Греция проверяет сделки с жильем: ENFIA под особым вниманием

Фото: Ekathimerini

Независимое управление государственных доходов Греции (AADE) начало масштабную проверку операций с недвижимостью. Ревизия, затронувшая тысячи собственников, проводится дистанционно. С помощью автоматизированной системы специалисты выявляют случаи передачи прав без оплаты обязательного сбора ENFIA, сообщает Ekathimerini.

Масштабы кампании

Проверка охватывает сделки, заключённые в 2024 году, включая жильё, коммерческую недвижимость и земельные участки. Контроль осуществляется AADE с применением системы анализа рисков, которая автоматически сопоставляет данные о передаче собственности с информацией из внутренних и внешних источников. Такой подход позволяет выявлять операции без сертификата ENFIA или с ошибками в документах. По данным ведомства, в 2024 году через платформу myPROPERTY было подано более 211 000 деклараций о передаче прав и около 111 000 по наследству, что отражает масштаб предстоящей проверки.

Что такое ENFIA

Каждая операция с недвижимостью — купля-продажа, дарение или наследование — должна сопровождаться сертификатом ENFIA (Uniform Real Estate Property Tax). Он подтверждает уплату налога или законное освобождение от него за предыдущие пять лет. Без этого документа нотариусы не могут оформить передачу прав собственности, а налоговые органы вправе приостановить сделку до устранения нарушений. Если сертификат выдан после начисления налога за текущий год, его действие продлевается на шесть лет. Это правило распространяется и на наследственные случаи: акт принятия имущества оформляется только при наличии подтверждения об уплате или освобождении от налога.

Как рассчитывается налог ENFIA

Размер налога зависит от местоположения объекта, площади, возраста здания и назначения (жилое или коммерческое). Основная ставка варьируется примерно от 2 до 16 евро за кв.м. Дополнительно может взиматься «дополнительный налог» (supplementary tax), если общая стоимость недвижимости превышает около 250 000 €. ENFIA начисляется раз в год и оплачивается единовременно или частями с сентября по июнь. Платёж можно внести онлайн через налоговую платформу.

Другие налоги на недвижимость

Помимо ENFIA, собственники в Греции платят и другие сборы, сопровождающие покупку, владение и использование объектов:

на передачу собственности (Property Transfer Tax) — при покупке готового жилья или коммерческой площади ставка составляет около 3,09% от официальной кадастровой стоимости. Налог оплачивает покупатель;

муниципальные — местные платежи, устанавливаемые органами самоуправления, в среднем 0,025–0,035% от оценочной стоимости недвижимости;

на добавленную стоимость (VAT) — для новых зданий с разрешением, выданным после января 2006 года, ставка 24%. До конца 2025 года действует временная льгота, позволяющая применять ставку 3,09% вместо VAT;

налог на доход от аренды — прогрессивный: 15% на доход до 12 000 €, 35% при доходе 12 001–35 000 €, и 45% на прибыль свыше 35 000 €. С 1 января 2026 года планируется ввести промежуточную ставку 25% для диапазона 12 001–24 000 €, чтобы сделать систему налогообложения более сбалансированной.

Рекомендации инвесторам

Инвесторам стоит учитывать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимости в Греции остаётся существенной, особенно с учётом роста цен на жильё и расходов на обслуживание. При этом арендная доходность умеренная: по данным Global Property Guide, валовая рентабельность снизилась с 4,60% во втором квартале 2025 года до 4,39% в четвёртом. Реальная доходность на 2–3 п.п. ниже из-за эксплуатационных затрат, простоев между арендаторами и налога на доход.

Аналитики International Investment отмечают, что совокупные обязательные платежи, умеренные ставки и ужесточение регулирования на рынке аренды — включая более строгие правила краткосрочной аренды и отчётности — повышают издержки и снижают чистую прибыль владельцев, которая в среднем не превышает 3% годовых.