Недвижимость в Тбилиси: граждане Израиля лидируют среди иностранных покупателей

Спрос на недвижимость в Тбилиси со стороны иностранцев остается устойчивым. Граждане Израиля стали крупнейшей группой иностранных покупателей в Тбилиси за январь–май 2025 года, обеспечив 11% всех продаж в проектах системных застройщиков. Доля россиян составила 2%. Еще 10% пришлись на покупателей из других государств, отмечено в отчете Galt & Taggart.

Динамика сделок и строительства

В январе-мае 2025 года в Тбилиси было зарегистрировано 15 865 сделок с квартирами на общую сумму 1,2 млрд долларов. В мае продажи увеличились как на первичном, так и на вторичном рынке, превысив средний показатель за 4 месяца 2025 года на 6,4% и 11,8%.



По данным Публичного реестра, на 25 мая общее количество сделок с квартирами в Тбилиси составило 3325 единиц. Продажи существующего жилья увеличились на 6,5% относительно такого же периода 2024 года, однако в совокупности за пять месяцев показатель снизился на 6,4%. Количество сделок на первичном рынке, где на данные влияют задержки регистрации, увеличилось на 2,2% в годовом исчислении.

Разрешения на строительство жилья в мае охватили 202,7 тыс. кв. м – это на 18,3% меньше, чем год назад, и стало минимальным значением с начала 2023-го. По итогам пяти месяцев совокупная площадь новых разрешений составила 1,2 млн кв. м (-1,1%). Наибольший объем пришелся на районы Сабуртало (68 тыс. кв. м) и Диди Дигоми (61 тыс.), однако их доля продолжает сокращаться второй год подряд.



Результаты опроса системных застройщиков, охватывающих около 45% всего первичного рынка, подтверждают восстановление активности. В мае продажи в этих проектах были на 6,4% выше, чем в среднем с января по апрель. В годовом выражении зафиксирован рост на 48,1%. Всего за 5 месяцев в этих проектах было продано 3 179 квартир – почти столько же, сколько год назад. В комплексах, завершение строительства которых запланировано на 2025 год, уже реализовано 81% квартир. Важно отметить, что большая часть этих продаж осуществляется с использованием внутренних схем рассрочки, предлагаемых девелоперами.

Цены на жилье

На первичном рынке Тбилиси сохраняются значительные различия по стоимости в зависимости от района. Согласно данным Galt & Taggart, наиболее высокая средняя цена на квартиры в белом каркасе (white frame) зафиксирована в Ваке – $2 467 за кв.м. Далее следуют Сабуртало ($1 556), Кртсаниси ($1 511), Исани ($1 400) и Дидубе ($1 397). Самыми доступными остаются Вашлиджвари ($1 019), Глдани ($1 054), Диди Дигоми ($1 060) и Самгори ($1 072). Эти показатели отражают устойчивую ценовую иерархию: районы с развитой инфраструктурой и высокой инвестиционной привлекательностью сохраняют уверенный ценовой уровень.



Районы Мтацминда и Чугурети не включены в общий сравнительный анализ средних цен на первичном рынке из-за ограниченного количества сделок, однако представлены отдельно. В Мтацминда средняя цена в мае составила $2 844 за кв. м, в Чугурети – $1 746, что соответствует ценовому уровню центральных районов.

Диапазоны цен в рамках одного и того же района также демонстрируют высокий уровень разброса. Так, в Ваке стоимость квадратного метра варьировалась от $1 700 до $5 750, в Кртсаниси – от $1 100 до $5 720, в Сабуртало – от $1 000 до $4 400. В Чугурети диапазон составил от $1 100 до $2 950, в районе Мтацминда – от $2 100 до $3 700.



В более доступных районах, таких как Самгори, Диди Дигоми и Глдани, ценовые границы были более узкими. Например, в Самгори – от $800 до $1 600 за кв.м, в Глдани – от $800 до $1 500, в Диди Дигоми – от $800 до $1 870. Даже в рамках одного района ценовой разброс может достигать 100% и более, что связано с разнообразием форматов, локаций и категории жилья.

Таким образом, первичный рынок Тбилиси остается многослойным: здесь одновременно сосуществуют и доступные предложения массового сегмента, и более дорогие объекты в премиальных комплексах. Это делает сегмент гибким и привлекательным как для покупателей с ограниченным бюджетом, так и для инвесторов, ориентированных на качественные и доходные активы.

Предпочтения покупателей и арендная доходность

Самыми популярными в Тбилиси остаются квартиры среднего размера – от 51 до 80 кв. м, их доля составила 53,1%. На втором месте категория 35–50 кв. м – 25,2%, на третьем – от 81 до 150 (19,7%). На крупные объекты (151–250 кв. м) пришлось лишь 2%.

Наиболее массовым по количеству сделок стал сегмент стоимостью от $1 001 до $1 500 за кв. м – 53,1% всех продаж. Доля бюджетного жилья (менее $1 000) впервые за последние годы опустилась ниже половины – до 48,5%. При этом растет интерес к более дорогим объектам: сегмент от $1 501 до $2 500 занял 13,5% рынка против 9,1% годом ранее.



Ставки аренды в Тбилиси снижаются. В мае средняя плата за съемное жилье составила $9,3 за кв.м (-2% м/м). Наиболее дорогими районами остаются Ваке ($14,3) и Мтацминда ($11,9), а самыми доступными – Самгори ($7,6), Вашлиджвари ($7,8) и Глдани ($7,9). Средняя доходность от аренды в Тбилиси составляет 8,4%, что превышает показатели многих других столиц мира.

Иностранный капитал и инвестиции в туризм

Грузия привлекает иностранцев не только высоким уровнем доходности, но и безопасностью и простыми условиями покупки. Что касается граждан Израиля, которые резко повысили активность как в Тбилиси, так и в Батуми, то многие семьи из этой страны не могут позволить себе покупку на родине из-за очень высоких цен – жилье в городах Грузии в 4–5 раз дешевле.

Растущий интерес иностранцев к грузинскому рынку выходит за пределы жилой недвижимости. В сегменте гостиничной и туристической инфраструктуры наблюдается приток капитала из стран с высоким уровнем геополитических рисков. В масштабных девелоперских проектах участвуют в том числе компании Израиля и ОАЭ. В 2024–2025 годах вложения в отельный сектор стали инструментом диверсификации активов и защиты от нестабильности.

Международные гостиничные бренды Wyndham, Marriott, Hilton и Radisson продолжают расширять свое присутствие в Грузии, внося вклад в повышение качества отрасли. Грузия активно развивает имидж предсказуемого и открытого партнера, предлагающего инвесторам комфортные условия: вид на жительство при покупке недвижимости, низкие налоги и растущий турпоток.

Эти факторы формируют устойчивый спрос на отели и апартаменты, а также способствуют укреплению экономических связей с Израилем и странами Персидского залива. Инвестиции в недвижимость, особенно в гостиничный сектор, становятся не только средством получения дохода, но и элементом долгосрочной устойчивости.