Испанский рынок недвижимости в 2025 году: между перегревом и регулированием

Продажи жилья в Испании продолжают увеличиваться вместе с ценами. Спрос на недвижимость сохраняется, но предложение остается ограниченным. Проблемы с доступность не решены, что приводит к массовым акциям протеста населения и жестким решениям властей, которые зачастую направлены на иностранных инвесторов.

По данным Global Property Guide, средняя стоимость жилья в стране достигла в начале 2025 года €2 311 за квадратный метр. Это на 11,16% больше, чем за такое же период 2024-го или на 8,71% с учетом инфляции. Спрос остается высоким: в январе 2025 года количество сделок увеличилось на 11% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, достигнув 60 650 единиц. Особенно заметен рост в сегменте новостроек – плюс 30,9% за год.

Объем сделок за первый квартал достиг 181 625, что стало рекордом с 2007 года. По сравнению с аналогичным периодом 2024-го рост составил 19,9%. За 12 месяцев по март 2025-го в Испании продано 667 058 объектов (+16,3%), из них 524 564 – вторичное жилье (+13%) и 142 494 – новостройки (+30,6%).

Портал Spanish Property Insight также фиксирует рост цен. По его данным, средняя стоимость жилья в первом квартале составила 2 226 евро за кв. м, увеличившись на 2,9% по сравнению с концом 2024 года. Новостройки подорожали на 5,5% – до 2 467 евро а кв. м, вторичное жилье – на 1,9%, до 2 153. Индекс повторных продаж вырос на 5,7% за квартал и сейчас на 18,8% превышает докризисный пик 2007 года. Самая дорогая недвижимость по-прежнему в Мадриде (€3955), на Балеарах (€3822), в Стране Басков (€3193) и на Канарах (€2625).

Эти общенациональные тенденции дополняются яркой региональной динамикой. Spanish Property Insight пишет, что лидером по темпам роста продаж жилья оказалась Мурсия. Объем сделок в регионе увеличился на 20,6% по сравнению с предыдущим кварталом, что стало самым высоким показателем среди всех автономий страны. Всего в Мурсии зарегистрировано 7 312 сделок, из них 5 587 на вторичном рынке. Однако наибольшее повышение отмечено в сегменте новостроек – на 55,5%, до 1 725 единиц.

Доля иностранных покупателей в регионе составила 20,4%, что вывело его на четвертое место по стране. Больше только на Балеарах (30%), в Валенсии (28,3%) и на Канарских островах (24,6%). Граждане ЕС заключили в Мурсии 9,5% от общего числа нерезидентов. Средняя цена квадратного метра в регионе выросла на 7,5% за год, до 1 213 евро, но при этом осталась одной из самых низких в Испании.

Отчет компании Tinsa показывает, что в 2024 году стоимость новостроек в Испании увеличилась на 7,6%, до 2 528 евро за кв. м. Разрыв между новостройками и вторичным жильем достиг 44% – максимального значения за всю историю наблюдений. По сравнению с докризисным пиком 2007 года цены выросли на 66% в номинальном выражении, то есть без учета инфляции. Однако в реальном выражении, с поправкой на инфляцию, они все еще остаются на 21% ниже прежнего максимума.

Eurostat отмечает, что Испания заняла второе место в еврозоне по темпам роста стоимости жилья в 2024 году (+11,4%), уступив лишь Португалии. Средний показатель по ЕС составил 4,9%. Одной из главных причин стремительного роста цен остается дефицит жилья. По оценке Банка Испании, опубликованной в апреле 2024 года, дефицит составляет порядка 600 000 единиц жилья. По крайней мере, такой объем мог бы сбалансировать спрос и предложение. При ежегодном приросте примерно 275 000 домохозяйств в стране возводится лишь около 90 000 новых зданий.

Недавно власти представили масштабную программу, в соответствии с которой планируется построить 43 тысячи домов к 2026 году с использованием заводских технологий, чтобы ускорить темпы и снизить стоимость работы и материалов. Реализация пока вызывает сомнения, потому что частный сектор не спешит присоединяться к подобным мерам, так как не видит в этом экономической выгоды.

Дополнительным фактором давления стала ориентация большого количества объектов на международных покупателей и обеспеченных испанцев. Муниципалитеты предлагают премиальные проекты, а рынок контролируется девелоперами и инвестиционными фондами. Как подчеркивает глава аналитического отдела Tinsa Кристина Ариас, у инвесторов больше ресурсов, чтобы выдержать рост цен. На фоне перегрева власти ужесточают регулирование. В апреле 2025 года была закрыта программа «Золотая виза». В конце мая в парламент внесен законопроект, предлагающий ввести налог в 100% для покупателей недвижимости из стран вне ЕС.

Прогнозы на 2025 год остаются умеренно позитивными. По оценке Fitch, цены вырастут на 6–8%. Аналитики CaixaBank ожидают снижения ставок по ипотеке до 3,25%, роста доходов на 4% и продолжения демографического прироста, что будет поддерживать спрос на жилье. В то же время на фоне ужесточения правил на рынке продаж и аренды инвестиционная привлекательность может снизиться.

Читайте также:

Испания ввела штрафы до 500 000 евро за нелегальную аренду

В Испании запретят продажу и аренду жилья без энергоэффективного сертификата

Испания требует от Airbnb удалить 65 тысяч объявлений

Налоговые новации в Испании: льготы в Андалусии и ужесточение в Каталонии

Испания проверит натурализованных граждан: кто рискует лишиться паспорта

Подсказки: Испания, Недвижимость