Цены на жилье в ОАЭ могут снизиться с 2026 года – Moody’s

Фото: Unsplash

Moody’s Ratings прогнозирует, что более 150 тысяч новых квартир и вилл будут введены в ОАЭ до 2027 года, что увеличит жилой фонд Дубая примерно на 20%. Эксперты ожидают умеренное снижение цен с 2026 года, а арендаторы получат больше шансов на стабилизацию ставок. Спрос при этом останется высоким благодаря росту населения и притоку состоятельных мигрантов.

Moody’s подчеркивает, что ожидаемая коррекция станет результатом увеличения предложения, но не ослабления интереса к жилью. Поддержку рынку обеспечивают демографические изменения и новые социальные тенденции. В 2024 году население Дубая выросло на 6% и достигло 3,9 млн человек. При этом средний размер домохозяйств сократился с 4,4 до 3,9 человека, что усилило спрос на квартиры.

Важную роль играет и приток обеспеченных мигрантов. В эмирате сегодня проживает более 80 тысяч миллионеров – вдвое больше, чем десять лет назад. Сегмент элитного жилья показывает рекордные результаты: только в первом квартале 2025 года было продано свыше 590 домов стоимостью более 20 млн дирхамов, что стало самым высоким показателем за последние два года. Moody’s подчеркивает, что сочетание демографического роста, новых визовых программ и увеличения числа состоятельных резидентов создает устойчивые фундаментальные основы для рынка и обеспечивает стабильность на горизонте ближайших 12–18 месяцев.



Динамика цен различается по сегментам. Виллы подорожали на 20% к концу 2024 года по сравнению с предыдущим годом. Квартиры прибавили 18% за тот же период. Moody’s прогнозирует, что интерес к виллам сохранится, однако темпы роста будут снижаться по мере выхода на рынок новых сообществ. Апартаменты, особенно в среднем сегменте, рискуют испытать более заметное снижение цен, если предложение превысит спрос. Для покупателей это открывает возможность выгодных сделок на рынке квартир, тогда как виллы останутся дорогими, но рост их стоимости станет менее агрессивным.

Финансовое положение застройщиков также поддерживает устойчивость рынка. Доходный портфель Emaar увеличился с 25 млрд дирхамов в 2020 году до 129 млрд в 2025-м. Средний уровень долговой нагрузки крупнейших компаний снизился с 4,8 до 1,4 за тот же период. Совокупная прибыль шести ведущих девелоперов достигла 46 млрд дирхамов против 12 млрд пять лет назад. Moody’s отмечает, что такая база позволяет девелоперам продолжать проекты даже при мягкой ценовой коррекции.

Ситуацию меняют и регуляторные нововведения последнего десятилетия. Средства покупателей, приобретающих жилье на стадии строительства, теперь перечисляются на эскроу-счета и поступают к застройщику только по мере выполнения этапов. Дополнительные изменения коснулись и порядка ипотечных сделок. С февраля 2025 года банки перестали финансировать сбор Земельного департамента (4%) и брокерскую комиссию (2%), которые ранее включались в ипотеку. Эти платежи полностью ложатся на клиентов: при сделке стоимостью 1 млн дирхамов ($272 тыс.) дополнительные расходы составляют около 60 тыс. дирхамов ($16,3 тыс.).



Департамент земельных ресурсов Дубая ввел новые требования для иностранных собственников: расчеты при продаже недвижимости отныне должны проводиться исключительно на имя владельца и зачисляться на его счет в банке ОАЭ. Доверенные лица сохраняют право представлять интересы продавца в судах и при подписании документов, но не могут получать оплату за объект. Ранее инвесторы нередко делегировали оформление сделок по доверенности, и банки выписывали чеки при условии судебного заверения. Теперь все платежи должны поступать только на имя, указанное в титуле.

Параллельно власти разрешили владельцам частной собственности в районах Шейх-Зайед-роуд и Аль-Джаддаф конвертировать свои участки в полноценное право собственности. По данным DLD, речь идет о 457 объектах, при этом взимается плата в размере 30% от рыночной стоимости. Обновились и правила получения «золотых виз» за инвестиции в жилье: теперь допускаются вложения и в строящиеся проекты – при условии оплаты не менее 50% или предоставления банковской гарантии.



D первой половине 2025 года в Дубае зарегистрировано 125 538 сделок с недвижимостью – это на 26% больше, чем годом ранее. Общая стоимость операций выросла на 25% и достигла 431 млрд дирхамов ($117 млрд). Объем инвестиций составил 326 млрд дирхамов ($89 млрд), число инвесторов увеличилось до 94 717 человек, из которых 59 075 впервые вышли на рынок. Их совокупные вложения достигли 157 млрд дирхамов ($43 млрд), почти 45% инвесторов – резиденты ОАЭ. Значимую роль сыграли женщины: они заключили 34 792 сделки на сумму 73,2 млрд дирхамов.

Иностранные покупатели вложили 228,35 млрд дирхамов ($62 млрд). На долю инвесторов из арабских стран пришлось около $8 млрд, из стран Персидского залива – $6 млрд. По числу сделок лидировали районы Al Barsha South Fourth (10 469), Al Yalayis 1 (7 595) и Wadi Al Safa 5 (7 178). По стоимости транзакций лидерами стали Dubai Marina ($7 млрд), Business Bay ($6,1 млрд), Burj Khalifa ($6,1 млрд) и Palm Jumeirah ($4,6 млрд).

Другие международные рейтинговые агентства тоже прогнозируют снижение цен на недвижимость Дубая. Аналитики Fitch Ratings говорят о падении уже в конце 2025 года и в начале 2026-го. Knight Frank оценивает рост на 8% в 2025 году, но предупреждает о риске коррекции на фоне ввода почти 20 тысяч вилл. Эксперты сходятся во мнении: при избытке предложения и глобальных неопределенностях сохраняется опасность перегрева рынка и формирования нового пузыря. Для арендаторов рост объектов должен смягчить давление на рынок квартир. Для инвесторов сохраняется интерес к виллам и премиальному сегменту, хотя конкуренция усиливается.