Жилье в Венгрии: рост перешел в стагнацию

В начале 2025 года на рынке недвижимости Венгрии наблюдался рост. В первом квартале 8,3% объектов были проданы дороже заявленной цены, а в Будапеште — 18%. Однако к концу весны активность в большинстве локаций замедлилась, сообщает портал Blikk со ссылкой на Венгерский национальный банк.

В начале года активный рост продаж отмечался в крупных областях страны — в первую очередь в Нограде и Боршоде, а также в окрестностях Дебрецена и Сегеда. При этом в пригородах Будапешта число сделок оказалось меньше, чем годом ранее. Дороже заявленной цены в первом квартале проданы 8,3% объектов в стране и 18% в столице, что связывают с активным притоком средств из государственных облигаций.
В публикации отмечено, что средства, возвращённые инвесторам при погашении или продаже государственных облигаций (PMÁP), частично перетекли в рынок недвижимости. Эти вливания и подогрели спрос: появились покупатели, готовые платить дороже заявленной цены.

В четвёртом квартале 2024 года цены на жильё в стране выросли в среднем на 15,1% в годовом исчислении, что в реальном выражении составило 10,9%. По предварительным данным, в первом квартале 2025 года рост цен составил в среднем 15,0% в стране и 19,2% в столице. С момента этого скачка во многих местах активный этап сменился стагнацией, в других же рост продолжается.

«В Пеште и его окрестностях активность остановилась — продаётся только то, что абсолютно чётко оценено, — рассказала Марианн Таху из агентства недвижимости Gyémánt. — Относительно легко реализуемыми остаются две категории, которые всегда были популярны: недорогие квартиры и элитное жильё. При этом в Мишкольце, откуда я родом, активный спрос в инвестиционном сегменте не спадает — за цену одного объекта в столице можно купить две‑три квартиры». В Мишкольце много небольших инвесторов, что способствует росту цен — квартиры в хороших районах в отремонтированном состоянии сейчас примерно на 20–30% дороже, чем в прошлом году. И это по-прежнему дешевле, чем на крупных рынках.



Тамаш Эрдёши из RDS Ingatlaniroda отметил, что в конце 2024 года продавцы и покупатели верили заявлениям, что в недвижимость потекут средства из пенсионных фондов и гособлигаций. Однако в северной агломерации Будапешта (в Ваце и в растущем районе Рецага) таких покупателей не появилось — ожидаемый приток капитала туда не дошёл. Затем выяснилось, что прогнозы не сбылись, цены перестали расти, и начиная с апреля началась стагнация. «Количество сделок оказалось на 15–17% меньше, чем в тот же месяц прошлого года, то есть в этих районах не сработал искусственно подогретый импульс», – подчеркнул эксперт.

Жофия Себештень‑Телеки из Otthon Centrum пояснила, что с апреля хорошо продаются разве что полностью отремонтированные квартиры в отличном состоянии, спрос упал, и ожидается снижение цен. Риелтор Дьёр‑Мошон‑Шопрон рассказал, что наибольшим спросом пользуются квартиры в пределах 50–60 млн форинтов (€127–152 тыс.), тогда как объекты в диапазоне около 100 млн (€253 тыс.) практически не реализуемы.

Балож Андраш из Kagyló Ingatlan напомнил, что с ноября 2024 года в Надьканиже и южной части Балатона заметно рос спрос — в том числе среди покупателей, рассматривавших недвижимость для короткого срока окупаемости. Однако в начале мая активный этап завершился: спрос заметно сократился, что он объясняет слишком высокой стоимостью. Вдобавок в Надьканиже нет активного спроса на аренду из‑за нехватки рабочих мест и низкой платёжеспособности арендаторов.



Золтан Занки сообщил, что в Ноградской области активный рост не ощущался, но в Сальготарьяне в конце года был заметен большой интерес со стороны инвесторов из столицы и из других стран. Цены несколько лет растут, хотя весной ситуация меняется. Однако начиная с конца марта спрос заметно замедлился. Сейчас средняя цена составляет около 300 тыс. форинтов (€758) за квадратный метр — в 2022 году это было примерно 170–180 тыс. (€430–456).

В Дебрецене крупный приток иностранных рабочих, приезжающих по контрактам на 2–3 года, обеспечивает стабильный спрос. Панельное жильё в начале года продавалось в пределах 45–48 млн форинтов (€114–121 тыс.) — примерно по цене небольшого семейного дома. Однако не все новые проекты отличаются хорошим уровнем качества: в комплексе Firebird в районе Фюреди приходилось даже делать ремонт отдельных элементов, а проект Péterfia Átriumház напротив ТЦ Debrecen Pláza не завершён уже более пяти лет. Недавние скандалы заметно подрывают доверие покупателей к новостройкам, хотя даже сейчас в таких домах цена квадратного метра составляет около 1,5–1,6 млн форинтов (€3,8–4,1 тыс.).



Китти Дёмень из Duna House пояснила, что в Сегеде активный рост жилой недвижимости связан с промышленным развитием и популярностью города как университетского центра. Крупный приход покупателей, ориентированных на средства из государственных облигаций, значительно усиливает активный спрос в последние полгода — признаков его замедления нет. Наиболее популярны студии или квартиры формата «одна спальня + гостиная». Средняя цена за квадратный метр в течение года увеличилась примерно вдвое и теперь соперничает с уровнем столицы. Хотя в начале года активность немного снижалась, сейчас спрос вновь растет.

По оценке ипотечного подразделения OTP Bank — крупнейшего коммерческого банка Венгрии, число сделок с жилой недвижимостью в 2024 году составляло 130-135 000, а по итогам 2025-го ожидается 155 000. Росту продаж могут способствовать улучшение макроэкономической ситуации, снижение процентных ставок, введение новых форм государственной поддержки. Цены на жилую недвижимость, как ожидается, вырастут в среднем на 15%. Для сравнения – в 2024-м они увеличились на 13,8%, но с учетом инфляции показатель был ниже – на 8% в Будапеште и на 9% в административных центрах и крупных городах с населением более 50 000 человек.