Недвижимость Венгрии в 2025: рост цен и снижение доходности

Фото: Wikimedia

Рынок недвижимости Венгрии в 2025 году находится в фазе активной перестройки. Основным двигателем изменений стал резкий рост цен в Будапеште и крупнейших пригородах. С осени 2024-го по первый квартал 2025-го годовое повышение цен на жилье в столице страны составляло 15-17%, а ежеквартальное – около 10%, сообщает портал ReMax.

Цены на некоторые панельные квартиры уже приближаются к 100 миллионам венгерских форинтов (около €250 тыс.), что беспрецедентно для внутреннего рынка. Это спровоцировало волну оптимизма среди продавцов, многие из которых стали увеличивать стоимость недвижимости на 10–15% относительно средних рыночных показателей. Покупатели не спешат приобретать жилье по таким расценкам. Наиболее высоким остается спрос на квартиры за 40-80 млн форинтов или от 100 до 199 тысяч евро.

Популярны районы с развитой инфраструктурой и потенциалом для сдачи в аренду. Здесь возможны даже торги в сторону повышения цены. В то же время объекты стоимостью свыше 100 миллионов форинтов продаются заметно медленнее: средний срок экспозиции может достигать четырех месяцев, а в некоторых случаях – больше. Покупатели проявляют осторожность в отношении ремонтируемых объектов: любые сомнения в объеме вложений становятся поводом для жестких переговоров.



Будапешт и прилегающие районы продолжают привлекать интерес, тогда как спрос в восточной и южной частях страны снижается. В сельских районах объемы сделок невелики, а цены остаются под давлением. Мобильность населения низкая: переезды, как правило, происходят в пределах одного района или в сторону столицы. Балатон, который в пандемийный период демонстрировал активность, в 2025 году показывает признаки насыщения: спрос смещается от новостроек к классическим домам для отдыха, а в ряде локаций первичный рынок испытывает сложности с продажами.



Методология ценообразования остается преимущественно сравнительной. Продавцы и покупатели ориентируются на аналогичные сделки и предложения, но с учетом растущего разрыва между ожиданиями сторон этот подход дает все меньше практической пользы. Профессиональные оценщики обычно называют диапазон цены с разбросом ±10%, однако итоговая стоимость определяется рыночной реакцией, которая может отличаться в зависимости от типа объекта и его состояния. Доходный подход применяется в основном в центре Будапешта и районах с высокой долей арендаторов, но и здесь показатели снижаются: средняя доходность от аренды упала с 5,2% до 4,4% в год. Основная причина – рост цен при одновременной стагнации или даже незначительном снижении арендных ставок.



Финансирование сделок также претерпевает изменения. Банки ужесточили требования к заемщикам, проверяя не только официальные доходы, но и поведенческие факторы, включая расходы на азартные игры. Это сужает круг потенциальных покупателей и одновременно способствует снижению числа необоснованно завышенных заявок. Учитывая снижение доходности от аренды, все больше инвесторов рассматривают альтернативные сегменты – коммерческую недвижимость, склады, гаражи, а также объекты под реконструкцию. Тем не менее для массового покупателя такие инвестиции все еще остаются нишевыми.

На рынке ощущается отложенный эффект от активных вложений 2024 года, когда высокодоходные государственные облигации обеспечили ликвидность, часть которой была перераспределена в сектор жилой недвижимости. В 2025 году эта волна утихает. Новых значимых источников притока капитала не наблюдается, что способствует стабилизации спроса. Эксперты ожидают, что рынок будет двигаться к более рациональной модели поведения, без резких всплесков цен и перегревов.

Застройщики продолжают запуск новых проектов, ориентированных на энергоэффективность, современные инженерные решения и устойчивые строительные материалы. Однако рост себестоимости ограничивает возможности по сдерживанию цен. Покупатели предъявляют все более высокие требования: востребованы квартиры с продуманной планировкой, зелеными зонами и системой «умный дом». При этом сохраняется разрыв между уровнем качества новостроек и покупательской способностью основной массы населения.



Государственная жилищная политика в 2025 году существенных изменений не претерпела. Программы поддержки остаются точечными и не охватывают широкий круг покупателей. Ожидается, что новая стратегия может быть представлена в 2026 году. До тех пор рынок продолжит двигаться по инерции, сочетая дорогую столичную недвижимость с ограниченной доступностью в регионах и нестабильной доходностью от аренды.

Во второй половине 2025 года венгерский рынок недвижимости, по оценкам аналитиков OTP Ingatlanpont, продолжит демонстрировать умеренный рост. Ожидается увеличение числа сделок на 15–20% по сравнению с началом года и повышение более чем на 10% в среднем по стране. Основными драйверами остаются субсидии для молодых покупателей, ограничение краткосрочной аренды и частичное возвращение интереса к инвестициям в жилую недвижимость после спада на рынке государственных облигаций.

Министр экономики Мартон Надь заявил, что ВВП Венгрии может превысить 3%, благодаря запуску новых производств и росту потребительского спроса. Прогнозы Европейской комиссии на 2025 год выглядят гораздо скромнее – лишь 0,8%. Это один из самых низких показателей в ЕС. Зато в Венгрии рекордно высокая для региона базовая ставка. Нацбанк сохраняет ее на уровне 6,5% и, по данным Reuters, не планирует смягчать денежно-кредитную политику из-за сохраняющихся инфляционных рисков. Fitch Ratings прогнозирует по итогам 2025 года инфляцию в 5,5%.