Элитное жилье в Испании: иностранцев интересуют виллы у моря

В Испании увеличилось количество объектов стоимостью выше 1 млн евро, примерно 20% из них превышают порог в три миллиона, пишет портал Idealista. Наиболее значительный интерес к таким объектам проявляют иностранные покупатели – в туристических регионах доля зарубежных запросов превышает 60%.

Аналитики изучили спрос на иностранное жилье в Испании за четвертый квартал 2024 года. По их данным, 77% общенационального элитного жилья, представленного на платформе Idealista, приходится на дома, 23% – на квартиры, апартаменты и пентхаусы премиум-класса. Иностранный интерес к виллам стоимостью более миллиона достигает 32,8% от общего уровня, на элитные квартиры – 20,7%.



На Балеарских островах 86% элитного предложения приходится на шале со средней ценой около 3 млн евро, на квартиры – лишь 14%. Зафиксировано около 52% запросов от иностранцев на шале и 47,5% – на квартиры, что делает этот регион лидирующим по доле зарубежных покупателей.

Среди наиболее популярных локаций и Коста-дель-Соль, где 80% предложения составляют частные дома, цена которых приближается к трем миллионам евро. Почти половина запросов (49,7%) поступает от иностранцев. В сегменте квартир и пентхаусов Малаги доля зарубежных покупателей достигает 41,8%

Третье по значимости направление – Аликанте, регион демонстрирует одну из самых высоких концентраций частных домов: 96% люксового предложения, со средней ценой 2,3 млн евро. Иностранцы здесь формируют почти половину спроса на дома. В сегменте элитных квартир, составляющем 4% предложения, их доля достигает 36,3%.



В Барселоне рынок разделен более равномерно: 61% – шале, 39% – квартиры. Хотя здесь преобладает внутренний спрос, доля иностранных покупателей остается заметной: 25,4% в сегменте квартир и 22,2% в категории частных домов. Мадрид отличается обратной структурой: 63% предложения составляют квартиры, 37% – дома. Иностранный интерес здесь значительно ниже, но все же 14,3% сделок осуществляется с участием зарубежных покупателей.



В публикации выделено 32 направления с высокой долей иностранного спроса. В районе Далт Вила–Ла Марина на Ибице 72,9% запросов на частные дома поступают от покупателей из других стран. Это чаще всего немцы, голландцы и британцы. Средняя цена – 2,15 млн евро. Востребованы и квартиры, которые стоят около €1,9 млн.

В Порто-де-Андрач (Майорка) зафиксировано 73,3% запросов от иностранцев на квартиры по цене около 1,87 млн евро и 66,8% на виллы по 7,5 млн. Особое внимание проявляют немцы, британцы и шведы. В Пегуэре (Кальвия, Майорка) зарубежные покупатели обеспечивают 68,2% интереса к квартирам, которые стоят 1,59 млн евро. В сегменте шале (около €4,25 млн) их доля достигает 39,7%.

В Алтеа-ла-Велья (Аликанте) на иностранцев приходиться 62,4% спроса на дома (€2 млн) и 50% на квартиры (€2,1 млн). В Новой Андалусии (Марбелья) эти показатели тоже высоки – 62% и 46,6% соответственно. Среди самых дорогих и востребованных оказались дома в районе Эль Велерин (Эстепона, Малага) – около 7,5 млн евро, 50,4% спроса приходится на иностранцев. Квартиры, которые тоже весьма популярны, стоят около 2,19 млн. В Сан-Карлосе (Санта-Эулалия-дель-Рио, Ибица) шале продаются по 7 млн евро, с долей иностранного спроса в 58,2%. Квартиры – почти за 1,5 млн евро, от зарубежных покупателей поступает 56,9% запросов.



Интерес иностранных покупателей к элитному жилью остается высоким, но испанские власти все активнее реагируют на внутренние вызовы, связанные с перегревом рынка и снижением доступности жилья для резидентов. Новые инициативы коснулись в том числе резидентской программы «золотых виз», позволявшая получить вид на жительство в обмен на инвестиции в жилье. Она закрыта в апреле 2025 года. Мера стала частью более широкой политики по снижению инвестиционного давления и сдерживанию цен.



Особое внимание уделяется краткосрочной аренде, которую власти считают одной из причин ухудшения доступности жилья. На Балеарских островах введены беспрецедентные штрафы – до 500 000 евро за нелегальную аренду. Также приостановлена регистрация новых объектов, запрещена передача лицензий между владельцами. Владельцам, нарушившим правила, предлагается альтернатива – передача жилья государству на 5 лет для социального найма с возможностью снижения штрафа.

Местные власти также вводят региональные ограничения: в Малаге действует мораторий на регистрацию новых туристических объектов, в Мадриде запрещена аренда без отдельного входа, а в Барселоне с 2028 года планируется полный запрет краткосрочной аренды. Попытки оспорить это решение в суде оказались безрезультатными.



Параллельно обсуждаются еще более жесткие меры. В числе предлагаемых инициатив – временный запрет сделок купли-продажи недвижимости с участием иностранцев и введение 100-процентного налога на покупку жилья иностранными гражданами. Хотя эти предложения пока не реализованы, их обсуждение говорит о возрастающей политической воле к глубокой трансформации рынка.

Испанский рынок недвижимости вступает в фазу стремительных изменений: в условиях социальной напряженности и усиливающегося давления со стороны граждан власти ориентируются на ограничение инвестиционного спроса. Новые меры требуют от иностранных покупателей гибкости и готовности учитывать новые условия, которые способны повлиять на структуру спроса, модель владения и уровень доходности от аренды. Законодательный фокус сместился в сторону социальной устойчивости и контроля цен.