Аренда жилья в Португалии: рекордный рост предложения

Фото: Needpix

Рынок аренды жилья в Португалии в 2025 году демонстрирует значительную трансформацию. Согласно анализу платформы Idealista, в первом квартале 2025 года объем предложения увеличился на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2024-uj. Такая динамика наблюдается как в крупных городах, так и в регионах страны, что говорит о перестройке рынка.

Главными факторами выступают снижение спроса на аренду и возрастающая заинтересованность владельцев сдавать недвижимость. Многие собственники полагают, что снижение ставок по ипотеке, налоговые стимулы для молодых покупателей и сохраняющийся высокий уровень арендных цен способствуют тому, что жилье будет стабильно приносить доход. Однако в ряде регионов, несмотря на благоприятные условия, найти арендаторов становится все сложнее.

Максимальный прирост свободных арендных объектов зафиксирован в Визеу (+116%), Виана-ду-Каштелу (+92%), Порту (+71%) и Лиссабоне (+54%). В других городах показатель варьировался от 20% до 60%, включая такие муниципалитеты, как Брага, Коимбра, Авейру и Бежа. Исключение составили Порталегре (-50%), Вила-Реал (-24%), Фуншал (-5%) и Понта-Делгада (-2%), где количество доступных объектов сократилось.





Анализ в более длительной перспективе показывает, что арендный рынок стал гораздо более активным. В период с 2020 по 2025 год число объектов увеличилось на 72%, до 31 184, тогда как спрос вырос на 81%. Этот дисбаланс объясняет устойчивый рост арендных ставок, которые за пять лет поднялись на 43% и достигли в среднем 16,6 евро за кв. м.

В Лиссабоне за пять лет число сдаваемых объектов увеличилось на 35%, но спрос вырос на 92%, что спровоцировало повышение цен. В Порту за этот же период количество предложений стало больше на 163%, а востребованность – на 29%. Еще более существенная разница зафиксирована в Брагансе: объем жилья на рынке вырос на 620%, а запросы на 470%, в Бежа – 200% против 36%. Это говорит о потенциальных рисках для владельцев: возможны сложности с поиском арендаторов или снижением доходности.



На фоне дисбаланса между спросом и предложением в большинстве городов логично проследить за тем, как изменились цены. За последние пять лет арендные ставки выросли практически повсеместно, хотя и с заметными региональными различиями. Лиссабон по-прежнему самый дорогой город – 22 евро за кв. м, за ним следуют Порту (€17,5), Фуншал (€15,9) и Фару (€14,2). В то же время в Брагансе стоимость аренды за тот же период снизилась на 22% – до 6 евро за квадрат.



С точки зрения инвестиций рынок аренды сохраняет привлекательность. В первом квартале 2025 года средняя валовая доходность составила 7,2%, лишь немного уступая прошлогоднему уровню (7,3%). По сравнению с 2023 годом доходность выросла на 0,6 процентного пункта, а с 2022 – на 1,6 п.п. Это один из самых высоких показателей последних лет, уступающий только 2019 году (7,5%).



Наибольшую доходность зафиксировали Каштелу-Бранку (8,6%) и Сантарен (7,5%). Но, как отмечают аналитики Idealista, высокая доходность зачастую связана с повышенными рисками – сложностями с арендой или низким потенциалом роста стоимости. В Лиссабоне, напротив, доходность составляет всего 4,7%, но ее компенсирует стабильность и ликвидность объектов.



Таким образом, рынок аренды жилья в Португалии в 2025 году переживает как количественные, так и качественные изменения. С одной стороны, рост предложения несколько снижает давление на арендаторов. Однако в ряде регионов сохраняется высокий спрос, особенно в локациях, привлекательных для мигрантов, что указывает скорее на локальный, а не общенациональный тренд и продолжает подталкивать цены вверх. Инвесторам требуется тщательно анализировать локальные рынки и соотносить доходность с рисками.

Читайте также:

Рынок жилья Португалии на грани перегрева – что ждет покупателей и инвесторов

Скандал в Португалии: 1600 мигрантов зарегистрировались по одному адресу

Португалия возобновила обработку «золотых виз»: очередь из 50 000 инвесторов и новые опции после запрета недвижимости

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners

Уровень жизни в Европе: где за десятилетие произошли самые большие изменения