Строительный кризис в Германии: как дефицит жилья меняет рынок в 2025 году

На рынке жилой недвижимости Германии в 2025 году сохраняется дефицит нового строительства. Этот фактор оказывает решающее влияние на рост цен и снижение доступности. Проблема проявляется значительнее всего в крупных городах страны, как отмечает Reuters со ссылкой на данные Федерального института исследований в области строительства (BBSR).

Для удовлетворения растущего спроса Германии необходимо ежегодно строить не менее 320 000 новых квартир еще в течение пяти лет. Однако в 2024 году было выдано разрешений только на 216 000 объектов, это самый низкий показатель с 2010-го. Разрыв между спросом и предложением усиливается притоком мигрантов, ростом населения и снижением темпов строительства.

Особенно остро дефицит ощущается в крупнейших городах – Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Франкфурте. Например, в Берлине компания Covivio отложила строительство более 1 000 квартир в районе Лихтенберг, а в Мюнхене застройщик Instone Real Estate приостановил реализацию крупного жилого проекта из-за роста стоимости финансирования и материалов. Застройщики поясняют, что при текущем уровне процентных ставок и инфляционных издержек большинство новых проектов становятся экономически нецелесообразными. Строительный сектор, который до 2022 года активно развивался, оказался не готов к последствиям резкого повышения ставок Европейским центральным банком, росту стоимости материалов и увеличению затрат на рабочую силу. В результате за два года в отрасли были заморожены сотни проектов, часть застройщиков объявила о банкротстве.

Помимо экономических факторов, строительный спад в Германии во многом обусловлен высокой административной нагрузкой. Одной из ключевых проблем аналитики называют длительность согласования строительных проектов, особенно в сфере многоэтажного жилья. Процедуры нередко превышают два года, особенно в случае многоэтажных жилых зданий. Это снижает инвестиционную привлекательность девелоперских инициатив и мешает оперативному реагированию на спрос.

Йохен Мёберт, старший экономист Deutsche Bank Research, отметил, что затяжная рецессия негативно сказывается на росте зарплат и доступности жилья, но снижение ипотечных ставок может частично компенсировать эти негативные факторы. Однако даже потенциальное смягчение кредитной политики не решит проблему физической нехватки жилья, которая будет сохраняться как минимум до конца десятилетия.

Дефицит предложения продолжает способствовать росту цен. Согласно данным Федерального статистического управления Германии, в четвёртом квартале 2024 года стоимость жилья увеличилась на 1,9% в годовом выражении. Это стало первым уверенным сигналом разворота после длительного периода снижения цен, начавшегося в 2022 году в ответ на резкое повышение процентных ставок и рост издержек в строительной отрасли. Наиболее ощутимый рост цен наблюдался в крупных городах: квартиры подорожали на 2,5%, а дома – на 2,2%.

По данным Centrarium, в начале 2025 года средняя цена квадратного метра жилья в стране составляла 4 161 евро, что на 0,9% выше по сравнению с январем 2024-го. Региональные различия остаются значительными. Одним из самых дорогих городов остается Берлин, где на первичном рынке средняя цена достигла 8 280 евро за квадратный метр, а на вторичном – 5 380, как отмечено в отчете GUTHMANN.

Согласно инофрмации Immowelt на 1 апреля 2025 года, в среднем по Германии стоимость одного квадратного метра квартиры на вторичном рынке оценивается в 3 162 евро, а дома – в 2 767 евро. Самые высокие цены на такое жилье зафиксированы в Мюнхене – 8 190 евро за кв. м. Дорогая недвижимость в таких городах как Франкфурт (€5 652), Гамбург (€5 977) и Берлин (€4 859). В Кёльне, Дюссельдорфе, Штутгарте и Нюрнберге цены находятся в диапазоне 3 400–4 800 евро. Более доступное жилье можно найти в Лейпциге (€2 283), Дрездене (€2 623), Дортмунде (€2 580), Эссене (€2 481) и Дуйсбурге (€1 861). Самая низкая средняя цена – в Гельзенкирхене (€1 605).



Рост арендной платы подтверждает высокий спрос и нехватку доступных объектов. По данным Centrarium, в среднем по Германии съемное жилье подорожало на 6,38% за год и достигло 13,55 евро за квадратный метр. В Берлине рост оказался еще более значительным: ставки выросли на 16,1%.

Себастьян Шнайдер, старший аналитик по недвижимости BayernLB, одном из крупнейших государственных банков Германии, отмечает, что потенциальные покупатели все чаще вынуждены снимать жилье, не имея возможности накопить на первоначальный взнос. Нехватка нового строительства по-прежнему сдерживает развитие рынка. Пока этот структурный дисбаланс не устранен, недвижимость в Германии будет оставаться дорогой и малодоступной для значительной части населения.

Согласно опросу Reuters, в 2025 году ожидается рост цен на жилье в среднем на 3,5%. Однако почти две трети экспертов считают, что фактические показатели могут оказаться ниже. На это могут повлиять сохраняющаяся неопределенность в экономике и политике, возможное ужесточение условий кредитования. Сохраняются риск снижения покупательной способности населения и ограниченность финансов у застройщиков на фоне высокой стоимости материалов и рабочей силы.

Читайте также:

Объемы ввода жилья в Европе упадут до 10-летнего минимума

В Берлине запустили «горячую линию» для арендаторов жилья

Германия нуждается в иностранных рабочих, но её визовая система усложняет процесс

В Германии хотят ввести постоянный контроль на границе и запретить въезд беженцам

Больше всего украинских беженцев живут в Германии, Польше и Чехии