Недвижимость Таиланда, Индонезии и ОАЭ стала меньше привлекать россиян

После февраля 2022 года наблюдался резкий всплеск сделок с участием россиян на рынках недвижимости многих стран. В 2024-м тенденции начали меняться. Количество инвестиционных сделок сократилось на 30%, а с целью переезда за границу – на 13%, пишет Moscow times со ссылкой на данные агентства Intermark Global. В результате доля покупок для релокации повысилась на 5 процентных пунктов – до 45%.

Таиланд: падение на 40%

Чаще всего россияне покупали недвижимость в Таиланде – на этот рынок пришлось четверть зарубежных сделок. Эксперты считают, что этот рынок привлекает сравнительно невысокими ценами, средняя стоимость объекта – от $70 000, а также неплохой доходностью на некоторые объекты. При этом аналитики Intermark Global отмечают, что спрос на недвижимость в королевстве среди россиян упал на 40% относительно уровня 2023 года.

Добавим, что в Таиланде для иностранцев действуют ограничения. Землю можно приобрести только в аренду. В кондоминиумах нельзя покупать жилье, если количество иностранцев достигло 49%. С получением средств от аренды могут возникнуть проблемы. Нескольких владельцев уже арестовали за нарушения правил в этом бизнесе, и власти обещают усилить проверки, а также более жесток регулировать этот сегмент.

Сейчас за посуточную сдачу квартир в кондоминиумах без разрешения грозит наказание в виде лишения свободы на срок до года и штрафа в размере до 20 000 батов (около $600). Также предусмотрены дополнительные ежедневные штрафы до 10 000 батов (около $300) за продолжающиеся нарушения. Представители гостиничной индустрии Таиланда предлагают проконтролировать обязательную регистрацию на рынке аренды или полностью запретить использование жилья для краткосрочной сдачи, а также закрыть доступ к онлайн-платформам с такими объявлениями.

Индонезия: аресты, запреты и новые налоги

На втором месте, по данным компании, Индонезия, прежде всего остров Бали, на долю которого пришлось 17% от общего количества зарубежных сделок. Эта страна поднялась в рейтинге сразу на две позиции. Там самый низкий «средний чек» покупки недвижимости – $60 000. Впрочем, такие тенденции вряд ли сохранятся долго. Власти Индонезии тоже обратили более пристальное внимание на иностранцев, которые зачастую нарушают законы и строят здания без разрешений и на запрещенных для них территориях сельскохозяйственных угодий.

В 2024 году на Бали закрыли комплекс апартаментов PARQ Ubud – так называемую «Русскую деревню», которую основал гражданин Германии Андре Фрей. Полиция задержала бизнесмена, пояснив, что он «намеренно переоборудовал плодородные сельскохозяйственные земли» в районе города Убуд под строительство вилл, спа-центров и других туристических объектов. Андре Фрей вел работы на площади около 1,8 га без лицензии, предусмотренной законом.

Декларировалось, что в многофункциональном центре будут рестораны, десятки магазинов, роскошный спа-центр, помещения для проведения мероприятий, фитнес-центр и 80-метровый бассейн – самый большой в Убуде. Инвесторам предлагали вложить средства в комплекс на 65 000 кв. м, а также в семь других проектов на Бали. Теперь бизнесменам, видимо, придется думать не о доходности, а о способах хотя бы частично вернуть деньги.

В прошлом году на острове запретили строительство новых отелей, вилл и ночных клубов. Сейчас обсуждают повышение налога для туристов – с 10 долларов до 100. Вдобавок, на рынке недвижимости Индонезии используют множество мошеннических схем, рассчитанных на иностранцев.

ОАЭ: распродажи

Третье место рейтинга заняли Объединенные Арабские Эмираты, где стоимость сделки, как правило, превышает $250 000. По данным Intermark Global, количество покупок, совершенных россиянами, осталось на уровне 2023 года. Однако брокерская компания Tranio заявила о падении интереса на 21%.

Директор по ближнему Востоку Henley & Partners Филипп Амарант отметил, что некоторые российские клиенты сократили вложения в дубайскую недвижимость, приобретенную в 2022 году, оставив лишь небольшую базу. Они вернулись в Москву или перебрались в более «доступные и очень привлекательные юрисдикции». Другие эксперты тоже отмечают, что россияне распродают имущество и уезжают из ОАЭ.

Многие инвесторы из России опасаются грядущего падения цен, потому что в стране прослеживаются все признаки «мыльного пузыря». Кроме того, сказались сложности взаимодействия с банками ОАЭ, которые ужесточили условия для граждан РФ после введения очередных санкций ЕС и США, в результате чего сроки проведения платежей увеличились, а порою по транзакциям приходят и отказы.

Турция: рискованные вложения

Ранее в числе лидеров значилась Турция, но она перестала пользоваться популярностью, количество договоров с россиянами там снизилось более чем в два раза. По итогам года эта страна оказалась на четвертом месте.

По данным Института статистики Турции, в 2024 году иностранцам продано около 24 тысяч объектов, это на 32,1% меньше, чем в 2023-м и 1,6% от общего объемы сделок. В декабре россияне заключили 438 договоров. В январе 2025 года показатели участия иностранцев сократились на 24,9% по сравнению с тем же месяцем 2024-го – до 1 547, доля таких сделок составила 1,4%, ооссияне приобрели 248 объектов.

Эксперты объясняют происходящее нестабильной экономической ситуацией в Турции, инфляцией, обесцениванием национальной валюты и ужесточением иммиграционной политики, в том числе в сегменте недвижимости. Эти факторы создают значительные риски для краткосрочных вложений и уменьшают привлекательность этого рынка.

Грузия: от жилья к отелям

В рейтинге Intermark Global не указана Грузия, между тем эта страна фигурирует практически во всех исследованиях других аналитиков. В отчете Tranio она заняла второе место с ростом спроса среди россиян на 10%. Компания Galt & Taggart отмечала некоторое снижение числа сделок с участием граждан РФ, на смену которым пришли представители Израиля – с повышением покупок в Батуми на 55%. Тем не менее, россияне проявляют высокую активность и на этом рынке, которые привлекателен доступностью и высоким уровнем доходности.

Условия покупки в Грузии одинаковы для иностранцев и местных жителей, налогов при заключении сделок платить не нужно. Многие категории собственников освобождены и от уплаты сборов при эксплуатации. Процедура сделки прозрачна, вся информация доступна в Реестре недвижимости, бюрократических проволочек нет. Вдобавок, в стране активно развивается сектор элитной недвижимости, преимущественно отельной, который позволяет получить наибольшую прибыль. Надежность подобных вложений особенно высока в сегменте брендированных проектов.

Эмоции или инвестиции?

Эксперты не удивлены общим падением спроса россиян на зарубежную недвижимость. Риелтор, работающий в ОАЭ, отмечает, что рынок в стране настолько перегрет, что на большинстве объектов покупатели скорее потеряют, чем заработают. Ему доводилось закрывать сделки, когда апартамент, купленный весной 2023 года за 2 млн долларов, затем продавался за 1,6 млн. От Турции же покупателей из РФ оттолкнуло в первую очередь резкое ужесточение правил получения ВНЖ и гражданства: в большинстве регионов страны сейчас невозможно оформить пребывание на длительный срок, а пороги получения вида на жительства и паспорта стали слишком высоки.

Кроме того, большинство уехавших после февраля 2022 года россиян, которые имели желание и возможность купить недвижимость, чтобы жить на новом месте, уже сделали это. В прошлом году сократились не только сделки, но и переводы средств из России на счета в иностранных банках: по оценке ЦБ, за 11 месяцев транзакции физлиц составили 705 млрд рублей. Для сравнения: в 2022-м зафиксировано 1,5 трлн, в 2023-м – 832 млрд.

«Ажиотаж, который мы наблюдали с начала 2022 года, носил эмоциональный характер и, скорее, являлся реакцией на геополитические события, чем отражал здоровую рыночную ситуацию, – пояснила управляющий партнер Intermark Global Ирина Мокшева. – За прошедшие два года покупатели успокоились и делают выбор более взвешенно». Одни пытаются получить доход, используя высоки ставки по вкладам в РФ, другие по-прежнему нацелены на зарубежные рынки, но выбирают объекты более обдуманно и с четкими целями – инвестиционными или для проживания. Эксперты прогнозируют, что участие россиян в глобальных сделках с недвижимостью может сократиться до уровня 2021 года.

Читайте также:

Китайцы и россияне стали реже покупать жилье в Таиланде

В Казахстане россиянам массово блокируют банковские счета

Сколько россиян живут в Сербии: статистика миграции за четыре года

Сейм Латвии одобрил запрет на сделки с недвижимостью для россиян и белорусов

Новые санкции ЕС вновь коснулись банков России. Как переводить деньги за границу