«ВНЖ в Португалии по «Золотой визе» уже получило более 16 тысяч человек»

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Потругалии Саяна Слепцова рассказала изданию International Investment о жизни в Португалии, налогах, ценах, условиях получения «Золотой визы» и многом другом.

- Саяна, расскажите, пожалуйста, о себе и Вашей компании.

- В 2013 году, приехав погостить к подруге, влюбилась в Португалию. Вернее, моя подруга влюбила меня в эту страну и помогла почувствовать вкус португальской жизни на побережье Атлантического океана.

В первый год начала изучать язык на курсах португальского языка при Университете Лиссабона. Затем задумалась, чем я хочу заниматься, что мне ближе всего, ведь это великолепная возможность начать жизнь с чистого листа и заняться любимым делом в новой для меня стране. До этого более 10 лет проработав в Министерстве имущественных отношений Якутии, с очень дружным и высококвалифицированным коллективом, приобрела огромный опыт работы с имуществом. Поэтому решила попробовать поработать на португальском рынке недвижимости.

Год работала в одном из агентств недвижимости в Лиссабоне. Набравшись определенного опыта, в 2015 году открыла собственное агентство. Собственное агентство недвижимости – это очень большая ответственность, но в то же время и возможность заниматься всем тем, что я люблю: помогать людям в выборе дома своей мечты и подходящей местности, много путешествовать, знакомиться с новыми интересными людьми, фотографировать красивейшие пейзажи, каждый день быть в окружении креативных, красивых дизайнов, интерьеров, исторических зданий. Также очень приятно видеть счастливые лица своих клиентов после удачной сделки. Со многими из клиентов потом продолжаем общаться и дружить в повседневной жизни.

Португалия очень красивая страна с 300 солнечными днями в году, очаровательной старинной архитектурой, простой, вкусной и экологичной кухней, прекрасным и оригинальным побережьем во всей западной и южной части страны, изумительной природой, чистым воздухом, гостеприимным и толерантным коренным населением.

Конечно же, в каждой стране есть и свои минусы, для меня он всего лишь один, к которому мне пока сложно привыкнуть – это бюрократические моменты: иногда то, что мы привыкли получать в России за час или день, приходится ждать неделю, а то и месяц. Но эти сроки привычны для самих португальцев и поэтому ничего не остается, как адаптироваться к ним.


- Может ли покупатель недвижимости рассчитывать на ВНЖ или гражданство?

- Португальский закон предлагает иностранным инвесторам два способа получения «золотого» вида на жительство (Golden Visa) при покупке недвижимости:

• покупка любого объекта (объектов) недвижимости общей стоимостью не менее €500 000;

• покупка объекта (объектов) недвижимости общей стоимостью не менее €350 000 в случае, если:

а) строительство недвижимости завершено более 30 лет назад и требуется его реконструкция;

б) приобретенный объект попадает под программу городской реконструкции.

Недвижимость, приобретенная с целью получения вида на жительства, может быть сдана в аренду, использоваться в туристических, коммерческих или других целях. По истечении минимального срока (пять лет в рамках программы Golden Visa) данную недвижимость можно продать.

Преимущества, которые получает обладатель Golden Visa:

• Возможность получения португальского гражданства через 6 лет.

• Возможность упрощенного получения вида на жительство сроком на один год, а далее продление его на последующие двухлетние периоды.

• Свободное перемещение по странам, входящим в состав ЕС и Шенгена.

• Обязательное пребывание в Португалии ограничено 7 днями подряд в течение первого года и 14 днями в течение последующих двухлетних периодов до получения гражданства.

• Право на воссоединение семьи.

• Открытие бизнеса без двойного налогообложения.

По сообщению Службы по делам иностранцев и границ (SEF), за период действия Программы Golden Visa по состоянию на 31 марта 2018 года было инвестировано в Португалию на общую сумму €3 705 млн., в том числе большая часть за счет приобретения недвижимости €3 357 млн. (90,6% от общей суммы инвестиций). Всего по данной программе получили ВНЖ 16 231 человек (из них 6 050 сами инвесторы и 10 181 члены их семей). Лидерами по инвестициям являются граждане Китая (3771 инвесторов или 62,3% от общего числа инвесторов), затем Бразилии (522 чел. или 8,6%), ЮАР (242 чел. или 4%), России (211 чел. или 3,5%) и Турции (188 чел. или 3,1 %).

Средние сроки получения Golden Visa с момента подачи документов могут длиться полгода и более, но недавно в нашей практике был рекордный срок, когда семья из пяти человек получила ВНЖ менее, чем за два месяца после покупки дома за €500 тыс. Немалую роль в этом сыграла оперативная работа нашей высококвалифицированной команды специалистов.

- Как сегодняшний уровень цен и спроса на недвижимость в Португалии соотноситься с 2007 докризисным годом?

- Я начала следить за ценами на рынке португальской недвижимости только с 2013 года с момента моего переезда в Португалию, но даже с тех пор, в Лиссабоне цены выросли в два раза. По данным агентства Compara Ja, на сегодняшний день в центре Лиссабоне средняя стоимость 1 м² составляет €6 тыс., на окраине Лиссабона самая дешевая недвижимость может быть приобретена в среднем за €2,5 тыс. за 1 м². Однако в центре Лиссабона предлагаемая стоимость покупки по некоторым новым объектам недвижимости превышает €10 тыс. за 1 м².

По данным журнала Jornal de Noticias (данные от 27.02.2018 года), в северной столице Порту средняя стоимость квадратного метра начинается с €1,3 тыс. за 1 м² в самых дешевых районах и доходит до €2,9 тыс. в центре города.

Португалия сейчас на пике популярности, благодаря победам португальцев на Евровидении в 2017 году, чемпионате Европы по футболу в 2016 году. Также немалую роль играет гостеприимность португальцев, красивейшие поля для гольфа, многочисленные пляжи для отдыха и серфинга, теплый и мягкий климат, дешевые цены на продукты питания (относительно других европейских стран), в ресторанах, кафе и т.д.

Португальская недвижимость на побережье, в столице Лиссабоне и северной столице Порту наиболее популярна, но в то же время некоторые иностранные инвесторы все чаще стали выбирать такие эко-регионы, как Алентежу и Сантарен, которые расположены в часе езды от пляжей и где средняя стоимость жилья ниже, чем €1 тыс./м².


- Какая в Португалии средняя доходность от сдачи жилья в аренду?

- Только за прошлый год цены на аренду недвижимости выросли в среднем на 26% (по данным журнала Economia от 07.02.2018). Ассоциация профессионалов и Агентств недвижимости Португалии (APEMIP - Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal) подсчитала среднюю стоимость аренды недвижимости, которая составляет €9,73 за 1 м² в месяц в Порту и €14 в Лиссабоне. При этом при сдаче объекта недвижимости в аренду в Португалии можно рассчитывать на годовую доходность от 5% до 11%, в зависимости от сроков аренды, месторасположения, вида и типа недвижимости.



- Не секрет, что во многих туристических странах рынок делится на две части – курортные зоны, где недвижимость покупают в основном иностранцы, и районы, где живут и покупают недвижимость местные жители. Соответственно, и цены на этих двух рынках разнятся. Существует ли подобное разделение в Португалии?

- Португальцы очень любят и гордятся своей страной, обожают проводить свободное время на многочисленных пляжах и любят ездить отдыхать на юг Португалии – в Алгарве – в летние месяцы, поэтому скорей всего нет такого особого разделения. Но при этом некоторые мои знакомые португальцы предпочитают жить в центральной или северной части страны, где более спокойно и нет такого ажиотажа в высокий сезон. Некоторые португальские семьи имеют несколько объектов недвижимости: для постоянного проживания вдали от побережья и для летнего отдыха рядом с океаном.

- Какими налогами облагается сдача жилья в аренду?

- При долгосрочной аренде налог на доходы составит 25-28% в зависимости от типа арендатора (юридические или физические лица), сумма налога также зависит от уровня годовых доходов и типа арендодателя (рассчитывается индивидуально в каждом случае), в некоторых случаях арендатор освобождается от уплаты налогов.

- Какие налоги придется платить при посуточной сдаче?

- Перед тем, как начать посуточную сдачу квартиры или дома в аренду, необходимо зарегистрироваться в мэрии, где находится объект недвижимости, на месте заполнив форму Alojamento local – Registo (если Вы не являетесь гражданином Португалии). Для граждан Португалии создан упрощенный вариант регистрации на электронном портале госуслуг portaldocidadao.pt. Помимо этого, необходимо инициировать соответствующую деятельность в налоговом органе (Finanças).

При посуточной аренде квартиры или дома (виллы) целиком налог на доходы составит до 35%, и 15% если посуточная аренда осуществляется при создании хостела или гостевого дома). При этом сумма налога зависит от уровня годовых доходов арендодателя (также рассчитывается индивидуально в каждом случае). Кроме того, при посуточной аренде жилья начисляется НДС (IVA - Imposto sobre o Valor Acrescentado) в размере до 6%.

При посуточной сдаче жилья в аренду нужно обеспечить средства пожарной безопасности (установить огнетушитель, указать в видимом для пользователей месте национальный номер службы экстренной помощи 112), подготовить аптечку первой помощи, книгу жалоб и предложений. Также для создания хостелов или гостевых домов существуют дополнительные требования к объектам недвижимости и их оснащению.

- А какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости?

- При покупке недвижимости в Португалии оплачиваются два налога (сбора).

Налог на передачу недвижимости (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), который взимается со стоимости имущества, указанной в акте купли-продажи, либо с налогооблагаемой стоимости недвижимости (Valor patrimonial tributário), если последняя превышает сумму, указанную в акте купли-продажи. Ставка налога составляет до 8% от суммы.

Существуют две шкалы налога на переход права собственности жилья, и его размер зависит от того, покупаете вы жилье в качестве основного или второго дома. Что касается приобретения жилья в материковой части Португалии, то сумма покупки основного жилья, облагаемая налогом, начинается от €92,4 тыс., при покупке недвижимости на Мадейре и Азорских островах от €115,5 тыс.

Например, если вы приобретаете жилье в материковой Португалии стоимостью €150 тыс. в качестве основного дома, то размер налога будет составлять примерно €1,9 тыс., если в качестве второго дома, то €2,8 тыс. Или если стоимость покупки жилья на материке Португалии составляет €500 тыс., то размер налога для основного будет €28 тыс., для второго – €29 тыс.

Для Мадейры и Азорских островов размер налогооблагаемой суммы другой. Для жилья на острове стоимостью €150 тыс. в качестве основного дома, она будет составлять примерно €690 евро, если в качестве второго дома – €1,8 тыс. Если стоимость покупки жилья на острове составляет €500 тыс., то размер налога составит для основного жилья €25,1 тыс., для второго – €26,2 тыс.

Второй налог – Гербовый сбор (Imposto do selo), который составляет 0,8% от стоимости имущества, указанной в акте купли-продажи, либо с налогооблагаемой стоимости недвижимости (valor patrimonial tributário), если последняя превышает сумму, указанную в акте купли-продажи.

- Что Вы можете пожелать нашим читателям?

- Обрести свой гармоничный, райский уголок в стране, в котором Вам будет комфортно жить с окружающей средой.


International Investment