International Private Investment: краткий гайд по рынку коммерческой недвижимости США 2025 года

Инвестирование в коммерческую недвижимость в США представляет собой стратегически важное направление для глобальных инвесторов. В условиях высокой волатильности рынков и трансформации офисного спроса, коммерческая недвижимость требует глубокого анализа, основанного на свежей статистике и региональной детализации. В данном исследовании собраны ключевые данные по состоянию на конец 2024 года и начало 2025 года с разбивкой по сегментам, регионам и уровням риска.

Средняя цена и арендные ставки по регионам

По данным платформы Commercial Edge, средняя арендная ставка на офисные помещения в США составляет $37,80 за квадратный фут, что эквивалентно приблизительно $406,95 за квадратный метр. Однако, разброс между регионами значительный:

Сан-Франциско (Калифорния): $69,14/кв.фут (примерно $744,16/кв.м) - самая высокая ставка в стране.

Манхэттен (Нью-Йорк): $68,48/кв.фут (~$737,20/кв.м).

Лос-Анджелес (Калифорния): $41,28/кв.фут (~$444,34/кв.м).

Чикаго (Иллинойс): $29,16/кв.фут (~$313,78/кв.м).

Детройт (Мичиган): $21,46/кв.фут (~$231,01/кв.м) - самая низкая среди крупных рынков.

Дополнительно, ставки на более мелких рынках, таких как Портленд, Атланта, Шарлотт, Коламбус и Питтсбург, колеблются от $22 до $32 за кв. фут (~$237-344/кв.м), в зависимости от класса здания и его расположения.

Динамика по штатам

Вермонт: +12,80%.

Нью-Джерси: +11,58%.

Нью-Йорк: +10,87%.

Коннектикут: +10,12%.

Род-Айленд: +9,85%.

Источник: Jagran Josh

Южные штаты, такие как Техас, Джорджия, Флорида, показали умеренный рост в пределах 5-7%, что отражает стабильный спрос в высоконаселённых и миграционно привлекательных регионах.

Доходность от аренды и уровень вакантности

Доходность от аренды (cap rate) варьируется:

Нью-Йорк (премиум): ~4,5%.

Чикаго (средний уровень): 5,8-6,5%.

Детройт и Кливленд (эконом): 7,5-8,5%.

Одновременно с этим:

Сан-Франциско: уровень вакантности - 27,7%.

Сиэтл: 25,8%.

Детройт: 22,5%.

Хьюстон: 29,1%.

Даллас: 28,4%.

Это говорит о снижении спроса на традиционные офисы, особенно в технологических центрах после массового перехода на удалённую работу. Для инвесторов важно учитывать сроки экспозиции и возможные расходы на реконцепцию зданий под mixed-use или коворкинги.


Объём строительства

Бостон (Массачусетс): 10,7 млн кв.футов (~994 тыс. кв.м) - 4,3% от существующего фонда.

Остин (Техас): 3,5 млн кв.футов (~325 тыс. кв.м) - 3,7%.

Детройт (Мичиган): 524 тыс. кв.футов (~48,7 тыс. кв.м) - 0,4%.

Майами (Флорида): около 1,2 млн кв.футов (~111,5 тыс. кв.м) - преимущественно mixed-use проекты.

Баланс спроса и предложения

Финикс (Аризона), Остин (Техас), Нэшвилл (Теннесси) - рынки с позитивной динамикой спроса на коммерческую недвижимость.

В то же время в Далласе и Хьюстоне уровень вакантности превышает 29% (CBRE, Resimpli), что указывает на избыток предложения, особенно в B- и C-классах.

Рынки с дефицитом предложения:

Шарлотт (Северная Каролина)

Солт-Лейк-Сити (Юта)

Боулдер (Колорадо)

Сегментация по классам и типам

Эконом (Class C):

Устаревшие здания в пригородах.

Низкие ставки ($15-22/кв.фут | $161-237/кв.м).

Большая часть фонда требует капремонта.

Высокая доходность при покупке с дисконтом и модернизации.

Средний уровень (Class B):

Объекты "возрастом" 10-20 лет, расположенные вне CBD (центров деловой активности).

Ставки $25-35/кв.фут ($269-377/кв.м).

Устойчивый спрос при адекватной цене.

Премиум (Class A):

Новые или реконструированные здания с LEED-сертификацией.

Центры мегаполисов, high-tech инфраструктура.

Ставки $50-75/кв.фут ($538-807/кв.м).

Брендовая недвижимость:

Объекты с арендаторами уровня Google, Amazon, JPMorgan, Apple.

Наиболее ликвидный класс.

Низкие риски, минимальная вакантность, долгосрочные договоры аренды.

Дополнительно существует растущий сектор flex-офисов и mixed-use проектов, особенно в Денвере, Атланте и Чикаго.

Ниже представлена сводка по ключевым штатам на основе доступных данных по состоянию на конец 2024 года и начало 2025 года.

Калифорния

- Сан-Франциско: Средняя арендная ставка на офисные помещения составляет $69,14 за квадратный фут (примерно $744,16 за кв.м). Уровень вакантности достиг 27,7%, что свидетельствует о снижении спроса на традиционные офисы в технологическом центре.

- Лос-Анджелес: Арендные ставки на уровне $41,28 за квадратный фут (~$444,34 за кв.м).

Нью-Йорк

- Манхэттен: Средняя арендная ставка составляет $68,48 за квадратный фут (~$737,20 за кв.м). Несмотря на высокий уровень вакантности в 21%, Манхэттен остаётся привлекательным для инвесторов, с объёмом продаж в $1,8 млрд в начале 2025 года.

Техас

- Остин: Активное строительство офисных площадей объёмом 3,5 млн кв.футов (~325 тыс. кв.м), что составляет 3,7% от существующего фонда.

- Даллас и Хьюстон: Уровень вакантности превышает 29%, указывая на переизбыток предложения на рынке офисной недвижимости.

Массачусетс

- Бостон: Лидер по строительству офисных площадей с 10,7 млн кв.футов (~994 тыс. кв.м) на стадии реализации, что составляет 4,3% от существующего фонда.

Флорида

- Майами: Низкий уровень вакантности офисных помещений, что делает рынок привлекательным для инвесторов.


Иллинойс

- Чикаго: Средняя арендная ставка составляет $29,16 за квадратный фут (~$313,78 за кв.м). Город инициировал программу субсидий в размере $150 млн для преобразования пустующих офисных зданий в жилые помещения с целью оживления центра города, сообщает New York Post.

Аризона

- Финикс: Рынок с превышением спроса над предложением, особенно в сегменте индустриальной и многоквартирной недвижимости, пишет Building Radar.

Мичиган

- Детройт: Самая низкая арендная ставка среди крупных рынков - $21,46 за квадратный фут (~$231,01 за кв.м). Уровень вакантности составляет 22,5%.

Теннесси

- Нэшвилл: Рынок с превышением спроса над предложением, особенно в сегменте индустриальной и многоквартирной недвижимости.

Огайо

- Колумбус: Средняя арендная ставка на офисные помещения составляет около $22-32 за квадратный фут (~$237-344 за кв.м), в зависимости от класса здания и его расположения.

Джорджия

- Атланта: Средняя арендная ставка на офисные помещения варьируется от $22 до $32 за квадратный фут (~$237-344 за кв.м).

Северная Каролина

- Шарлотт: Рынок с дефицитом предложения, особенно в сегменте индустриальной и многоквартирной недвижимости.

Юта

- Солт-Лейк-Сити: Рынок с дефицитом предложения, особенно в сегменте индустриальной и многоквартирной недвижимости.

Колорадо

- Боулдер: Рынок с дефицитом предложения, особенно в сегменте индустриальной и многоквартирной недвижимости.

Миссури

- Сент-Луис: Morgan Properties приобрела 11 многоквартирных объектов в Среднем Западе, включая Сент-Луис, за $501 млн, что свидетельствует о стратегических инвестициях в регионе с недостаточным предложением жилья, говорят эксперты The Wall Street Journal.

Данные по другим штатам могут быть ограничены или отсутствовать в текущих источниках. Для получения наиболее точной и актуальной информации рекомендуется обращаться к местным брокерам, аналитическим отчётам и официальным статистическим данным каждого конкретного штата.

Инвестиционная привлекательность и риски

Преимущества:

Устойчивый спрос на индустриальные и жилые активы.

Географическая диверсификация обеспечивает снижение рисков.

Возможность покупки с дисконтом на вторичном рынке.

Риски:

Высокая вакантность в офисном сегменте (особенно Class B и C).

Риски реконструкции, CAPEX.

Волатильность процентных ставок (влияние ФРС).

Перенасыщение в быстрорастущих южных рынках.

Заключение

Коммерческая недвижимость США остаётся инвестиционно привлекательной при условии региональной диверсификации и фокусе на ликвидные и растущие сегменты. Максимальный потенциал роста демонстрируют рынки с активным строительством и высоким спросом на индустриальные объекты и многофункциональные жилые комплексы. При этом офисный сегмент требует крайне осторожного подхода, особенно в условиях постпандемийной трансформации формата работы. Инвесторам следует сосредоточиться на устойчивых арендных потоках, экологически сертифицированных зданиях и объектах, которые могут адаптироваться под гибридные модели использования.