Жилье в Боснии и Герцеговине: рост цен, доходность и риски в 2025 году

Цены на жилье и объемы кредитования в Боснии и Герцеговине резко выросли за последние годы, сообщают аналитики МВФ. Системные риски остаются ограниченными благодаря относительно низкой доле ипотечных кредитов в банковских портфелях и умеренной задолженности домохозяйств. Вложения в недвижимость в основном делаются для сохранения капитала, реже – для долгосрочных инвестиций.

Динамика в городах и регионах

В исследовании отмечается, что индекс цен увеличился на 55% за 2019-2023 годы. По данным Агентства по статистике Боснии и Герцеговины, в 2024-м средняя цена новостроек выросла на 16,6% и достигла 3 066 конвертируемых марок (€1 643) за кв. м. В Сараево показатель составил 3 694 (€1 980), что на 7,6% выше уровня 2023 года. В Баня-Луке стоимость увеличилась на 9,5% до 3 716 BAM (€1 991). Наибольший рост зафиксирован в Мостаре – плюс 27,2% за год, до 2 200 (€1 179) за кв. м, а также в Зенице, где цены поднялись почти на 20% и достигли 2 360 марок (€1 265). В Тузле рост был умеренным – около 9%.

МВФ отмечает, что региональная динамика показывает разницу между двумя административными частями страны. В Федерации БиГ цены особенно быстро растут в Сараево, что связано как с миграцией из сельских районов, так и с инвестиционной активностью. В Республике Сербской картина более равномерная: цены в Баня-Луке движутся синхронно с другими городами, что указывает на меньший масштаб урбанизационного давления.

В среднем покупательная способность снизилась на 13% по сравнению с 2018-м: в 2024 году на среднюю месячную зарплату в Республике Сербской можно было приобрести лишь 0,6 кв. м квартиры, а в Федерации БиГ – 0,5 кв. м. Власти уже предприняли шаги, разрешив возврат НДС при покупке нового первого жилья, однако мера пока не дала заметного эффекта – соответствующие подзаконные акты еще обсуждаются.

В январе–феврале 2025 года число одобренных разрешений на возведение жилья снизилось на 32,25% по сравнению с тем же периодом 2024-го и составило 1 361 объект. Сокращение объясняется нехваткой рабочей силы и сохраняющимися высокими затратами на материалы. В 2025 году в Федерации БиГ повысили минимальную зарплату, что дополнительно увеличивает давление на цены в строительстве.

Сегмент ипотечного кредитования расширяется, но остается небольшой частью банковских портфелей. В 2024 году лишь 24% всех кредитов домохозяйствам приходилось на ипотеку, при этом половина сделок с жильем по-прежнему совершается за наличные – часто с участием диаспоры, инвестирующей сбережения без привлечения банков. В феврале 2025 года средняя ставка по новым жилищным займам в нацвалюте составила 3,92%, а для кредитов, индексированных к евро, 3,94%. Совокупный портфель ипотек достиг 3,2 млрд местных марок (€1,7 млрд), что соответствует 5,8% ВВП. Низкая стоимость заемных средств и фиксированные ставки продолжают стимулировать подачу заявок.

Уровень задолженности домохозяйств остается скромным: 23,7% ВВП против 52,8% в еврозоне. Просроченные кредиты в ипотеке минимальны – всего 0,7% на конец 2024-го. Это указывает на ограниченные системные риски, хотя усиление спроса при ограниченном предложении поддерживает ценовое давление.

Инвестиции и доходность

По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность аренды в Боснии и Герцеговине во втором квартале 2025 года составила 4,24%. В Сараево этот показатель оценивается в 4,09%. Максимальное значение зафиксировано в районе Илиджа для однокомнатных квартир – 6,10% при цене покупки €35 239 и месячной аренде €179. В старом городе можно получить 6% от апартаментов с 4 спальнями за €183 946, если сдавать за €920. Минимальная рентабельность у 2-комнатного жилья за 82 710 евро со ставкой в €199 – 2,89%. В Баня-Луке средняя доходность аренды составила 4,40%. Столько способна принести 4-комнатная квартира за €153 289 с платой в €562. Минимальный показатель отмечен по студиям за €76 242 и аренде €179 – 2,82%.

В феврале 2025 года индекс аренды увеличился на 9,5% относительно такого же периода 2024-го при общей инфляции в 3,5%, по данным Агентства по статистике. Спрос на аренду остается высоким в крупнейших городах, несмотря на небольшой масштаб сектора. В Сараево средние ставки аренды варьируются от 230 евро в месяц за студию и 271 за однокомнатную квартиру до 1 023 за жилье с четырьмя и более комнатами. В Баня-Луке – от €205-281 до 665. Рост ставок объясняется ограниченным предложением, переходом части владельцев на краткосрочную аренду и повышенным спросом со стороны студентов и трудовых мигрантов.

Низкие депозитные ставки (ниже 1%), отсутствие развитого фондового рынка и ограничения на размещение средств за рубежом делают недвижимость практически единственным направлением для вложений. При этом соотношение цены к годовой арендной плате находится на уровне около 15 лет, что указывает: жилье преимущественно приобретается для собственного проживания, а не как инструмент арендного бизнеса. Подобные вложения рассматриваются как способ сохранения капитала или долгосрочная инвестиция.

Риски и перспективы

МВФ относит к рискам возможное формирование перегрева из-за сильного спроса при ограниченном предложении. Также в отчете говорится о высокой доле фиксированных ставок, что создает уязвимость банков при изменении рыночных условий. В Боснии и Герцеговине доминируют сделки за наличные, что осложняет оценку реального уровня финансового риска и может способствовать волатильности рынка.

Дополнительные проблемы создает сложная административная структура страны, разделенной между Федерацией и Республикой. Это порождает бюрократические задержки при согласовании, проверке прав собственности и выдаче разрешений на строительство. Стоит учитывать, что иностранцам могут понадобиться дополнительные согласования для совершения покупок в отдельных кантонах и муниципалитетах.

Экономика Боснии и Герцеговины выросла на 2,5% в 2024 году, однако в 2025-м МВФ ожидает замедление темпов до 2,4%. При этом инфляция ведет себя иначе: после снижения до 1,7% в 2024-м прогнозируется ее ускорение до 3,8% к концу 2025-го из-за роста цен на импортные продукты питания. Среди возможных угроз выделяются слабый внешний спрос, торговые ограничения, рост политической напряженности и возможные отклонения от намеченной бюджетной политики накануне выборов 2026 года.