Элитная недвижимость Лондона подешевела на 3,2%

Средние цены на элитную недвижимость в центре Лондона упали на 3,2% с января по август, что стало самым значительным снижением с марта 2021 года. Сейчас они на 20% меньше, чем во время их последнего пика десять лет назад, пишет Bloomberg со ссылкой на данные Knight Frank. Аналитики объясняют это налоговыми реформами для иностранных владельцев и ослаблением внешнего спроса.

Снижение цен затронуло ведущие районы премиального сегмента – Кенсингтон и Челси, Вестминстер и часть Ислингтона, где сосредоточено жилье состоятельных иностранных владельцев. Глава отдела жилых исследований Knight Frank Том Билл считает, что пересмотр режима налогообложения non-doms стал для зарубежных инвесторов четким сигналом и охладил интерес к лондонскому рынку. «Великобритания, вероятно, настроена чуть менее дружелюбно по отношению к богатым иностранным инвесторам, чем несколько лет назад, поэтому спрос со стороны иностранцев немного снизился, – отметил он. – На таких рынках, как центральный Лондон, царит атмосфера нерешительности из-за слухов о том, что может произойти с налогами в целом».



С апреля 2025 года в Великобритании окончательно отменен режим non-domicile, действовавший более двухсот лет и охватывавший около 74 000 человек со статусом нерезидентов. Он позволял состоятельным иностранцам не платить налоги в стране с зарубежных доходов и имущества, что делало Лондон одним из главных центров притяжения для владельцев капитала. Новый пакет преобразований затронул также систему гербового сбора (Stamp Duty Land Tax): порог освобождения для впервые приобретающих жилье снижен с £425 000 до £300 000, а для остальных – с £250 000 до £125 000. Это привело к резкому росту налоговой нагрузки: только покупатели первого жилья теперь переплачивают десятки миллионов фунтов.

Эти шаги фактически ликвидировали систему налоговых привилегий, на протяжении десятилетий поддерживавшую высокий интерес иностранных инвесторов к лондонскому рынку. Теперь владельцы капитала лишились ключевого мотива покупать недвижимость в Великобритании – возможности сохранять значительную часть доходов и наследственных активов вне налоговой юрисдикции страны.



В сложившихся условиях часть инвесторов предпочитает не покупать, а арендовать жилье. Брокер Чарльз Макдауэлл отмечает, что все больше клиентов «берут паузу», ожидая прояснения налоговой политики. Его компания уже открыла подразделение, специализирующееся на аренде в премиальных районах. Руководитель исследовательского отдела LonRes Ник Грегори добавляет, что на рынке достаточно мотивированных продавцов, однако многие предложения не совпадают с ожиданиями покупателей – по качеству или по цене.

Дополнительным фактором стали усиленные меры против отмывания денег и проверка происхождения капиталов, а также санкции, введенные против состоятельных россиян. Доля иностранных покупателей, долгие годы определявших динамику премиального сегмента, заметно снизилась. Среди фигурантов санкционных списков оказался миллиардер Андрей Гурьев, основатель «ФосАгро» и владелец крупнейшего частного дома в Лондоне – особняка Witanhurst.

Давление на рынок создает и неопределенность перед осенним бюджетом, который министр финансов Рэйчел Ривз представит 26 ноября. Инвесторы опасаются нового налогового удара по состоятельным гражданам, поскольку правительству необходимо изыскать десятки миллиардов фунтов для соблюдения собственных фискальных правил. Экономисты отмечают, что возможности для маневра ограничены: рост доходности облигаций и ухудшение прогнозов ВВП могут полностью нивелировать оставшийся запас бюджетной гибкости. На этом фоне интерес к объектам в верхнем ценовом сегменте остается слабым, а новые сделки заключаются преимущественно по скорректированным ценам.



Эксперты предупреждают, что ужесточение режима может привести к оттоку состоятельных нерезидентов и, вопреки ожиданиям, сократить поступления от налоговой реформы. Лондон рискует потерять часть традиционных покупателей – высокомобильных владельцев капитала, которые активно инвестировали в престижные районы и формировали устойчивый спрос на жилье стоимостью свыше £5 млн. На рынке уже фиксируются случаи переноса и отмены сделок, а продавцы вынуждены предоставлять значительные скидки, чтобы сохранить интерес покупателей.

Камилла Делл из Black Brick сообщает о росте принудительных продаж через механизм receivership: при росте расходов на обслуживание и снижении спроса собственники теряют возможность удерживать активы. Многие объекты простаивают месяцами – дом в западном Лондоне стоимостью £6 млн продан лишь через четыре месяца и со скидкой 15% – за £5,2 млн. В Найтсбридже цена другого особняка снизилась с £17 млн до менее чем £13 млн.



Индекс продаж Knight Frank, отражающий динамику элитного сегмента, достиг пика в августе 2015 года и с тех пор упал на 19%. Внутренний спрос на элитное жилье остается относительно стабильным, по оценке экспертов, однако уже не компенсирует сокращение активности иностранных покупателей. Большинство сделок сейчас проходит с заметными уступками от первоначально заявленных цен, а период экспозиции объектов на рынке увеличился. Аналитики агентства считают, что восстановление интереса возможно только при сочетании трех факторов – налоговой определенности, стабилизации экономических прогнозов и снижении ставок. Пока же в премиальном сегменте Лондона сохраняется настроение ожидания и осторожности, которое может продлиться до конца 2025 года.

По данным ONS и Hamptons, за последнее десятилетие рост цен на жилье в Лондоне заметно уступает остальным регионам Великобритании, что подрывает репутацию города как инвестиционного направления и ослабляет уверенность участников рынка. Глава исследовательского отдела Hamptons Аниша Беверидж подчеркивает, что Лондон уже не выглядит столь привлекательным для покупателей, как десять лет назад.

По расчетам Savills, стоимость жилья в престижных районах центра столицы с 2014 года снизилась почти на 21%. Аналитики этой компании ожидают снижение цен еще на 4% к концу года, а в Black Brick допускают более глубокое падение – от 8% до 10%.