В Испании около 4 млн пустующих домов: власти усиливают налоговое давление

В Испании увеличилась доля долгосрочно пустующих домов. По данным исследования Fotocasa, 38% таких объектов не используют более пяти лет. Этот показатель вырос за год на 3%, хотя во многих районах страны сохраняется высокий спрос на жилье.

За последние шесть месяцев пустуют 31% объектов – с ростом на 6 пунктов. От двух до пяти лет – 12%, от 1 до 2 лет – 11%, до года – 8%. По официальным данным, только 3% собственников признали наличие пустующих объектов. Среди них 1% владеют единственным домом, 6% – двумя, 26% – тремя и более. Таким образом, значительная часть проблемы сосредоточена в руках небольшого числа владельцев с обширным портфелем активов.



По данным Domoblock, в Испании насчитывается около 3,83 миллиона пустующих домов – 14,4% от общего объема жилфонда. При этом почти половина таких объектов расположена в населенных пунктах с низкой арендной активностью. Это ограничивает возможности их вовлечения в рынок – как для продажи, так и для аренды.

По оценке Организации экономического сотрудничества и развития (OECD), в Испании более 12% жилого фонда остаются незанятыми – без учета сезонной недвижимости. Это один из самых высоких показателей среди стран Европы. Для сравнения, в Дании, Великобритании и Нидерландах доля пустующего жилья составляет менее 6%, что говорит о более эффективном использовании жилого фонда и меньшей структурной диспропорции между спросом и предложением.

Портрет типичного владельца пустующего жилья тоже говорит о структурных причинах: это в основном мужчины (53%), средний возраст – 53 года. Более половины находятся в категории от 55 до 75 лет. Чаще всего речь идет о представителях среднего и выше среднего класса. Почти 69% из них проживают в собственном доме, а 75% владеют двумя и более объектами недвижимости. Треть живут с партнером и детьми, 25% – в одиночестве, и еще 23% – с партнером.

Географически проблема распределена неравномерно. Больше всего владельцев пустующих домов – в Андалусии (2,5% от числа всех собственников), затем идут Мадрид (2,1%) и Валенсия (2,0%). Наименьший показатель – в Каталонии (1,7%), что выделяет регион на фоне общей статистики.



Руководитель исследовательского отдела Fotocasa Мария Матос подчеркивает, что вернуть пустующие на рынок крайне важно: в Испании доступных объектов меньше, чем в большинстве стран Европы. Однако сделать это непросто – значительная часть такого имущества находится в аварийном или требующем капитального ремонта состоянии. Кроме того, многие дома расположены в сельской местности и малых городах, где спрос минимален. При этом нехватка ощущается прежде всего в мегаполисах и курортных регионах.

Власти пытаются решить проблему, усиливая налоговое давление. Собственники пустующих домов обязаны ежегодно указывать в налоговой декларации условный (вмененный) доход – 2% от кадастровой стоимости жилья, либо 1,1%, если кадастровая оценка обновлялась за последние десять лет. Эта сумма включается в налоговую базу (IRPF), даже если объект не приносит прибыли.

Дополнительную нагрузку создают надбавки к муниципальному налогу на недвижимость (IBI), которые могут достигать 150% в зависимости от длительности простоя и количества объектов. Также предусмотрены административные штрафы: в «легких» случаях – до 1500 евро, в «серьезных» – от 50 до 100% от суммы неуплаченных налогов, а в «очень серьезных» – от 100 до 150%.



В качестве выхода из ситуации эксперты рекомендуют аренду, продажу или альтернативные формы пользования – например, передачу родственникам или использование в качестве социального жилья. Аренда может обеспечивать налоговые вычеты до 1000 евро, но сопряжена с определенными рисками. Продажа позволяет избавиться от обременения, а неформальные схемы сохраняют контроль за объектом, не вовлекая его официально в рынок. Пассивное владение пустующей недвижимостью становится финансово невыгодным и влечет дополнительные издержки.

Читайте также:

Испанский рынок недвижимости в 2025 году: между перегревом и регулированием

В парламент Испании внесен законопроект о налоге на жилье для нерезидентов

Испания запускает программу строительства 43 тысяч домов