фактор ожидания повышения НДС. Отсюда следует и предположение о том, что в первые месяцы 2025 года этот спрос может упасть. «Мы ожидаем, что рынок Братиславы немного замедлится после рекордного квартала. Однако уже к концу весны столица должна выйти на уровень около 650-750 продаж в квартал», – отмечают в BuiltMind.

Несмотря на резкое повышение спроса, средние цены на квартиры в братиславских новостройках остались примерно на том же уровне, что и до всплеска в конце года. Они и так находятся на историческом максимуме, составляя около 5 200 евро за квадратный метр, но ожидается, что возможен дальнейший рост. Это во многом объясняет интерес к квартирам меньшей площади – прежде всего одно- и двухкомнатным. Во-первых, они стоят дешевле, а во-вторых, их покупку можно расценивать как неплохую инвестицию в будущее. По этим же причинам самыми продаваемыми остаются квартиры в спальных районах Братиславы – Рача, Комисарки, Выходне, Бори и Дубравка, а также поблизости от аэропорта. Впрочем, в конце 2024 года достаточно высокий спрос отмечался и в центре столицы.

Важным эффектом от резкого роста спроса на покупку жилья в Братиславе стало сокращение предложения – достаточно быстро с рынка было выведено значительное количество объектов. Это может дополнительно подогреть цены на недвижимость в ближайшем будущем. Важно учитывать и то, что уходят с рынка прежде всего именно более дешёвые объекты – в том числе из-за этого средняя стоимость выставленных на продажу объектов продолжает расти. Увеличившаяся ставка НДС делает дороже стоимость строительных материалов, оборудования, работ, что тоже оказывает давление на рынок.

Эксперты отмечают, что повышение касается не только строительной отрасли, а вообще всей словацкой экономики. Увеличение налогов ударит по качеству жизни словацких домохозяйств, сократив их реальные доходы и покупательную способность, а значит и косвенно повлияет на размер ипотечных кредитов, которые им смогут одобрить банки.

Портал Daily Weby тоже пишет об ожидаемом росте цен. Владимир Кубрицки, аналитик Союза недвижимости Словацкой Республики, пояснил, что рынок недвижимости по своей природе отличается большой инерционностью. Если в 2024 году он без колебаний вступил в фазу роста, то останется в ней и в 2025-м. Меры по консолидации, принимаемые правительством, также приведут к повышению цен на недвижимость. Домохозяйства, желающие взять ипотеку, смогут это сделать. Зарплаты людей будут расти, а возможности финансирования недвижимости улучшатся благодаря снижению процентных ставок по кредитам – ожидается сокращение с 4 до 3%.

Потенциальные покупатели, которые откладывали сделки на 2025 год, начали сомневаться в принятом решении осенью. Ожидаемое повышение НДС с 20 до 23% с января 2025 года убедило их в том, что ждать нечего, потому что квартиры и ремонт будут только дорожать, отметил эксперт. Он напомнил, что в последний раз цены значительно выросли в декабре 2021 года. В 2025-м бума на рынке недвижимости не ожидается, но «двузначный рост в годовом исчислении не станет неожиданностью». Жилищное строительство по-прежнему находится в упадке. В 2025 году предложение новых квартир не сильно увеличится, что окажет дополнительное давление на стоимость.

Экономисты Европейской комиссии считают, что в 2025 году повышение налогов, консолидация государственного бюджета и отмена энергетических субсидий скажутся на внутреннем спросе. В связи с этим прогнозируется лишь незначительный рост ВВП Словакии до 2,3%. В 2026-м ожидается повышение до 2,5%. По прогнозам, инфляция ускорится до 5,1% в текущем году, она может стабилизироваться на уровне 3% в 2026-м. На фоне напряжённой ситуации на рынке труда реальная заработная плата должна вырасти. Ожидается, что дефицит государственного бюджета снизится до 4,7% в 2025-м, а также до 4,1% в 2026-м.