Рынок недвижимости Европы: динамика аренды, цен и доходности в 2025 году

Жилищный кризис в Европе продолжает усугубляться: аренда дорожает, новое строительство замедляется, а число перенаселенных квартир растет. Об этом свидетельствуют результаты исследования Catella Residential Market Overview Q1 2025.

Аналитики Catella зафиксировали рост стоимости арендных ставок в 48 из 59 европейских городов. Средний размер платы за съемное жилье в Европе по итогам первого квартала 2025 года достиг 20,02 евро за кв. м в месяц, что на 2,4% выше, чем в конце 2024-го. Лидерами по уровню платежной нагрузки остаются Дублин (€40), Лондон (€39,3) и Женева (€34,5). Самыми доступными для арендаторов оказались Лейпциг (€10,3), Льеж (€11,05) и Грац (€11,1).

В Германии показатель повысился во всех проанализированных городах. Мюнхен возглавил список – 24,5 евро за кв. м в месяц. Франкфурт и Штутгарт достигли уровней €19,5 и €18,3 за кв. м соответственно. Несмотря на высокие цены, спрос на аренду не снижается, что указывает на устойчивый дефицит жилья.

Исследование также подчеркивает тревожную тенденцию роста числа арендаторов, проживающих в переполненных квартирах. По данным Евростата, этот показатель вырос с 20,4% в 2014 году до 24,4% в 2024 году. Особенно остро проблема стоит в Германии, где он увеличился с 11,5% до 18,4% за десятилетие. Схожая динамика наблюдается в Бельгии (+9 п.п.), Испании (+8 п.п.) и Ирландии (+7,9 п.п.).

Глава отдела исследований Catella доктор Томас Бейерле отметил: «Рынок аренды жилья в Европе под давлением – текущая перенаселённость и увеличение стоимости найма создают риски не только для городского развития, но и для экономической стабильности в целом. Мы наблюдаем явный дисбаланс между спросом и предложением, особенно в мегаполисах».

Цены на покупку жилья тоже продолжают увеличиваться: по сравнению с предыдущим периодом средняя стоимость увеличилась на 0,9% и составила €5696. Самыми дорогими городами для покупки жилья остаются Женева (€15 720), Цюрих (€13 870) и Лондон (€13 440). Наиболее доступными оказались объекты в финских городах Ювяскюля и Оулу, где цена составляет около €2240.

Отдельного внимания заслуживает динамика цен в некоторых городах. Например, в Мадриде они выросли на 11,9% за второе полугодие 2024 года, достигнув €4 290 за кв. м. В Гётеборге рост составил 10,5%, при средней цене €4 940. В Копенгагене жильё подорожало на 9,6%, а средняя стоимость достигла €7 970 за кв. м. Эти показатели отражают стремительный рост спроса на жилье в ряде городов несмотря на общее замедление рынка.

Средняя доходность жилой недвижимости в Европе составила 4,58%, что соответствует уровню предыдущего полугодия. Наивысшая доходность зафиксирована в Корке (6,25%) и польских городах – Кракове, Вроцлаве и Варшаве (от 5,75 до 6,00%). Минимальные значения отмечены в Стокгольме (2,5%), Цюрихе и Женеве (по 2,7%). Это демонстрирует значительный разрыв между регионами с точки зрения доходности и инвестиционного потенциала.



Томас Бейерле считает, что дальнейшее удорожание может усилить социальное расслоение. Европа вступает в фазу, когда жилье становится фактором социальной нестабильности, и странам ЕС необходимо совместно разрабатывать меры по расширению доступного фонда. Аналитики призывают к формированию общеевропейской стратегии, направленной на восстановление баланса на рынке.

Дополнительные данные, представленные в отчете CBRE, подтверждают серьезность ситуации: по оценке компании, дефицит жилья в Европе достигает 9,6 миллиона единиц, что эквивалентно 3,5% всего жилищного фонда. Аналитики отмечают, что за последние 12 месяцев во многих странах, вдобавок, наблюдается сокращение объемов нового строительства. Так, в Германии в 2024 году было выдано менее 250 тысяч разрешений на возведения жилья – на 26% меньше, чем в 2023-м. Во Франции объем ввода жилья упал до уровня 2016 года, а в Нидерландах снижение составило 11% по сравнению с 2023-м.

Европейская комиссия отмечает, что в 2024 году коэффициент цен на жилье по отношению к располагаемым доходам домохозяйств превысил 145% от среднего значения за 2000–2019, особенно резкий рост наблюдался в Австрии, Германии и Нидерландах.

В Великобритании омбудсмен по вопросам жилья Ричард Блейквей сообщил о росте жалоб на условия проживания в социальном жилье на 474% по сравнению с 2019 годом. По его словам, количество обращений арендаторов достигло беспрецедентного уровня, при этом 45% всех жалоб касаются отсутствия ремонта и технического обслуживания. Он также предупредил о нарастающем недовольстве, которое может привести к общественному напряжению, если владельцы жилья и местные власти не начнут системную работу по улучшению условий проживания.

В ответ на углубление жилищного кризиса власти Германии предложили продлить действие контроля над арендной платой до 2029 года. Речь идет о 18 городах, включая Берлин, Мюнхен и Франкфурт. В частности, аренда не должна повышаться более чем на 15% в течение трех лет, а в некоторых районах – не более чем на 11%. Представители строительной отрасли предупреждают, что продление этих ограничений может отпугнуть инвесторов и затормозить ввод нового жилья.

Кроме того, мэры десяти крупнейших городов ЕС направили открытое письмо председателю Европейской комиссии Урсуле фон дер Ляйен с призывом срочно принять меры по преодолению жилищного кризиса. В своем обращении они указали, что более 13 миллионов европейцев сталкиваются с нехваткой доступного жилья, особенно в городах с высокой концентрацией рабочих мест, и призвали создать долгосрочную стратегию по решению кризиса в крупнейших европейских городах.

Читайте также:

Новые квартиры в Германии: ТОП-10 самых дорогих городов

В Швейцарии зафиксирован самый жесткий жилищный дефицит в Западной Европе

Аренда жилья в Португалии: рекордный рост предложения

В парламент Испании внесен законопроект о налоге на жилье для нерезидентов

Глобальный рынок недвижимости: динамика цен и прогноз от Knight Frank