Аджман сохраняет статус самого доступного рынка ОАЭ

Фото: Economy Middle East

В самом маленьком эмирате ОАЭ – Аджмане – зафиксирован стремительный рост рынка недвижимости. В третьем квартале 2025 года общее количество зарегистрированных операций увеличилось на 47% – до 5048. Совокупная стоимость всех сделок составила 8,12 млрд дирхамов ($2,21 млрд), сообщает Economy Middle East со ссылкой на Департамент земель и недвижимости.

Эмират площадью 260 кв. км находится в 25 минутах езды от Дубая и в 15 минутах от международного аэропорта Шарджи. На куплю-продажу за третий квартал пришлось 4 102 сделки на 5,22 млрд дирхамов ($1,42 млрд). Самым дорогим районом стал Al Rumaila 3, где объем достиг 300 млн ($81,7 млн).

По активности проектов лидировал Emirates City, опередив по объему комплексы City Towers и Ajman One. На уровне районов самыми динамичными стали Al Helio 2, Al Helio 1 и Al Yasmeen, где фиксируется устойчивый рост спроса на участки под строительство и готовое жилье. Эти территории формируют новые центры застройки в Аджмане и становятся локальными точками притяжения инвесторов. Ипотечный сегмент также показал устойчивый рост. В третьем квартале было зарегистрировано 633 сделки с использованием кредитов на 1,19 млрд дирхамов ($324 млн). Наибольший объем пришелся на промышленную зону Industrial Area 2, где общая сумма достигла 110 млн AED ($30 млн).



Показатели третьего квартала стали продолжением сильной динамики, зафиксированной в предыдущие месяцы. В июле 2025 года объем сделок на рынке недвижимости Аджмана достиг 3,25 млрд AED ($885 млн), что на 62,5% больше, чем за тот же месяц 2024-го. Тогда же район Al Helio 1 показал наибольшую стоимость продаж, а промышленная зона Industrial Area 2 вновь лидировала по объему ипотек, сумма которых составила 432 млн AED ($118 млн).

По итогам первой половины 2025 года показатель эмирата вырос на 37%, достигнув 12,4 млрд дирхамов ($3,38 млрд). Директор Департамента земель и недвижимости эмирата Омар бин Омайр Аль-Мухейри отметил, что стабильный спрос поддерживает разнообразие проектов – от жилых и коммерческих до индустриальных, а также сочетание доступной стоимости и высокой доходности.



Портал Miva Real Estate пишет, цены на жилые и коммерческие объекты в этом эмирате на 30-50% ниже, чем в Дубае, где средняя стоимость квадратного фута превышает 1 200 дирхамов (12 925 AED или $3 520 за кв. м).

В Аджмане студии стоят от 350 000 до 450 000 дирхамов ($95 000 – 122 000), что соответствует примерно 3 800-4 900 за кв. м ($1 040–1 335). Цены на жилье с тремя спальнями варьируются от 700 000 до 1,1 млн ($190 000–299 000). Коммерческие помещения продаются в среднем по 500 дирхамов за кв. фут (5 380 AED или $1 465 за кв. м).

Рынок краткосрочной аренды жилья в эмирате остается умеренно активным. По данным платформы AirROI, средняя дневная ставка (ADR) по квартирам и апартаментам составляет $95, а уровень заполняемости – около 40%. Средний совокупный доход владельцев в этом сегменте достигает $7 344 в год. При этом наиболее прибыльные объекты приносят свыше $2 100 в месяц, а типичные квартиры обеспечивают около $830.

Показатели существенно зависят от сезона. Максимальный доход фиксируется в декабре, когда спрос на аренду увеличивается за счет туристических потоков и праздничных поездок. Минимальные значения наблюдаются в сентябре, когда загрузка рынка снижается. Сегмент краткосрочной аренды в Аджмане по-прежнему уступает по динамике аналогичным рынкам Дубая и Шарджи.

Средняя валовая арендная доходность, по данным Miva Real Estate, достигает 7-8% годовых для апартаментов, 6-7% – для вилл и таунхаусов, а по коммерческой недвижимости показатель может доходить до 9%. При этом аналитики Global Property Guide оценивают этот показатель в Аджмане всего лишь в 4,99%. Чистая прибыль еще ниже.

Стоит учесть, что иностранцы в этом эмирате могут оформлять объекты в собственность лишь в специализированных зонах (freehold), как и по всей стране. Кроме того, Moody’s и другие международные эксперты прогнозируют снижение цен на жилье в ОАЭ с 2026 года. Рынок перегрет, фиксируются риски пузыря, и многие инвесторы уже начали продавать активы, ожидая коррекции.

Среди альтернативных рынков, где сохраняются гибкие условия покупки и более высокая рентабельность, выделяется Батуми (Грузия), который постепенно превращается в региональный центр инвестиционного туризма. Отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio, который строится на побережье, предлагает доходность до 17% в год и гарантированную ставку 10%, закрепленную в договоре. Проект объединяет несколько гостиниц и резиденций уровня лакшери с развитой инфраструктурой: spa-центрами, бассейнами, ресторанами, конференц-залами и прогулочными зонами. Отельный брендовый сектор такого класса считается наиболее устойчивым и привлекательным направлением для вложений.