Итоги рынка недвижимости Израиля за I квартал 2018 года: инвесторы выходят из игры

Фото: antje whv, flickr.com

Эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования Израиля и семейной экономике Алекс Соркин проанализировал экспертные данные и подготовил обзорный материал о результатах первого квартала на рынке недвижимости Израиля.

Каждые четверть года главный экономист Израиля публикует свой анализ рынка недвижимости. Первая четверть 2018 года не стала исключением.

Основные выводы квартального отчета:

- Недельное исследование рынка недвижимости, показало, что в марте месяце купили 9.1 тысячу квартир. Из них 8.2 тысячи квартир были куплены по рыночным ценам (то есть не включают продажи в рамках правительственной программы «цена для новосела»). Если сравнивать с мартом предыдущего года, то речь идет о 6% снижении количества купленных квартир. Тем не менее по сравнению с прошлым месяцем, было куплено на 14% больше. Хотя это повышение можно объяснить количеством квартир, проданных инвесторами.

- Покупка новых квартир по рыночным ценам продолжила снижение по всей стране. Тем не менее, есть несколько районов страны, в которых было замечено оживление продаж, сопровождаемое снижением цен.

- Вес инвесторов на рынке остался на низком уровне в 13%. Параллельно с этим замечено резкое повышение продаж со стороны инвесторов который привел к резкому снижению в «фонде» квартир, принадлежащих инвесторам. Всего из этого фонда за месяц март выбыло 720 квартир. Это самый высокий уровень снижения фонда с января месяца, когда снижение было обусловлено угрозой законопроекта налогообложения на 3-ю квартиру (закон так и не был принят).

Программа «цена для новосела»

Программа «цена для новосела» – это популистский проект министра финансов Моше Кахлона в рамках которого он распределяет основную часть земельных участков только под застройку жилья по низкой цене за метр (от 2000 до 10000 шекелей дешевле за каждый метр). Эти квартиры продаются молодым парам которые определяются путем лотереи.

Абсурд заключается в том, что помимо более низкой цены, государство выступает гарантом на получение ипотечного кредита до 90% от стоимости квартиры. Причем сама пара не решает где именно будет квартира и может получить квартиру в городе в котором не живет не имея права продать квартиру в течение 5 лет.

Подрядчики быстро смекнули как повысить прибыль, которой их хотел лишить министр финансов и строят огромные квартиры (например 3-х комнатная квартира 120 метров). Ведь льготная цена должна быть за метр. Причем экономят на качестве постройки. Фактически молодые пары получают огромную квартиру плохого качества, которая им не по карману, в месте которое им не нужно. И все это делается за счет налогоплательщиков.

Анализ рынка

Вот так выглядит количество сделок с недвижимостью (включая сделки в рамках законопроекта «цена для новосела»): январь 2015 – март 2018.



А так выглядит динамика изменения в количестве сделок с новостройками. Красным показаны квартиры по рыночным ценам, а синим динамика включает квартиры в рамках проекта «цена для новосела».



Так выглядит динамика инвесторов на рынке недвижимости. Красным (справа), показан процент сделок для инвестиций (вторая квартира и выше) из общего количества сделок. Синим (слева), показано количество сделок с недвижимостью для инвестиций.

Выводы

Инвесторы потихонечку выходят с рынка недвижимости. Похоже паники пока нет и поэтому о крахе рынка пока говорить рано. Тем не менее, как только бегство станет очевидным, цены на недвижимость могут рухнуть. С другой стороны цены на съем могут значительно повыситься, так как количество квартир на съем станет меньше.
Будем следить за развитием событий.

International Investment