Выгодно ли инвестировать в австрийскую недвижимость? Цены, арендные ставки, доходность в 2025 году - исследование International Private Investment

По итогам 2024 года рынок недвижимости Австрии продемонстрировал разнонаправленные тенденции в зависимости от типа недвижимости, региона и ценового сегмента. Международное инвестиционное агентство International Private Investment исследовало актуальные данные о ценах, арендных ставках, доходности и динамике рынка.

Жилая недвижимость

Средние цены на недвижимость (150 м²) по регионам


В 2024 году, по данным ImmoScout24, самые высокие средние цены на дома площадью 150 м² наблюдались в Тироле - 1 074 519 евро, что на 2% больше, чем в 2023 году. Вена занимает второе место - 962 144 евро с ростом на 1%. Третья по стоимости - земля Зальцбург, где дом обходился в среднем в 868 421 евро, при этом рост составил 5% - это самый высокий показатель по стране.

Форарльберг демонстрирует среднюю цену в 825 000 евро и снижение на 5%. Средние цены в Нижней Австрии и Верхней Австрии составили 538 400 и 497 144 евро соответственно - без уточнённой динамики. В Штирии цена упала на 6% до 474 375 евро. В Каринтии средняя цена составила 454 592 евро, а в Бургенланде - 363 480 евро, где зафиксировано снижение на 3%.

Динамика цен по сегментам жилья


Сильнее всего в 2024 году упали цены на жильё в среднем сегменте - на 7,3% по сравнению с предыдущим годом. В эконом-сегменте снижение составило 4,8%. Премиум-сегмент потерял 4,2%.

Единственный сегмент, где зафиксирован рост - люксовый: там цены увеличились на 0,2%, что говорит о стабильности спроса в верхней части рынка, сообщает RE/MAX Austria.

Коммерческая недвижимость

Арендные ставки на рыке офисной недвижимости в Австрии, по информации Chambers and Partners, достигают 28 евро за квадратный метр в месяц в премиальном сегменте. Основной фактор роста арендных ставок - дефицит нового предложения и удорожание строительства.

Средняя доходность торговой недвижимости в 2024 году составила от 5,25% до 5,5% годовых. Наибольшим спросом пользовались супермаркеты и форматы "у дома". Интерес к крупным торговым центрам (моллам) остаётся слабым.


Доходность жилой недвижимости по городам


В 2024 году наивысшая средняя доходность от аренды жилой недвижимости наблюдалась в Вене - 4,12% годовых. Грац показал доходность в 3,66%, а Зальцбург — 2,71%, что, по мнению Global Property Guide, указывает на высокую стоимость объектов и умеренный спрос на аренду в последнем.

Доходность по районам Вены


В столичном районе Фаворитен (10-й округ) студия стоимостью 147 450 евро приносила арендный доход 844 евро в месяц, что даёт доходность 6,87% годовых - один из самых высоких показателей по Вене.

В 22-м округе Донауштадт двухкомнатная квартира стоила 439 000 евро, а сдавалась за 1 396 евро, что даёт доходность 3,82%.

В престижном 19-м округе Дёблинг трёхкомнатная квартира оценивалась в 1 080 000 евро при аренде 3 249 евро в месяц, что даёт доходность 3,61%.

Динамика цен

По регионам


Наиболее значительное снижение цен в 2024 году зафиксировано в Бургенланде - на 12,5%, а также в Форарльберге - на 11,5%. Вена показала падение цен на 4,4%, Каринтия - на 3,1%.

По типам недвижимости


Сильнее всего в 2024 году подешевели земельные участки - на 9,1%. Частные дома потеряли 5,2% в цене, квартиры - 3,5%. Наименее затронута снижением оказалась коммерческая недвижимость, где падение составило лишь 1,9%.


Самая дорогая недвижимость


Три самых дорогих региона для покупки жилья:
1. Тироль - средняя цена дома составила 1 074 519 евро.
2. Вена - 962 144 евро.
3. Зальцбург - 868 421 евро.

Самая дешевая недвижимость


Три региона с самой доступной недвижимостью:
1. Бургенланд - средняя цена дома 363 480 евро.
2. Каринтия - 454 592 евро.
3. Штирия - 474 375 евро.

Регионы с наибольшим ростом цен


Только два региона показали рост цен в 2024 году.
В Зальцбурге цены выросли на 5%, что стало самым высоким приростом в стране.
В Тироле рост составил 2%, несмотря на уже высокую базовую стоимость объектов.

Выгодно ли инвестировать в австрийскую недвижимость в 2025 году?

По состоянию на начало 2025 года, австрийская недвижимость продолжает оставаться одним из самых стабильных активов в Европе, однако её инвестиционная привлекательность заметно изменилась по сравнению с предыдущими годами, считают эксперты International Private Investment.

1. Капитализация: тренд на снижение цен сохраняется

2024 год ознаменовался падением цен практически во всех сегментах:
- квартиры - минус 3,5%,
- частные дома - минус 5,2%,
- земельные участки - минус 9,1%.

Падение цен наблюдается в большинстве регионов, особенно в Бургенланде (-12,5%) и Форарльберге (-11,5%). Исключение составляют Зальцбург (+5%) и Тироль (+2%).

Таким образом, надежда на краткосрочную капитализацию не оправдана - тренд на коррекцию сохраняется, особенно в перегретых регионах и сегментах среднего и эконом-класса.


2. Доходность от аренды: умеренная, но стабильная

Средняя доходность по стране по жилому фонду составляет:
- Вена - 4,12%
- Грац - 3,66%
- Зальцбург - 2,71%.

При этом точечные инвестиции в недорогие объекты в районах с высокой арендной платой (например, студии в Фаворитене) могут приносить доходность до 6,9%.

В сегменте торговой недвижимости (ритейл-парки и супермаркеты) доходность достигает 5,25-5,5%.

Офисная недвижимость в премиум-сегменте показывает устойчивый спрос, арендные ставки растут, инвестиции в I квартале 2024 года увеличились на 50% по сравнению с годом ранее.

3. Снижение цен привлекает долгосрочных инвесторов

Цены на недвижимость в Австрии в 2024 году скорректировались, и для долгосрочного инвестора это может быть входной точкой на рынок с высокой степенью защищённости активов, особенно в стабильных регионах (Вена, Грац, Тироль). Однако ожидать роста капитализации в краткосрочной перспективе не стоит.

- Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды - недвижимость в Австрии остаётся привлекательной, особенно при правильном выборе объекта и региона (Вена, дешёвые районы с высокой арендной ставкой).

- Для инвесторов, ориентированных на рост стоимости (капитализацию) - в 2025 году рынок остаётся сдержанным и скорее нисходящим; краткосрочные спекуляции нецелесообразны.

- Промышленные и торговые объекты приносят доходность выше жилого сегмента и выглядят более устойчиво в контексте текущего макроэкономического фона.

Австрия в 2025 году - рынок для осторожного долгосрочного инвестора, а не для тех, кто рассчитывает на быстрый прирост капитала.