Перспективы рынков недвижимости Центральной и Восточной Европы

Эксперты Сolliers проанализировали крупнейшие экономики Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), предоставив обзор тенденций 2024 года и прогноз на 2025-й. В исследование включены такие страны как Болгария, Чехия, Венгрия, Польша, Румыния и Словакия.

На рынке недвижимости ЦВЕ в 2024 году наблюдался высокий потребительский спрос, а секторы жилья, розничной торговли и туризма извлекли выгоду из энергичного восстановления. Несмотря на повышенный уровень глобальной неопределенности, настроения инвесторов в отношении региона ЦВЕ оставались позитивными, что продолжало привлекать значительные притоки портфельных инвестиций.

В то же время промышленный сектор столкнулся с трудностями из-за медленного экономического подъема в Западной Европе, особенно в испытывающей проблемы базе Германии. Геополитические риски и глобальный сдвиг в сторону протекционизма усугубили эти проблемы. Однако эти препятствия также представляют возможности для региона ЦВЕ укрепить свои позиции в глобальных цепочках поставок.

Тенденции 2024 года и прогнозы на 2025-й

Офисы

2024. Рынки офисных помещений ЦВЕ в 2024 году характеризовались исторически низким уровнем нового предложения на всех основных офисных рынках шести государств, включая шесть столиц. В Бухаресте за первые три квартала поставок практически не было, в то время как в таких городах, как Варшава, Прага и Братислава, наблюдался резкий спад по сравнению с предыдущим годом. Продление договоров аренды доминировало в транзакционной активности по всему региону, с акцентом на качество, поскольку первоклассные объекты достигли премиальных арендных ставок и высокой заполняемости.

2025.Эксперты Сolliers ожидают, что в 2025 году гибридная работа по-прежнему будет влиять на спрос арендаторов, и компании оптимизируют офисные помещения. Сохранится спрос на решения для умного офиса, такие как удаленное управление доступом, аналитика занятости. В центре внимания останутся здания, соответствующие ESG. Строительная активность останется ограниченной, поскольку общий спрос выглядит вялым, но интерес к высококачественным зданиям по-прежнему приличный, что потенциально может привести к истории о двух рынках во многих областях региона ЦВЕ.

Инвестиции

2024. Инвестиционные рынки продемонстрировали различные модели восстановления в странах ЦВЕ в 2024 году. Румыния почти удвоила свои объемы по сравнению с предыдущим годом, в то время как Польша восстановилась и получила сильные розничные портфельные продаж. Чешский рынок сохранил объемы 2023 года, но инвесторы продолжают проявлять все большую активность по всему региону. Доходность основных облигаций показала признаки достижения дна на большинстве рынков, с ранними признаками восстановления в Польше и Чехии.

2025. Инвестиционная активность продолжит расти, особенно в Польше и Словакии. Также отмечается увеличивающаяся значимость региональных инвесторов до 2025 года на фоне сокращения иностранного присутствия. Эксперты ожидают, что более низкие процентные ставки начнут подпитывать больший оптимизм, в то время как внимание к соблюдению ESG сделает соответствующие основные активы более привлекательными. Особое значение для региона имеет потенциальное законодательство о REIT в Польше, которое может преобразовать рынок там и вдохновить другие страны последовать примеру.

Промышленный сектор

2024. В промышленном секторе по всей ЦВЕ наблюдался спад. В Польше зафиксировано значительное снижение в новом строительстве, как и в определенной степени в остальных странах региона после значительного снижения спроса по всему региону. Рост арендной платы стабилизировался по всему региону, особенно в Чехии и Румынии. Уровень вакантных площадей рос в большинстве стран, но с разной скоростью и был обусловлен особенностями местного рынка.

2025.Стабилизация затрат на строительство, как ожидается, откроет новые промышленные разработки, в то время как спрос останется регионально разным. В некоторых странах возможно снижение спроса на лизинг на фоне более мягкой внешней картины, в других прогнозируется стабилизация. Престижные местоположения и транспортные коридоры (особенно в Венгрии и Польше) продолжат привлекать большинство инвестиций. Также аналитики Сolliers предполагают, что в большей части региона увеличится интерес со стороны азиатских компаний, рассматривающих логистику или производство.

Розничная торговля

2024. Секторы розничной торговли и туризма продемонстрировали устойчивое восстановление в странах ЦВЕ в 2024 году. Розничные продажи резко восстановились в Румынии и Венгрии, в то время как торговые центры оставались активными с новыми разработками. Польша привлекла известные международные бренды. Сектор туризма и гостеприимства также рос параллельно с этим ростом: Румыния достигла исторических максимумов, а Венгрия и Болгария отметили значительный рост как внутренних, так и иностранных посетителей.

2025. В ландшафте новых проектов по-прежнему будут доминировать торговые парки, что отчасти отражает предпочтения потребителей в отношении удобства/близости, а также позволяет застройщикам иметь меньший финансовый след. В то же время крупные традиционные схемы все еще не получат распространения, поскольку рынки в крупных городах гораздо более насыщены, хотя некоторые пробелы все еще могут быть заполнены в некоторых частях в течение следующих лет. Между тем, дискаунтеры и бренды из ЦВЕ агрессивно расширяются в регионе. Также наметился рост присутствия брендов ЦВЕ, обращающих внимание на другие страны региона.

Жилье

2024. Жилые рынки оставались устойчивыми, несмотря на высокие процентные ставки. В Венгрии наблюдался существенный рост транзакций, а Румыния сообщала о рекордно высоких намерениях покупки. Ограничения предложения стали общей темой, при этом разрешения на строительство в Бухаресте достигли исторического минимума. Польша и Чешская Республика продемонстрировали заметный сдвиг в сторону институционального арендного сектора.

2025. В регионе отмечается довольно благоприятная динамика, которая переносится с 2024 года, поскольку растущий спрос на жилье, как ожидается, продолжит вести к росту цен. Кроме того, высококачественные проекты продолжат предлагать премии, в то время как устаревшие потеряют привлекательность.

Экономическое развитие ЦВЕ

Средние темпы роста ВВП в регионе составили всего 0,6% в 2023 году, по оценкам Colliers, а в 2024-м они ускорились до 1,8%. Экономики стран ЦВЕ выиграли от снижения инфляции, что подстегнуло восстановление потребления домохозяйств на фоне роста заработной платы. Кроме того, более слабое инфляционное давление позволило региональным центральным банкам снизить процентные ставки, даже до смягчения денежно-кредитной политики Европейским центральным банком.

Дополнительные снижения процентных ставок в регионе ЦВЕ ожидаются в 2025 году, хотя масштаб каждого шага, вероятно, будет более скромным, чем предыдущие снижения. Предполагается, что инфляция находится под контролем, но потенциал для дальнейшего значительного снижения ограничен, особенно из-за роста цен на услуги и, в последнее время, на продукты питания. В результате ожидается, что центральные банки примут двойной подход: поддерживая экономики с более низкими затратами на финансирование, оставаясь осторожными в отношении риска того, что сильные рынки труда спровоцируют возобновление инфляционного давления.

По прогнозам Colliers, средний рост ВВП в регионе достигнет 2,8% в 2025 году. Ожидается, что все страны региона достигнут показателя не менее 2%, а темпы развития экономики Польши опередят другие государства ЦВЕ, увеличившись на 3,5%. Рост будет обусловлен ростом инвестиций, частично софинансируемых из фондов ЕС, которые страны Центральной и Восточной Европы эффективно использовали. Эти инвестиции должны восстановиться после более слабого периода поглощения, вызванного переходом на новый бюджетный цикл Евросоюза. Однако внешние вызовы остаются главной проблемой для региона.

Немецкая промышленность, испытывающая трудности, особенно ее автомобильный сектор, продолжает ограничивать потенциал более сильного восстановления в регионе ЦВЕ из-за ее тесных торговых связей с крупнейшей экономикой еврозоны. Экономическая открытость региона ЦВЕ и его интеграция в глобальные цепочки поставок делают его особенно уязвимым к международным событиям. Такие факторы, как война на Украине, конфликт на Ближнем Востоке, напряженность между Китаем и Тайванем и возможные решения Дональда Трампа, представляют неопределенность для региона.

Тем не менее, ЦВЕ продемонстрировал устойчивость перед лицом различных вызовов, быстро адаптируясь к меняющимся обстоятельствам. Поскольку мировая экономика имеет тенденцию к усилению протекционизма, регион ЦВЕ мог бы извлечь выгоду из возможностей в изменившейся глобальной среде, увеличивая свою долю в мировой торговле и привлекая новые инвестиции.

Читайте также:

Ключевые тенденции 2025 года для рынков недвижимости ЕМЕА

Рынки роскошной недвижимости продолжают расти

Перспективы глобальных инвестиций в 2025 году