Новостройки в России: планы по продажам сорваны, запуск проектов на минимуме

Только 44% девелоперов в первом квартале 2025 года выполнили планы по продажам, отмечено в отчете ДОМ.РФ. Отрасль демонстрирует признаки системного ослабления, особенно в регионах, где зафиксированы самые низкие показатели реализации жилья и строительной активности.

Согласно результатам опроса ДОМ.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, только 59% девелоперов смогли запустить новые проекты. Снижение объемов ввода составило 26% к марту – это худший результат с 2021 года. Заместитель министра строительства Никита Стасишин назвал текущую ситуацию одной из самых тяжелых за последние годы. По его словам, в регионах распроданность текущих проектов не превышает 30%, а рентабельность – крайне низкая.



С января по апрель 2025 года в эксплуатацию было введено 38,7 млн кв. м жилья – на 6% больше, чем годом ранее. Рост обеспечен исключительно за счет индивидуального строительства (+14%), тогда как, напротив, объемы многоквартирных домов сократились на 14%. Объем новых запусков снизился на 18% по сравнению с тем же периодом 2024 года, несмотря на рост активности в апреле.

С начала года новостройки подорожали на 2,9%, тогда как инфляция за этот период составила 3,1%. В апреле цены повысились лишь на 0,5%, что указывает на замедление динамики. Медианная стоимость квадратного метра достигла 156 тыс. рублей. В Москве увеличение достигло 6,7%. В 30 регионах прирост оказался выше среднего по стране – в Ростовской области на 3,7%, в Краснодарском крае на 3,5%.

Резкое повышение рыночных ставок до 27% существенно повлияло на поведение покупателей на первичном рынке. В 2024 году ипотека обеспечивала 77% сделок, а в 2025 ее доля сократилась до 60%. Остальные приобрели жилье с использованием рассрочек или за счет собственных накоплений. Объем отложенных платежей достиг 1,3 трлн рублей. Эти суммы пока не поступили на счета эскроу, но способствовали поддержке спроса. Это напрямую повлияло на проектное финансирование. В I квартале 2025 года на счета эскроу поступило 1,1 трлн рублей – на 15% меньше, чем в IV квартале 2024 года. Объем раскрытий снизился вдвое – до 929 млрд рублей. Общий остаток средств на счетах достиг 6,5 трлн рублей.



За первые четыре месяца года банки выдали 215 тыс. ипотечных кредитов – на 48% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении падение составило 40%. В апреле наблюдалась частичная стабилизация: число выданных кредитов увеличилось на 26% к марту, но осталось на 41% ниже уровня 2024 года. Наиболее устойчивой остается «Семейная ипотека», на которую приходится почти 90% всех выданных по льготным программам кредитов.

Объем заимствований застройщиков по линии проектного финансирования увеличился до 8,7 трлн рублей. Покрытие этой задолженности средствами дольщиков снизилось до 72% против 85% годом ранее. Средняя ставка по кредитам достигла 10,4%. Доля займов со ставкой выше 20% составила 16% – в четыре раза больше, чем год назад.



В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) отмечают, что 20–25% застройщиков – преимущественно малые региональные компании – находятся в зоне повышенного риска. Генеральный директор агентства Федор Выломов считает, что эти риски могут реализоваться уже в этом или следующем году. «Это в основном малые региональные застройщики, крупных среди них нет», – уточнил он. В ряде случаев кредиторы уже подают заявления о намерении возбудить дела о банкротстве. Национальное объединение строителей надеется на усиление мер поддержки и снижение административной нагрузки.

Эксперты предполагают, что в 2025 году количество ипотечных кредитов сократится на 20% и составит 1,0–1,2 млн. Большинство сделок будет проходить по программам с господдержкой, на которые, по прогнозам, придется 65–70% всех объемов в денежном выражении. Восстановление рынка возможно не ранее 2026 года при условии снижения ключевой ставки. До этого времени застройщики будут опираться на рассрочки, накопления населения и точечные меры поддержки.

Согласно апрельскому опросу ДОМ.РФ, настроения девелоперов становятся все более пессимистичными. 59% компаний говорят об ухудшении ситуации во втором квартале 2025 года (+3 п.п. за квартал). Доля прогнозирующих снижение рентабельности в течение года выросла до 77% (+5 п.п.), а ожидающих сокращения портфеля проектов – до 55% (+8 п.п. к IV кварталу 2024 года).