Ставки за аренду жилья в Варшаве достигли рекордного уровня

В третьем квартале 2025 года цена за съемное жилье в Варшаве превысила 20 долларов за квадратный метр. Столичные ставки значительно превышают показатели других городов Польши, а по соотношению доходов и затрат превосходят многие столицы Европы. При этом общая динамика по стране изменилась умеренно, отмечено в исследовании Rankomat.pl и Rentier.io.

Разрыв между городами

Ставка аренды квартир площадью 35–60 кв. м в Варшаве достигла 75 зл за кв. м ($20,1 - по курсу на третий кв. 2025 г.). Это наиболее высокий показатель в стране. В самом дешевом Ченстохове — 36 зл ($9,6), что отражает более чем двукратную разницу. В большинстве городов изменения не столь ярок выражены. Средний метраж подорожал в 11 из 17 крупнейших муниципалитетов. В Сосновце на 4,9%, Торуни на 4,6%. В шести городах зафиксировано небольшое снижение: в Белостоке на 1,9%, Быдгоще на 1,3%. Средний квартальный рост составил 1,6%.

В 15 из 17 городов арендовать жильё было дешевле, чем платить ипотеку. Минимальная разница за квартиру в 50 кв. м отмечалась в Ченстохове — 44 злотых ($11,8): аренда стоила 1 806 ($484), а платёж по ипотеке — 1 785 ($478). Максимальная в Кракове — 1 077 zł ($288): 2 925 ($785) и 4 002 ($1 073) соответственно.

Малый метраж и крупные квартиры

Квартиры площадью до 35 кв. м показали наиболее заметный рост. В среднем ставки увеличились на 3,2% за квартал и на 4,3% год к году. Форматы такого масштаба особенно востребованы в начале учебного сезона, что и определило квартальную динамику. В Быдгоще стоимость выросла на 7% за квартал, в Торуни — на 10,9% за год. Это самый динамичный сегмент во всей выборке.

Жильё более 60 кв. м стало единственным сегментом, где в среднем зафиксировано снижение — минус 1,9% за квартал. В Торуни падение достигло 6,6%, в Ченстохове, наоборот, отмечен рост на 2,5%. Именно крупные квартиры понизили медиану квартального движения рынка, несмотря на умеренную годовую динамику в отдельных городах. Годовые изменения также существенно отличаются между локациями: в Катовицах ставки снизились на 4,2%, тогда как в Быдгоще выросли на 10,3%. В среднем по стране аренда крупных квартир увеличилась на 2,9% в годовом выражении.

Сезонный всплеск предложений

Количество новых объявлений в третьем квартале увеличилось на 34%. Это эффект активного сентябрьского сезона после тихого второго квартала, когда рынок традиционно работает слабее. Такой контраст делает рост предложения более заметным. Президент Rentier.io Антон Бубиел поясняет, что рынок в этот период усиливается за счёт студенческого спроса. Он считает, что в четвёртом квартале возможно выравнивание ставок, а в городах, где предложение увеличилось особенно заметно, — локальные корректировки. После пикового третьего квартала объём объявлений обычно возвращается к сезонной норме.

Польша на фоне европейских столиц

На аренду жилья в Варшаве уходит около 44% дохода — это делает столицу Польши одной из наиболее затратных в Европе. В других городах нагрузка ниже: в Праге аренда требует 41% бюджета, в Вильнюсе — 35%, в Берлине — 30%.

Лидирует Лиссабон, где доля расходов на съёмное жильё достигает 82% доходов. Вена демонстрирует обратную картину: при арендной ставке выше 3 000 zł ($804) и среднем доходе около 13 000 zł ($3 484) аренда занимает 25% — это самый низкий показатель среди европейских столиц, учтенных при анализе.

Доходность и возможности для инвесторов

По данным Airbtics, валовая доходность долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в Варшаве составляет 5,7%, исходя из средней цены приобретения объекта на уровне €167,4 тыс. Реальная рентабельность — около 3%, если учитывать расходы на обслуживание, налоги и периоды простоя. Столица обеспечивает высокий уровень спроса, но высокая цена входа и рост затрат ограничивают потенциал дальнейшего увеличения доходности. Повышение предложения, отмеченное в третьем квартале, может усилить давление на рынок, особенно в районах, где число объявлений выросло наиболее заметно.

Показатели краткосрочного найма выше, особенно в городах второго уровня, таких как Торунь или Быдгощ, но аналитики International Investment отмечают, что в среднюю статистику не включены ключевые риски: сезонность, зависимость от туристического трафика и количества приезжих студентов, колебания загрузки и возможные изменения в регулировании. На динамику также влияет низкая ликвидность за пределами столичных центров. Этот сегмент более сложен с точки зрения долгосрочного планирования и требует более интенсивного управления.