Рассрочка от продавцов на вторичном рынке жилья России: альтернатива ипотеке

Рекордные ипотечные ставки заставляют россиян искать альтернативы способы приобретения недвижимости. Одним из них становится рассрочка от продавцов на вторичном рынке. Доля таких сделок уже достигла 10%, а количество выросло в два-три раза, пишут «Известия». Такие договоренности зачастую связаны с большими рисками, предупреждают эксперты.

Почему продавцы предлагают рассрочку

Рассрочка – форма оплаты, при которой покупатель выплачивает стоимость жилья поэтапно, в течение заранее согласованного срока. Как правило, право собственности на квартиру переходит покупателю только после полной оплаты. Для продавца такая схема может быть выгодна тем, что позволяет быстрее продать объект и установить более высокую цену – по оценкам экспертов, до 25% сверх рыночной, а также оптимизировать налоговую нагрузку, получая доход в разные периоды.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин подчеркивает, что рост популярности рассрочек напрямую связан с высокими ипотечными ставками. Такая форма оплаты делает жилье более доступным для покупателей и расширяет круг потенциальных клиентов. Однако она остается временной мерой и не заменяет полноценное ипотечное кредитование.

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина отмечает: «Этот инструмент стал особенно востребован среди инвесторов, которые продают квартиры, приобретенные ранее с целью перепродажи, а также у покупателей, которые уже продали свое жилье, но не завершили сделку по новому объекту». По ее расчётам, продажа квартиры в рассрочку может принести продавцу до 25% дополнительной прибыли по сравнению с классической сделкой с единовременной оплатой. Это значительное преимущество, особенно в условиях сокращения числа сделок и нестабильного спроса на вторичном рынке.

Основатель Vorobev Realty Group Марат Воробьев добавляет, что рассрочка менее выгодна для покупателя по сравнению с полной оплатой сразу, но становится единственным возможным способом приобрести жилье в условиях недоступной ипотеки. Такая форма оплаты удобна и для имеющих проблемы с подтверждением дохода или испорчена кредитная история.

По словам Юлии Дымовой, директора департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet, рассрочка также может использоваться при участии в сделках с материнским капиталом и другими видами жилищных сертификатов. Она отмечает, что механизм часто используется так называемыми флипперами – инвесторами, покупающими недвижимость на короткий срок с целью перепродажи.

Однако, несмотря на растущий интерес к схеме, директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, что эту практику пока нельзя назвать массовой. Основное количество сделок на вторичном рынке по-прежнему связано с переездами, обменами и улучшением условий, и в таких случаях стороны предпочитают традиционные формы оплаты.

Риски и ограничения рассрочки

Эксперты отмечают, что при формате рассрочек между частными лицами продавец может не получить деньги в полном объёме, а покупатель – лишиться жилья. Юлия Дымова отмечает, что в случае нарушения условий рассрочки споры почти всегда решаются исключительно в судебном порядке.

Дополнительные риски возникают при изменении жизненных обстоятельств – например, в случае смерти одной из сторон, потери покупателем дохода или его недобросовестного поведения. «Что остановит недобросовестного покупателя от перепродажи объекта и исчезновения с деньгами?» – интересуется Александр Чернокульский.

Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют оформлять договор купли-продажи с детальным графиком платежей, прописывать механизм санкций за нарушение обязательств, сохранять обременение на квартиру до полной оплаты и пользоваться сопровождением юристов и профессиональных риелторов.

Ипотечные ставки

По данным Банка России, средневзвешенная ставка по кредитам выросла с 12,33% в июле 2023 года до 22,38% в январе 2025 года, пишет портал Сравни.ru. Доцент Финансового университета Светлана Зубкова поясняет, что фактически ипотека недоступна для большинства россиян, рыночные предложения достигают 27–29% годовых. И зачастую ставки оказываются еще больше. Например, Сбербанк предлагает ипотеку на новостройки от 28,2%, а ВТБ – от 27,8% при взносе от 50,1%. Полная стоимость займа, включая комиссии, может превышать 39%.

В итоге большинство потребителей откладывают покупку квартиры с использованием ипотеки. Наибольшую нагрузку ощущают покупатели на вторичном рынке, поскольку почти все льготы сконцентрированы на первичке. Впрочем, девелоперы также ощущают давление: дорогие кредиты, снижение спроса, необходимость предоставлять скидки и рассрочки. В ряде регионов некоторые проекты замораживаются. Однако в сегменте новостроек государственные программы – например, семейная ипотека или ИТ-ипотека – позволяют частично компенсировать влияние ключевой ставки.

Руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая предполагает, что уже летом, а то и в апреле, возможны первые шаги по снижению ставки с выходом на 17-18% к концу года. Другие эксперты тоже прогнозируют снижение в ближайшие месяцы от 16% до 19%.

Юлия Кузнецова, инвестиционный советник и преподаватель финансовой грамотности, считает, что при ставке 19% ипотека по-прежнему не станет массово доступной. Однако, если ставка начнет снижаться во втором полугодии, это может активизировать отложенный спрос. При этом ЦБ полагает, что уменьшение ставки возможно до 13-14% только в 2026 году, а до 7,5-8,5% – лишь в 2027-м. В этих реалиях схемы с рассрочкой, несмотря на риски, могут стать одним из немногих реальных инструментов покупки жилья без привлечения ипотеки.

Читайте также:

Продажи новостроек в России снизились

Цены на жилье в России: новые тенденции

Центробанк России сохранил ставку на уровне 21%: причины и перспективы

Снижение интереса китайских и российских покупателей к недвижимости Таиланда

Зарубежный отдых россиян в 2025 году: направления, визы, цены