International Private Investment: Рынок недвижимости Грузии в I квартале 2025 года - рыночная статистика, экономические показатели, новые проекты

Международная консалтинговая группа International Private Investment обнародовала анализ рынка недвижимости Грузии в начале 2025 года – новые тренды и проекты, экономическую статистику. Эта кавказская страна остается одним из самых стабильных развивающихся рынков и начало года подтверждает долгосрочную перспективу роста грузинской экономики. А теперь подробнее.

Экономический рост Грузии в 2024 году составил 13,6%

По данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), в 2024 году валовой внутренний продукт страны увеличился на 13,6%, достигнув 91,9 млрд лари, что эквивалентно $33,2 млрд. Основными драйверами роста стали оптовая и розничная торговля, ремонт автомобилей и мотоциклов, которые составили 15,2% ВВП. Значительный вклад внесла также деятельность, связанная с недвижимостью (9,9%), а обрабатывающая промышленность обеспечила 9,3% от общего объема экономики.

Несмотря на уверенный рост экономики, объем прямых иностранных инвестиций в Грузию в 2024 году составил $1,3 млрд, что на 29,9% меньше, чем годом ранее. Однако в четвертом квартале этот показатель вырос на 24,4% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, что может свидетельствовать о начале восстановления инвестиционного притока.

Снижение ПИИ обусловлено временным фактором, связанным с парламентскими выборами, которые состоялись в стране 26 октября. Предвыборный период, особенно в условиях сложной геополитической обстановки, всегда характеризуется выжидательными настроениями инвесторов, что и подтверждает восстановление роста инвестиций в конце года – после выборов.

Среди стран, активно вкладывающих в грузинскую экономику, лидируют Великобритания с инвестициями в размере $448,2 млн, Мальта ($175,8 млн) и Нидерланды ($151,7 млн). Одним из ключевых направлений вложений остается сектор недвижимости, который занял третье место по объему привлеченных средств. Грузия продолжает укреплять свои позиции на международной инвестиционной арене, несмотря на краткосрочные колебания потоков капитала.



Рынок недвижимости в Грузии: динамика цен, спроса и инвестиций в 2024-2025 годах

Рынок жилой недвижимости Грузии переживает период стабилизации после бурного роста 2022-2023 годов. По данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), в 2024 году средняя цена за квадратный метр в новостройках Тбилиси составила $1477 в "зеленом каркасе", $1286 в "белом каркасе" и $1157 в "черном каркасе". Хотя рост цен продолжается, его темпы скорректировались: в 2024 году он составил в среднем 1% ежемесячно, тогда как в 2022-2023 годах достигал 2-3% в месяц.

В Батуми рынок также демонстрирует признаки стабилизации. По данным Galt&Taggart, объем продаж за 2024 год снизился на 18,5% по сравнению с 2023 годом, составив 15 195 сделок. В денежном выражении объем рынка сократился на 11,6%, - до $977,5 млн. Однако при этом средняя цены квадратного метра выросла на 11,4% - до $1470. В структуре продаж доминируют бюджетный сегмент (46,3%) и midscale (32,5%), тогда как upscale ($1501-$2500) занимает 18,9%, а премиум-класс - всего 2,3%.

Но именно премиальная и элитная недвижимость Батуми является локомотивом всего грузинского рынка, поскольку цены здесь уже несколько лет растут на 30% в год и более из-за острого дефицита предложения и отсутствия свободной земли, подходящей для строительства объектов в высшем ценовом сегменте. Самыми дорогими локациями Батуми остаются Старый город ($2031) и Гонио-Квариати ($1 965). Последняя локация является элитным микрорынком – именно здесь строятся самые дорогие объекты недвижимости в Грузии, в первую очередь элитные отели от международных брендов. Самые дешевые районы – Новый бульвар ($1413), Махинджаури ($1364) и Кобулети ($1265).

Арендная доходность в Батуми остается одной из самых высоких в стране – в среднем 8,8% (до вычета эксплуатационных расходов). Это поддерживает инвестиционный интерес, несмотря на снижение общего объема сделок. В феврале 2025 года средневзвешенная цена новостроек в Батуми выросла на 14,4% в годовом исчислении, достигнув $1189 за м², тогда как вторичный рынок подорожал на 8,8% - до $1099 за м². Объем сделок при этом увеличился на 6,4%, а общий денежный оборот рынка вырос на 13,1%.

В Тбилиси январь 2025 года показал рост средних цен на 7,2% в целом по рынку, при этом первичный рынок подорожал на 7,6% (до $1319 за м²), а вторичный - на 6,9% ($1229 за м²). Средняя арендная ставка составила $9,7 за м². Общий объем продаж достиг 2918 сделок, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, однако в денежном выражении общий объем рынка вырос на 5,7% - до $242,2 млн. Важным индикатором спада инвестиционной активности в столице стало рекордно низкое количество разрешений на строительство – всего 7 за январь, что на 46,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Согласно данным TBC Capital, в феврале 2025 года в Тбилиси было заключено 3185 сделок купли-продажи недвижимости, что на 5% меньше, чем в феврале прошлого года. Средняя цена продажи выросла на 1% в годовом выражении, достигнув $1222 за квадратный метр. Однако арендные ставки продемонстрировали снижение: средняя цена аренды составила $10,6 за квадратный метр, что на 12% меньше, чем годом ранее. Общий объем рынка снизился на 6% в годовом исчислении и составил $253 млн.

Эти данные свидетельствуют о том, что рынок недвижимости Тбилиси продолжает корректироваться после периода активного роста. Снижение числа сделок и общего объема продаж указывает на более сдержанный спрос, в то время как рост цен на квадратный метр остается умеренным. Одновременно снижение стоимости аренды может говорить о частичном насыщении рынка и изменении предпочтений арендаторов.

Таким образом, рынок недвижимости Грузии в целом также вступил в фазу естественного рыночного роста без временных факторов, таких как приток мигрантов из России и Украины: рост цен стабилизировался, спрос скорректировался, объем сделок снизился в количественном выражении, но вырос в денежном. Это также указывает на то, что рынок переориентируется на более качественную недвижимость и высокие ценовые диапазоны.

Кроме того, высокие показатели арендной доходности в Батуми сохраняют привлекательность для инвесторов. Об этом же свидетельствует и сокращение числа новых разрешений на строительство – застройщики ищут более статусные локации для строительства и проектируют премиальные объекты. В бюджетном сегменте это может привести к снижению предложения в ближайшие годы, что в свою очередь будет сдерживать цены на жилье эконом-класса и способствовать росту в премиум-сегменте.



Туристический рынок Грузии

Рынок недвижимости Грузии неразрывно связан со сферой туризма, которая является стратегической для грузинской экономики. Туризм стимулирует строительную отрасль, а недвижимость для отдыха, в первую очередь отельная, определяет/отражает вектор развития туризма. В последние годы структура входящего туристического трафика Грузии меняется в пользу туристов с высоким чеков из богатых стран, что находит свое отражение в строительстве новых элитных отелей и сервисов all inclusive. Грузия стаовится междуародным элитным курортом.

В 2024 году Грузию посетили 6,5 млн международных туристов, что на 4,6% больше, чем в 2023 году. Однако этот показатель составляет лишь 83,6% от уровня 2019 года, что говорит о продолжающемся восстановлении после пандемии. Количество ночных поездок (поездки с ночевкой) увеличилось на 9,0%, тогда как количество однодневных поездок (поездки в один день) сократилось на 9,2%. Это свидетельствует о росте привлекательности Грузии как направления для длительного отдыха.

Наибольшее количество визитов в Грузию в 2024 году составили туристы из России - 22,0% от общего числа, Турции - 20,7%, Армении - 14,7%. Больше всего растет количество туристов из Китая, Индии и Израиля. Быстрее всего уменьшается количество туристов из Польши и Украины.

Общий доход от туризма в 2024 году составил $4,4 млрд, что на 7,3% больше, чем в 2023 году. Топ стран по общему вкладу в доход: Россия (19,2%), Турция (13,8%), ЕС + Великобритания (12,9%). Топ стран по расходам на одного туриста: Израиль ($1404), Саудовская Аравия ($1382), ЕС + Великобритания ($1303).

В 2024 году рынок международного туризма в Грузию продолжил восстановление, хотя пока и не достиг докризисного уровня. Рост числа туристов из Китая, Индии и Израиля свидетельствует о диверсификации туристического потока. В то же время снижение числа поездок из Польши и Украины может быть связано с экономическими и геополитическими факторами.

Рост доходов от туризма говорит о росте средней стоимости поездок, особенно среди гостей из Израиля, Саудовской Аравии и стран ЕС. В перспективе Грузия делает ставку на привлечение платежеспособных туристов и развитие премиального туризма.



Новый жилой комплекс ARTEX в Батуми

В Батуми стартует новый строительный проект бюджетных апартаментов от компании ARTEX. Строительство начнется в апреле 2025 года, а завершение намечено на декабрь 2029 года. Новый жилой комплекс расположится в районе улицы Ангиса.

Комплекс представляет собой три высотных здания, объединяющих 1094 квартиры различных планировок. Два корпуса, высотой 26 и 24 этажа, уже поступили в продажу, а третий, также 24-этажный, пока остается в резерве. Будущие жильцы смогут выбрать между студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Высота потолков в помещениях составит 2,8 метра, а площади квартир варьируются от 31,9 до 67,8 квадратных метров в первом корпусе и от 32,6 до 65 квадратных метров во втором.

На первых трех этажах разместятся коммерческие помещения, включая супермаркет, аптеку и коворкинг-пространство, а также детская комната и сад, спортивные залы, закрытый бассейн, мини-кинотеатр, игровая комната, зоны отдыха, отдельная территория для выгула домашних животных, подземный и наземный паркинг.

Проектом занимается компания ARTEX – новичок строительного рынка, которая была недавно зарегистрирована и создана двумя партнерами с равными долями в управлении. Один из основателей, Гоча Апакидзе, ранее занимал пост финансового директора в компании Next. Второй партнер, Рома Апакидзе, является архитектором.



Новая башня на Ambassadori Island

В Батуми началось строительство новой башни на Ambassadori Island. Работы стартовали в январе 2025 года, а их завершение намечено на начало 2029 года. Одновременно с этим объявлен старт продаж апартаментов в новом проекте.

Новая башня возвысится на 57 этажей. Первый этаж здания поднимется на 4,5 метра от уровня земли, а стандартная высота потолков в квартирах составит 3,2 метра. Запланированы технические этажи на 28-м и 55-м уровнях, а общая жилая площадь здания превысит 71 000 квадратных метров.

Проект предлагает выбор бюджетных квартир - от студий площадью 37 квадратных метров до апартаментов с двумя спальнями площадью 109 квадратных метров. Инфраструктура комплекса включает супермаркет, аптеку, фитнес-центр, рестораны и кафе, а также панорамную террасу на крыше и открытый бассейн.

Стоимость квадратного метра начинается от $2800, что отражает долгосрочный тренд развития всего грузинского рыка недвижимости – в стране больше нет дешевого жилья, даже в эконом-классе цены подобрались к психологическому порогу $3000 уже на "стадии котлована".