Рынок недвижимости Европы в 2025 году: восстановление, высокие риски и неоднозначные прогнозы

Анализ рынка недвижимости Европы в 2025 году показывает сложную и динамичную картину, обусловленную различными экономическими, социальными и геополитическими факторами. В 2024 году европейский рынок недвижимости продемонстрировал признаки восстановления после спада, вызванного пандемией COVID-19 и последующим экономическим кризисом. Однако это восстановление протекает крайне неравномерно по регионам и рыночным сегментам.

Динамика сделок купли-продажи и цен на жилую недвижимость в 2024 году

В 2024 году во многих европейских странах наблюдался рост активности на рынке недвижимости. По данным Евростата, цены на жилье в Европе выросли на 2,9% в годовом исчислении.

Однако этот средний показатель скрывает значительную разницу между регионами. В некоторых государствах-членах ЕС, особенно в бывших социалистических странах, рост цен был значительно выше. Например, Польша зафиксировала рост цен на квартиры в среднем на 13%.

В то же время в западноевропейских странах наблюдалось снижение цен. Люксембург, Финляндия, Франция и Германия отметили снижение цен на жилье в годовом выражении на 8,3%, 4,8%, 4,6% и 2,6% соответственно.

Однако в Германии, согласно опросу Reuters, после двухлетнего спада ожидается, что в 2025 и 2026 годах цены на жилье вырастут на 3% ежегодно благодаря снижению процентных ставок и стабилизации экономики.

В Испании количество сделок впервые достигло уровня 2007 года - 641 919 транзакций, что на 10% больше, чем в 2023 году, сообщает El Pais.

Этот рост был обусловлен снижением процентных ставок Европейским центральным банком, экономическим ростом и увеличением заработных плат, а также притоком иностранного населения. Продажи нового жилья увеличились на 23,4%, а вторичного - на 8,7%.

Испания стала последней среди стран Западной Европы, где рынок недвижимости вернулся к докризисным показателям. Инвесторы, вложившие деньги в испанскую недвижимость до мирового финансового кризиса 2009 года, только сейчас, спустя 15 лет, могут вернуть свои инвестиции. И это только в номинальном выражении, без поправки на инфляцию и упущенную доходность.

В Португалии переломным стал третий квартал минувшего года, когда стоимость проданных домов выросла в годовом исчислении на 28% - до рекордных 9,05 млрд евро. По данным Национального статистического института Португалии, количество проданных квартир и домов увеличилось на 19,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, достигнув почти 41 тыс. единиц. Однако локомотивом роста стал вторичный рынок – цены на существующее жилье росли значительно быстрее, чем на строящееся, строительная отрасль продолжает пребывать в сравнительном упадке. Кроме того, прошлогодний бум усугубил дефицит доступного жилья, особенно в Лиссабоне, где местные жители сталкиваются с трудностями в поиске жилья по приемлемым ценам.



Анализ сегментов рынка: элитная и бюджетная недвижимость, дома и квартиры

Сегмент элитной недвижимости в Европе показал стабильность в 2024 году. В Афинах (Греция) цены на элитное жилье в первой половине 2024 года выросли на 3,5%, что позволило городу занять четвертое место среди 30 мировых туристических мегаполисов и первое место в Евросоюзе по темпам роста, сообщает Migration Group. Однако во втором полугодии темпы роста даже этом сегменте снизились по всему ЕС.

Лидером среди морских курортных городов Евросоюза стал Лимасол (Кипр), где в первой половине минувшего года сумма крупнейших сделок в сегменте элитной недвижимости достигла 145 млн евро. Но даже по итогам взрывного первого полугодия 2024 Евросоюз уступает показателям соседних рынков элитной курортной недвижимости – европейским странам, не входящим в ЕС и даже курортам Турции и Египта, а особенно самой стремительно растущей экономике восточного полушария – Грузии, где элитная недвижимость уже несколько лет подряд дорожает на 30% в год и даже более, если речь идет о курортных локациях в сегменте брендовой отельной недвижимости.

В бюджетном сегменте наблюдался рост спроса, но в основном за счет стран Восточной Европы. Это связано с экономическим ростом и улучшением уровня жизни в этих регионах. Однако в некоторых странах, таких как Португалия, рост цен на жилье превысил возможности местного населения, что привело к протестам и социальному напряжению.

Что касается типов недвижимости, то спрос на квартиры в городских районах оставался высоким, особенно в столицах и крупных городах. Однако пандемия усилила интерес к загородным домам и недвижимости в сельской местности, поскольку многие люди стремились к более просторному жилью и возможности удаленной работы. И этот тренд останется магистральным, как минимум в краткосрочной перспективе.



Анализ локальных рынков: столицы, маленькие города, сельская местность, курортные зоны

В столицах и крупных городах Европы спрос на недвижимость в 2025 году остается высоким, что поддерживает рост цен. Однако в некоторых городах, таких как Лиссабон и Барселона, быстрый рост цен привел к проблемам с доступностью жилья для местных жителей.

В небольших городах и сельской местности наблюдается рост спроса на жилье, особенно среди тех, кто ищет более доступные варианты или желает работать удаленно. Это привело к оживлению рынков недвижимости в этих регионах и умеренному росту цен.

В курортных зонах, особенно в Средиземноморском регионе, спрос на недвижимость остается высоким, как со стороны иностранных инвесторов, так и местных покупателей. Это способствовало росту цен и увеличению инвестиционной активности в этих регионах.



Прогнозы экспертов на 2025 год

Согласно прогнозам, в 2025 году европейский рынок недвижимости продолжит восстанавливаться. Ожидается рост цен на жилье в диапазоне от 2% до 4% в Германии и большинстве стран Западной Европы. Инвесторы будут уделять особое внимание устойчивому развитию, коммерческой недвижимости и росту цифровой инфраструктуры, такой как центры обработки данных.

Однако геополитическая нестабильность остается серьезной проблемой для рынка недвижимости. Согласно отчету PwC и Urban Land Institute, международная политическая нестабильность стала главной заботой для компаний сектора, что может повлиять на инвестиции в европейскую недвижимость и динамику рынка.



Риски и негативные тренды европейского рынка недвижимости

Несмотря на позитивные прогнозы, существуют определенные риски и негативные тенденции:

- Доступность жилья: рост цен снижает доступность для местных жителей, особенно в столицах и популярных курортных зонах, что может привести к социальному недовольству с протестами и, как следствие, к политическим решениям вопреки рыночной логике, что может негативно сказать на интересах инвесторов. Примеры такого политического вмешательства с целью искусственного сдерживания роста цен уже имеются в крупных городах Западной Европы – Берлине, Мадриде, Барселоне, Амстердаме (Нидерланды) и других.

- Процентные ставки: хотя в 2024 году Европейский центральный банк начал снижать ставки, возможные изменения в денежно-кредитной политике могут повлиять на доступность ипотеки и инвестиционную привлекательность недвижимости.

- Геополитическая нестабильность: конфликты, санкции и экономические кризисы в странах-соседях Европы могут повлиять на уровень инвестиций в недвижимость и привести к плохо прогнозируемым колебаниям цен.

- Налоговая политика: во многих странах ЕС вводятся или ужесточаются налоги на владение недвижимостью, что может снизить привлекательность инвестиций.

- Экологические и энергетические требования: ужесточение норм энергоэффективности в Евросоюзе приводит к росту расходов на реконструкцию и содержание недвижимости, что может увеличить затраты для владельцев и арендаторов.

- Насыщенность рынка и снижение спроса: в некоторых странах наблюдается замедление спроса на недвижимость из-за демографических изменений и ограниченной доступности ипотечного кредитования.

Для справки

В странах Европейского Союза в 2024 году уровень инвестиций в недвижимость зафиксирован на самом низком уровне за последние десять лет - на 57% меньше по сравнению с 2022 годом. Тренды рынка недвижимости 2025 года также остаются если не негативными, то с очень умеренными ожиданиями капитализации и ликвидности.