Рынок недвижимости Германии в 2025 году: стабилизация после падения

Фото: Goodfon.com

После двух лет снижения цен рынок жилья в Германии начал стабилизироваться. Положительная динамика сочетается с острой нехваткой нового строительства, ростом спроса в крупных городах и умеренным восстановлением ипотечного кредитования, сообщает портал Global Property Guide.

Коррекция и разворот: 2022–2025

Период бурного роста, длившийся в Германии более десятилетия, завершился в 2022 году. Тогда номинальные цены на жилье снизились на 3,94%, в 2023 году – уже на 7,11%. В реальном выражении потери оказались еще ощутимее – до 11,53% и 10,3% соответственно. Это стало следствием роста инфляции, повышения ставок ЕЦБ и снижения потребительского спроса.

С 2024 года рынок демонстрирует признаки разворота. В четвертом квартале Destatis зафиксировало годовой рост цен на 1,93% – впервые за девять кварталов. Однако в реальном выражении динамика остается слабой (–0,35%).

В первом квартале 2025 года средняя цена вторичного жилья по стране составила 3403 евро за квадратный метр (+1,6% г/г), новостроек – 5478 евро (+2,9%). Лидером по стоимости остается Мюнхен: до 8476 евро за квадрат на вторичном рынке и 11 454 евро в новостройках. Самый доступный из крупных рынков – Дортмунд.

По данным Immowelt, в апреле квадратный метр квартиры на вторичном рынке стоил в среднем 3 162 евро, дома – 2 767 евро. Самые высокие цены на такое жилье зафиксированы в Мюнхене – 8 190 евро за кв. м. Дорогая недвижимость в таких городах как Франкфурт (€5 652), Гамбург (€5 977) и Берлин (€4 859). В Кельне, Дюссельдорфе, Штутгарте и Нюрнберге цены находятся в диапазоне 3 400–4 800 евро. Более доступное жилье можно найти в Лейпциге (€2 283), Дрездене (€2 623), Дортмунде (€2 580), Эссене (€2 481) и Дуйсбурге (€1 861). Еще дешевле недвижимость в Гельзенкирхене – 1 605 евро за кв. м.

Снижение строительства: углубляющийся дефицит

Если в 2021–2023 годах ежегодно вводилось около 294 тыс. жилых единиц, то в 2024 году – лишь 251 937, что на 14,4% меньше. Разрешений на строительство выдано всего 215 920 – минимум с 2010 года. Несмотря на небольшой рост заявок в начале 2025 года (+3,36% г/г), эксперты считают, что о восстановлении говорить преждевременно.

По оценке института BBSR, до 2030 года Германии потребуется 2,56 млн новых квартир – около 320 000 в год. Это заметно больше, чем строится сейчас. Самый высокий дефицит – в Берлине (ежегодно нужно 23 000 квартир), Мюнхене (11 300) и Гамбурге (10 200). В перечень подобных городов попал и Франкфурт.

Reuters пишет, что в Берлине компания Covivio отложила строительство более 1 000 квартир в районе Лихтенберг, а в Мюнхене застройщик Instone Real Estate приостановил реализацию крупного жилого проекта из-за роста стоимости финансирования и материалов. Аналогичные процессы наблюдаются и в других компаниях. Застройщики считают невыгодным проведение работ при текущем уровне процентных ставок и инфляционных издержек.

Кроме того, негативное влияние оказывает длительность согласования строительных проектов, которое может превысить два года. Особенно сложная ситуация в сфере многоэтажного жилья. Это снижает инвестиционную привлекательность девелоперских инициатив и мешает оперативному реагированию на спрос.

Среди причин дефицита называют и рост населения – в 2024 году оно достигло 83,6 млн, увеличившись более чем на 3% за десятилетие, прежде всего за счет миграции в крупные города.

Аренда: рост замедляется, но остается устойчивым

На рынке аренды наблюдается высокая активность: 52,2% домохозяйств в Германии – арендаторы (против 47,5% в 2014 году). Однако рост цен замедлился. По данным Deutsche Bundesbank, в 2024 году арендные ставки выросли на 3,5%, тогда как годом ранее – на 5%. В крупнейших городах динамика аналогична: в Берлине зафиксировано даже небольшое снижение (-1%).

Самыми дорогими остаются Мюнхен (23,33 евро за кв. м), Берлин (19,23) и Франкфурт (18,33). Самый дешевый крупный рынок – Лейпциг (10,45). По данным Global Property Guide, доходность от аренды в среднем по стране составляет 3,82%, в Лейпциге – 4,99%, в Берлине – 4,76%.

По данным Centrarium, в начале 2025 года съемное жилье в среднем по Германии подорожало на 6,38% по сравнению с таким же периодом 2024-го и достигло 13,55 евро за кв. м. В Берлине рост оказался еще более значительным – на 16,1%.

Ипотека: восстановление после шока

На фоне снижения ставок ЕЦБ с середины 2024 года ипотечный рынок начал оживать. К марту 2025 года средняя ставка по новым жилищным кредитам снизилась до 3,60%. Общий объем новых кредитов в 2024 году составил 198,4 млрд евро – на 23,1% больше, чем годом ранее. В первом квартале 2025 года рост выдачи достиг 37,5% в годовом выражении.

Тем не менее, возвращения к докризисным условиям кредитования не ожидается. По оценке Interhyp, ставки ниже 1% были исключением, а не нормой. Общий объем жилищных кредитов в Германии достиг 1,61 трлн евро, что составляет около 37% ВВП – ниже пикового значения 2021 года (40,4%).

Экономика: стагнация и реформы

В 2023 году экономика Германии сократилась на 0,3%, в 2024 – на 0,2%. В 2025 году ожидается нулевой рост, а в 2026 – лишь 1,1%. Инфляция замедлилась с 8,7% в 2022 году до 2,5% в 2024-м и 2,1% в 2025-м. Безработица в апреле 2025 года составила 3,6%. На фоне старения населения и дефицита кадров (о нехватке персонала сообщают 28% компаний, рынок труда остается напряженным. Рост занятости в сферах образования и здравоохранения компенсирует спад в промышленности.

Аналитики Reuters прогнозируют рост цен на жилье в 2025 году на 3,5%, а в 2026–2027 годах – на уровне 3%. При этом две трети опрошенных указывают на риски из-за экономической слабости и внешнеторговых вызовов. Йохен Меберт из Deutsche Bank считает, что снижение ставок может компенсировать негативное влияние рецессии и роста безработицы: «Сильный спрос и нехватка предложения продолжат стимулировать рынок».

Правительство канцлера Фридриха Мерца, пришедшее к власти в феврале 2025 года, называет восстановление строительства одним из ключевых приоритетов. Новый министр строительства Верена Хуберц пообещала упростить разрешительные процедуры, расширить предложение земельных участков и внедрить современные строительные технологии. Также правительство планирует продлить контроль над ростом арендных ставок в крупных городах и ограничить практику использования меблированной аренды как способа обхода существующих ограничений.