Ограничение аренды во Франции могут продлить и расширить

Французские депутаты предлагают продлить лимиты на рост арендной платы и распространить их на большее число городов, сообщает Le Figaro. Эксперимент был запущен в 2018 году и охватил 72 коммуны. Планировалось, что он закончится в ноябре 2026-го, но у парламентариев появилось другое мнение.

Авторы инициативы – депутаты Аннаиг Ле Мер (Ensemble pour la République) и Инаки Эчанис (Parti Socialiste). В представленном ими докладе предлагается сделать механизм постоянным и разрешить его внедрение не только в зонах с высоким спросом, но и в соседних муниципалитетах. По их словам, большинство коммун, где уже действует регулирование, фиксируют положительные результаты.

Доклад подчеркивает, что ограничение арендной платы не является причиной снижения предложения на рынке. Падение наблюдается и в городах без регулирования. Основная цель – не уменьшение цен, а предотвращение чрезмерного роста. По данным Парижского ателье урбанизма (APUR), между июлем 2023 и июнем 2024 года средняя ставка в столице оказалась на 8,2% ниже прогнозного уровня без регулирования. За этот период арендаторы сэкономили в среднем 1700 евро в год благодаря действию механизма.



Парламентарии готовят законопроект на основе отчета и параллельного экономического исследования, заказанного правительством. Среди предложений – дать право всем мэриям в зонах напряженного спроса и их пригородах вводить регулирование, а также установить прозрачные коэффициенты для дополнительных площадей вроде террас, подвалов или мезонинов.

Эчанис отметил, что именно надбавки за исключительные характеристики жилья – террасы, подвалы или панорамный вид – чаще всего становятся предметом судебных споров. Доклад предлагает публиковать решения судов, чтобы упростить практику для арендодателей и агентов. Также предусмотрены меры для корректировки базовой ставки, противодействия обходным схемам через коливинг и совместную аренду, а также для защиты арендаторов от необоснованного расторжения договоров.

По мнению Мануэля Домерга, директора исследований Fondation Abbé Pierre, документ стал важным шагом для арендаторов. Он подчеркнул, что работа носит межпартийный характер и должна как можно скорее привести к принятию закона, который закрепит ограничение на долгосрочной основе. В итоговом отчете парламентской миссии механизм назван правильным и полезным, а его распространение рекомендовано не только для Парижа, Лилля, Лиона или Бордо, но и для всех зон напряженного спроса, как пишет Le Monde.



Профессиональные объединения (UNPI, Unis, SNPI) настаивают, что эксперимент расширялся без достаточной оценки и породил «административную громоздкость» и правовую неопределенность. Они отмечают рост рисков для арендодателей, отток инвесторов и сокращение предложения на рынке. Там же указывается, что одновременное действие нескольких мер – префектурных потолков, ежегодного декрета по ст. 18 закона 1989 года и лимит индекса IRL (3,5%) – в совокупности давит на доходность и стимулирует продажу квартир вместо сдачи.

Отрасль критикует и практическую сторону механизма: владельцы все чаще прибегают к доплатам за «исключительные характеристики» жилья – балконы, террасы или подвалы. Это становится предметом множества судебных споров. Профессиональные ассоциации указывают, что ужесточение правил приведет к удвоению штрафов (до €10 000 для физлиц и €30 000 для юрлиц), увеличению сроков оспаривания для арендаторов и закрытию лазеек через коливинг или гражданско-правовые договоры найма. Эксперты считают, что такие меры еще больше дестабилизируют рынок.



Дополнительные трудности связаны с соблюдением правил на практике. Почти 43,2% объявлений о сдаче жилья в Париже выставлены по ценам выше установленных потолков. Даже после вынесения судебных решений арендаторы не всегда добиваются возврата переплаченных сумм: собственники затягивают процесс или используют пробелы в законе. В итоге многие наниматели предпочитают не оспаривать нарушения, что снижает эффективность механизма.

К этому добавляются побочные эффекты, на которые указывают экономисты. Сдерживание ставок в одних сегментах вызывает «перетекание спроса» в другие, нерегулируемые ниши – например, в квартиры повышенной комфортности или в районы, где лимиты не действуют. Там цены, наоборот, растут быстрее из-за ограниченного предложения и усиленного спроса. В долгосрочной перспективе это способно углубить разрыв между регулируемым и свободным рынком.

Не меньше вопросов вызывает методика расчета базовых ставок. По мнению аналитиков, она недостаточно прозрачна и опирается на усредненные данные, которые не всегда отражают ситуацию на локальных рынках. В ряде случаев используются устаревшие базы, что приводит к искаженным значениям и множеству исключений. В итоге и арендаторы, и собственники сталкиваются со сложностями применения норм на практике.



Франция не исключение. В Афинах, Барселоне, Копенгагене и других европейских столицах схожая проблема: стремительный рост арендных ставок, вызванный дефицитом предложения и наплывом туристов и цифровых кочевников. В некоторых городах аренда подорожала более чем на 30% за пять лет, что привело к протестам местных жителей и обсуждению ограничительных мер на общеевропейском уровне.

Для инвесторов перспективы расширения регулирования связаны с дополнительными рисками. Усиление контроля и рост штрафов ограничат свободу установления цен и снизят привлекательность арендных вложений. Уже сейчас профессиональные объединения предупреждают, что сочетание потолков и сложных методик расчета подталкивает владельцев к продаже объектов вместо сдачи. В случае законодательного закрепления механизма этот процесс может ускориться, что приведет к сокращению частного предложения и усилению давления на рынок.