Испания ужесточает правила краткосрочной аренды: регистрация станет обязательной

Фото: Registradores.org

С 1 июля 2025 года в Испании вступает в силу новый порядок регистрации жилья, используемого для краткосрочной аренды, сообщает Euro Weekly News. Без уникального кода размещение объявлений о сдаче будет запрещено, а за нарушение предусмотрены значительные штрафы.

Кому нужно получить код

Нововведение коснется всех собственников, предлагающих жилье на таких платформах, как Airbnb, Booking.com или Vrbo. Требование квартир и домов, а также отдельных комнат. Это актуально даже для тех, кто уже имеет региональный регистрационный номер. Национальный код необходимо получить в любом случае, он будет интегрирован в общую базу данных. Инициатива внедряется в соответствии с директивами Евросоюза и направлена на повышение прозрачности рынка аренды.

Важным моментом остается срок сдачи: если арендодатель предлагает жилье менее чем на 30 дней, он подпадает под действие закона, независимо от статуса собственника. Таким образом, даже цифровые кочевники, временно сдающие свою квартиру, обязаны пройти регистрацию.

Нарушение новых требований влечет за собой не только удаление объявлений, но и финансовые санкции. По оценке экспертов, штрафы могут достигать значительных сумм, особенно если речь идет о повторных нарушениях. Более того, в перспективе возможно введение временных или постоянных запретов на деятельность нелегальных арендодателей.

Как проходит регистрация

Зарегистрироваться можно онлайн – через портал Коллегии регистраторов недвижимости (Colegio de Registradores). Претенденту потребуется указать кадастровый номер объекта, точный адрес, тип аренды (все жилье или комната), а также максимально допустимое количество гостей. Понадобится также предоставить сопутствующие документы, включая региональную лицензию на туристическую аренду или энергетический сертификат, если они уже имеются.

После подачи заявки владелец недвижимости получает подтверждение по электронной почте. В обычном режиме код присваивается в течение нескольких дней. В случае неполного комплекта документов система направит уведомление о необходимости предоставления дополнительных сведений.

Ключевым моментом станет размещение присвоенного номера в каждом объявлении. Без этого кода платформа будет обязана удалить объект с сайта. Законодательство не делает исключений: зарегистрироваться должны как профессиональные агентства, так и частные лица, сдающие жилье на время отпуска или только раз в год.

Регистрация будет бесплатной, однако в ряде регионов могут потребоваться дополнительные административные сборы за оформление сопутствующих документов. Например, в Барселоне или на Балеарских островах действуют более строгие местные правила, включая квоты на количество объектов и обязательные согласования с муниципалитетом.

Цели реформы и влияние на рынок

Власти планируют создать централизованный реестр аренды по всей Испании, что позволит контролировать поток туристов, защищать жильцов жилых домов от чрезмерного наплыва гостей и устранять нелегальные предложения. Таким образом предполагается упорядочить сегмент аренды, который оказывает влияние на рынок недвижимости в целом, а также доступность жилья и уровень цен в туристически насыщенных регионах.

Прозрачность системы должна облегчить контроль, снизить уровень недобросовестной конкуренции и предоставить гостям уверенность в легальности выбранного жилья. Для собственников нововведение несет и потенциальные преимущества: снижение жалоб от соседей, повышение доверия со стороны гостей, а также защита от внезапных проверок и блокировок со стороны платформ.

Рекомендации и ресурсы

В свете приближающегося вступления закона в силу, эксперты советуют не откладывать регистрацию на последний момент. Летний сезон может спровоцировать перегрузку системы, а отсутствие кода к началу июля фактически означает потерю бронирований в пик туристического потока. Арендодателям рекомендуется заранее ознакомиться не только с общеиспанскими, но и с региональными требованиями, которые могут варьироваться в зависимости от автономного сообщества.

Официальная информация и пошаговые инструкции доступны на сайте Коллегии регистраторов недвижимости Испании (Colegio de Registradores), где размещена версия на английском языке. Также имеет смысл следить за обновлениями на сайтах муниципалитетов, особенно в популярных туристических направлениях – там могут появляться уточнения по срокам, процедурам и дополнительным требованиям.

Ограничения в городах и регионах

Некоторые города и автономные сообщества Испании уже внедрили собственные меры для регулирования краткосрочной аренды. Так, в Малаге с 14 января 2025 года действует трехлетний мораторий на регистрацию новых туристических апартаментов в 43 районах. По заявлению мэра Франсиско де ла Торре, в дальнейшем ограничения могут быть распространены на весь город. В Малаге насчитывается около 12 653 туристических апартаментов и 65 000 мест для размещения. Их рост вызвал недовольство местных жителей и усилил давление на рынок жилья.

В Мадриде аренда для туристов запрещена в историческом центре и жилых комплексах. С ноября 2024 года нельзя использовать квартиры для краткосрочной сдачи в зданиях без отдельного входа. Также введено ограничение: не более одной такой квартиры на дом.

Севилья ограничила объем: в каждом районе туристические объекты не должны превышать 10% от общего количества жилых помещений. В Аликанте с января 2025 года установлен двухлетний мораторий на выдачу новых лицензий, поскольку, по данным городских властей, свыше 3 200 объектов сдавались без разрешений.

В Барселоне с 2028 года будет полностью запрещена краткосрочная аренда жилой недвижимости. Городские власти объясняют это стремительным ростом арендных ставок – за последние 10 лет они увеличились на 68%. Более 10 000 объектов сдаются на короткий срок, что способствует вытеснению постоянных жильцов из центра.

Дополнительные меры на национальном уровне

Правительство Испании также намерено ввести стандартную ставку НДС в размере 21% на краткосрочную аренду жилья, что в два раза превышает налоговую нагрузку на гостиничный сектор (10%). Эта инициатива направлена на выравнивание конкурентных условий между отелями и частными арендодателями. Налог планируют применять ко всем вариантам размещения на срок менее 30 дней. Учитывая, что Испания ежегодно принимает около 94 миллионов туристов, мера может существенно повлиять на доходность аренды в популярных направлениях.

Помимо этого, 22 мая 2025 года в парламент внесен законопроект, предусматривающий введение 100-процентного налога на приобретение объектов жилья для граждан стран, не входящих в Европейский союз. Такая мера призвана ограничить внешний спрос и повысить доступность рынка для испанских граждан.

Заключение

Испания переходит к более жесткому регулированию краткосрочной аренды, стремясь сбалансировать интересы туристической отрасли, местных жителей и арендодателей. Введение обязательной регистрации, повышение налоговой нагрузки и региональные ограничения формируют новую реальность на рынке.

Для собственников это означает необходимость оперативной адаптации: соблюдение всех требований теперь не только вопрос законности, но и условие сохранения дохода. В условиях растущего внимания к прозрачности и социальной ответственности, своевременное выполнение новых правил становится важным элементом устойчивого ведения аренды.

Ужесточение регулирования и рост налогов могут снизить доходность краткосрочной аренды, что делает такой формат менее привлекательным для инвесторов. Это может привести к сокращению вложений в данный сегмент и смещению интереса к другим направлениям.