Исследование JLL "Глобальная перспектива рынка недвижимости 2025": жилье, офисы, торговые помещения, склады, отели

Международная консалтинговая компания JLL составила прогноз на 2025 год для мирового рынка недвижимости. Исследование охватило все рыночные сегменты – жилую, торговую, офисную, складскую и отельную недвижимость, а также инвестиции в этот вид доходных активов.

Жилая недвижимость

Несмотря на сложные геополитические и экономические условия, сектор жилья продолжает стимулировать рост инвестиций в рынок недвижимости в целом. 2024 год завершился ростом активности в США, регионе EMEA и Азиатско-Тихоокеанском регионе. Каждый регион продемонстрировал более высокие годовые объемы рынка по сравнению с 2023 годом.

Объемы сделок купли-продажи апартаментов (квартир), вилл, таунхаусов, загородных домов выросли на 11% в США, на 14% в EMEA и на 5% в АТР. При этом ожидается дальнейший рост инвестиций во всех трех регионах в 2025 году.

В США годовой объем сделок с жильем вырос до $127 млрд США (+11% по сравнению с 2023 годом). В Европе годовой общий объем в размере 44 млрд евро вырос на 14%. В Азиатско-Тихоокеанском регионе общий объем 2024 года составил чуть более $7 млрд, что на 5% больше, чем в 2023 году.

Краткосрочная перспектива:
Ожидается, что инвестиции в жилую недвижимость продолжат расти в течение 2025 года, несмотря на геополитическую нестабильность. Фундаментальные показатели остаются сильными в Европе и, вероятно, улучшатся в США по мере дальнейшего сокращения предложения на первичном рынке.

Долгосрочная перспектива:
Активность инвестиций в жилую недвижимость будет расти особенно сильно на устоявшихся рынках недвижимости, где жилье, ориентированное на получение арендного дохода, по-прежнему классифицируется как развивающийся сектор. Сюда входят такие страны, как Австралия, Япония, Великобритания и Франция. Рост также продолжится на самых устоявшихся рынках, таких как США, Канада и Германия, где инвесторы ориентируются на весь спектр жилой недвижимости.



Отельная недвижимость

Несмотря на еще один сложный во многих отношениях год, мировая гостиничная индустрия осталась устойчивой. В ноябре 2024 года мировой спрос на отели достиг ошеломляющих 4,8 млрд "номеро-ночей" (room nights), что на 102 млн больше, чем в 2023 году. Это привело к росту выручки на доступный номер (RevPAR) на 3,7%.

Курортные рынки, которые, как правило, первыми восстанавливались после пандемии Covid-19, начали демонстрировать некоторую нормализацию спроса. Напротив, спрос на городских рынках более значительно ускорился. Замедление роста предложения в сочетании с возвращением групповых, корпоративных и международных поездок должно способствовать росту мирового RevPAR на 3-5 % в 2025 году.

Показатели гостиничного бизнеса в регионе EMEA продолжали устанавливать рекорды в течение 2024 года, превысив уровень 2019 года на 25,3% и увеличившись на 5,6% по сравнению с 2023 годом. RevPAR в Азиатско-Тихоокеанском регионе вырос на скромные 1,6% по сравнению с 2023 годом и продолжает отставать от показателей 2019 года. В Америке RevPAR достиг исторического максимума по состоянию на ноябрь 2024 года, но увеличился всего на 1,9% в годовом исчислении.

Прогнозируется, что гостиничные бренды будут выходить на новые рынки и в новые сегменты.

Краткосрочная перспектива:
Ожидается, что частный капитал будет наиболее активен. При этом отели на городских и других рынках с высоким порогом входа будут пользоваться наибольшим спросом. Замедление роста предложения, вызванное высокими затратами на строительство, должно стимулировать дополнительные слияния и поглощения, при этом бренды будут ориентироваться на увеличение количества отелей и номерного фонда, что является ключевым фактором стоимости акций и компаний.

Долгосрочная перспектива:
Поскольку границы между жизнью, работой и отдыхом продолжают размываться, традиционные гостиничные бренды будут все больше расширяться в новые сегменты. При этом новые инновационные и креативные виды размещения, а также формат резиденций, вероятно, привлекут наибольший интерес инвесторов.



Торговая недвижимость

Спрос ритейлеров на торговые помещения в престижных местах оставался устойчивым в 2024 году, несмотря на сдержанные потребительские настроения на ряде основных рынков и слабый рост мировых расходов в течение года. Прогноз розничных продаж на 2025 год является позитивным, поскольку ожидается более сильный рост потребительских расходов на большинстве основных рынков, обусловленный, в свою очередь, ростом реальной заработной платы и расходов домохозяйств на туризм.

Хотя в США и Европе возросло число банкротств в сфере розничной торговли, предложение на рынке ограничено и освобождающиеся площади быстро поглощаются новыми арендаторами. Активность розничной торговли также остается здоровой на быстрорастущих и ориентированных на туризм рынках в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Лизинговая активность, вероятно, будет ограничена в 2025 году из-за снижения уровня нового строительства и низкого уровня вакантности на развитых рынках. В результате арендная плата вырастет в большинстве локаций из-за возросшей конкуренции между розничными торговцами за лучшие помещения.

Краткосрочная перспектива:
Глобальный рост розничных продаж, как ожидается, останется стабильным или умеренно увеличится на основных рынках в 2025 году. Ключевые категории розничной торговли, включая моду, предметы роскоши, еду и напитки, развлечения, продолжают расширяться и диверсифицироваться, в то время как интернет-ритейлеры также расширяют свои сети физических магазинов. Рынки аренды останутся активными. Дефицит предложения сохранится, усиливая конкурентное напряжение между основными брендами за получение лучших торговых площадей.

Долгосрочная перспектива:
Все больше ритейлеров используют новые технологии для привлечения потребителей, увеличения посещаемости и продаж в физических магазинах. Это включает интерактивные дисплеи, мероприятия в магазинах, персонализированные услуги, уникальные площади, технологически усовершенствования и дизайн, отражающий индивидуальность бренда. Эта стратегия соответствует растущему желанию покупок, связанных с личным опытом покупателя, и помогает ритейлерам с арендодателями выделяться, создавая запоминающиеся впечатления, выстраивая более прочные отношения с потребителями и поощряя повторные визиты.



Промышленная недвижимость

Промышленный лизинг в целом был стабильным в 2024 году во всех трех глобальных регионах мира. Тем не менее, активность продолжала снижаться в течение всего года, поскольку арендаторы сосредоточились на повышении эффективности использования уже существующих площадей и откладывали новые транзакции на фоне неопределенности и высоких затрат. Несмотря на отложенные сроки принятия решений, спрос по-прежнему готов к дальнейшему росту в наиболее устойчивых сегментах. Рынок продолжает развиваться на фоне устойчивого роста электронной коммерции и растущим спросом на складские помещения, что будет поддерживать долгосрочные перспективы сектора.

Объемы лизинга в Северной Америке были немного выше в четвертом квартале 2024 года (чем в предыдущем квартале), но годовые объемы упали на 27% по сравнению с 2023 годом. Объемы в Европе выросли на 19% за квартал, но годовые объемы снизились на 5% и соответствуют уровням 2019 года. В Азиатско-Тихоокеанском регионе в 2024 году наблюдалось замедление на 13% по сравнению с рекордными уровнями предыдущего года.

Краткосрочная перспектива:
Арендаторы, вероятно, продолжат проявлять осторожность в вопросах расширения, поскольку они работают с избыточными мощностями, управляя высокими издержками и неопределенным политическим фоном. Но базовый спрос на высококачественные современные помещения по-прежнему высок на многих рынках, и ожидается, что объемы аренды стабилизируются или умеренно вырастут в течение следующих 12 месяцев, поскольку свободные мощности поглощаются, а отложенные сделки все-таки заключаются. Ожидается, что вакантность продолжит расти в первой половине 2025 года, но стабилизируется во втором полугодии по мере сокращения нового предложения.

Долгосрочная перспектива:
Несмотря на замедление активности после всплеска пандемии, промышленный рынок остается готовым к долгосрочному росту. Развитие цепочек поставок и устойчивый рост потребительского спроса и электронной коммерции продолжат подкреплять долгосрочные перспективы сектора. Более высокие пороги входа для нового предложения в сочетании со спросом арендаторов на более современные и эффективные здания будут способствовать возобновлению роста арендной платы за высококачественные помещения по мере снижения объемов строительства после недавних пиковых уровней.



Офисная недвижимость

Глобальная активность аренды офисов продолжила расти в последнем квартале 2024 года, объемы выросли на 10% по сравнению с III кварталом. Это привело к росту аренды за весь 2024 год на 9% - до самого высокого годового показателя с 2019 года. В США наблюдался самый сильный рост - на 18% выше, чем в 2023 году. Объемы в Азиатско-Тихоокеанском регионе выросли на 5% в 2024 году, в то время как активность в Европе в целом не изменилась за год.

Глобальный уровень вакантных площадей увеличился до 16,8% в четвертом квартале 2024, при этом вакантные площади выросли в Европе и Северной Америке, но снизились в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Новое предложение должно сократиться в 2025 году в Европе и Северной Америке, где новые строительные проекты в сфере офисной недвижимости упали до самого низкого уровня за всю историю в Соединенных Штатах. Ожидается, что это будет способствовать снижению вакантных площадей в течение следующих 12 месяцев. С меньшим количеством новых площадей, поступающих на рынок, и концентрацией свободных площадей в менее привлекательных зданиях и местах, конкуренция за лучшие площади продолжит усиливаться.

Краткосрочная перспектива:
Требования к посещению сотрудниками офисов снова растут во всем мире. Ожидается, что эта политика продолжит смещаться в сторону среднего показателя на уровне четырех дней в неделю. В сочетании с ростом численности персонала это увеличивает потребность компаний в офисных помещениях. Активный поиск арендаторов продолжает расти в США, в то время как в Европе наблюдается рост спроса. В Азиатско-Тихоокеанском регионе наблюдается устойчивый спрос на растущих рынках, таких как Индия. Это должно обеспечить дальнейший рост спроса в 2025 году.

Долгосрочная перспектива:
57% респондентов глобального опроса Future of Work назвали увеличение офисных помещений компаний главным ожиданием в период с 2025 по 2030 год. В связи с ограниченной доступностью помещений в центральных деловых районах на многих рынках и меньшим количеством нового строительства в США и Европе конкуренция за лучшие площади будет продолжать усиливаться. Ограниченное предложение в верхнем сегменте рынка также, вероятно, приведет к массовой реконструкции и модернизации офисной недвижимости.



Рынок инвестиций в недвижимость

Активность транзакций в мире на рынке недвижимости ускорилась в четвертом квартале 2024, в годовом исчислении объемы сделок выросли на 37% - до $232 млрд. В третьем квартале показатель годового роста составлял 23%. Объемы за весь 2024 год достигли $703 млрд, что на 14% больше, чем годом ранее.

Импульс сохранился, поскольку институциональные (не частные) инвесторы и глобальный капитал вернулись к завершению отложенных ранее масштабных сделок. Международные инвестиции в мире выросли в четвертом квартале 2024 на 70% в годовом исчислении и на 20% за весь 2024 год. Ожидается, что международная активность будет поддерживаться в 2025 году стратегиями географической диверсификации, возможностью приобретать активы ниже предыдущих пиковых оценок и повышением ликвидности.

Объемы инвестиций в Америке выросли на 45% в годовом исчислении в четвертом квартале, а годовая инвестиционная активность выросла на 10% - до $372 млрд. Объемы инвестиций в регионе EMEA выросли на 40% в годовом исчислении в последнем квартале и на 17% за весь 2024 год - до $199 млрд. В Азиатско-Тихоокеанском регионе в четвертом квартале был зарегистрирован рост на 10%, а за весь 2024 год – на 23% до - $131 млрд.

Диверсификация остается главным приоритетом в текущем инвестиционном климате мирового рынка. Промышленный, логистический и жилой секторы остаются наиболее востребованными активами. Основы торговой недвижимости сильны, а в офисном секторе настроения улучшились из-за продажи активов по сниженным оценкам и ростков нового спроса со стороны арендаторов. Инвесторы фокусируются на качестве активов и потенциале роста доходов, а также в сегментах, находящихся на пути долгосрочного роста.



Выводы и общий прогноз на 2025 год

Экономические перспективы на 2025 год в целом позитивны, несмотря на сохраняющуюся неопределенность. Более высокая доходность государственных облигаций и стоимость долга ужесточили финансовые условия. Также сохраняются риски, связанные с геополитикой и политическими изменениями, сбоями в цепочке поставок и потенциальным ростом инфляции. Несмотря на множество проблем, есть и причины для оптимизма, поскольку рынки труда по-прежнему разогреты, уровень безработицы низок, а реальный рост заработной платы в большинстве стран положительный.