От жилья до логистики: как развивается рынок недвижимости Польши

Фото: CBRE

Рынок недвижимости Польши развивается неравномерно. При улучшении общих макроэкономических условий в жилищном секторе сохраняется спад продаж. В то же время увеличиваются вложения в коммерческую недвижимость, восстанавливается спрос в гостиницах, усиливается деловая активность в логистике и торговле. Эксперты прогнозируют на 2025 год наибольший потенциал роста в арендном секторе и форматах PRS и PBSA.

Жилая недвижимость

В 2024 году в Польше было возведено около 200 тысяч новых квартир – преимущественно площадью 52–55 кв. м с базовой отделкой, отмечено в отчете JLL. При этом в стране сохраняется дефицит жилья, который превышает 1,5 млн единиц. Эксперты CBRE сообщают, что 62% всех сданных объектов по стране приходилось на первичный рынок, в крупнейших городах эта доля превышала 90%.

Продажи и аренда

Опрос ведущих застройщиков, проведенный RynekPierwotny.pl, показывает рост интереса со стороны иностранных покупателей. Об этом же пишет портал EADaily, который отмечает, что в течение 2023 года представители других стран купили более 14 000 объектов недвижимости в Польше, а в 2024-м – уже 17 330.

Лидировали граждане Украины, которые приобрели около 380 000 кв. м жилой площади. Примечательно, что они часто берут несколько объектов одновременно, чаще всего в новостройках. Также на рынке появились украинские посреднические агентства. Польские риелторы выражают обеспокоенность: по их словам, новые игроки копируют объявления и переманивают клиентов, нарушая рыночные принципы.

На втором месте белорусы – 111 000 кв. м. В пятерку крупнейших иностранных покупателей также вошли россияне, индийцы, британцы и вьетнамцы. Лидером по числу заключенных сделок с иностранцами стала Варшава – 3 535 квартир, за ней следуют Краков (1 523) и Вроцлав (1 491).

Всего на шести крупнейших рынках в 2024 году было продано 39 649 новых жилых объектов, что на 31,18% меньше, чем в 2023-м. Однако объем жилищных кредитов увеличился на 43,3%, до 83,9 млрд злотых, несмотря на высокие ставки – на уровне 7,57%. В первом квартале 2025-го зарегистрировано 9100 сделок (-17,47%), то есть тенденции на снижение сохраняются. Эксперты объясняют это высокими ценами.

Самым доступным, по данным Global Property Guide, в марте оставался Быдгощ со средней ценой сделки от 7417 злотых ($1916) за кв. м на вторичном рынке. На первичном показатель достигает 9389 ($2426). Наиболее дорогое жилье в Варшаве – 16 459 ($4253) и 16 383 ($4233) соответственно. За столицей следуют Краков и Вроцлав.



Средняя арендная ставка в стране составила 3 581 злотый ($925) – на 2% выше, чем годом ранее. Разброс по регионам остается значительным: от 2 019 ($522) в Кельце до 4 906 ($1268) в Варшаве. За столицей по дороговизне следуют Краков, Три-Сити и Вроцлав. Валовая доходность от съемного жилья в Польше увеличилась с 6,03% в сентябре 2024 до 6,13% к весне 2025-го. Самые высокие показатели в Быдгоще (6,65%), Варшаве (6,49%) и Гданьске (6,27%). В Познани рентабельность более скромная – около 5,36%.

Новые форматы

Эксперты также отмечают растущий спрос в новых форматах – институционального арендного сектора (PRS) и студенческого жилья (PBSA). К концу 2024 года в Польше эксплуатировалось уже 22 300 съемных квартир – на 36 % больше, чем в 2023-м. Причем около четверти из них было введено в течение одного года. Географически сектор PRS сосредоточен в крупнейших городах: 43% всего объема – в Варшаве, 19% – во Вроцлаве, 15% – в Кракове. Эксперты CBRE ожидают, что в 2025 году этот объем увеличится еще на 37%. В перспективе к 2027-м число таких объектов может превысить 40 000.

Доходность PRS-проектов в среднем на 4% выше, чем в традиционном арендном сегменте. Девелоперы и инвесторы все активнее переключаются на эту модель как на более стабильную и менее зависимую от ипотечных колебаний. В сегменте PBSA наблюдается приток иностранных студентов – 107 тысяч в 2023/24 учебном году (8,6 % от общего числа). При этом количество койко-мест остается недостаточным. В 2024 году их было 13 000 в частных студенческих резиденциях, еще около 11,8 тыс. – в стадии реализации. В одной лишь Варшаве нехватка превышает 60 000 мест, что формирует устойчивый инвестиционный потенциал на годы вперед.

Эксперты ожидают дальнейшего роста цен в жилищном секторе, но считают, что он вряд ли будет значительным. Некоторые аналитики отмечают наметившуюся стабилизацию на фоне низкого спроса. Позитивное влияние могут оказать сокращение ключевой ставки и смягчение геополитического напряжения.

Отельный бизнес

Рынок гостиничной недвижимости Польши в 2024 году показывал признаки восстановления после пандемического спада. По данным CBRE, загрузка и число ночевок приблизились к доковидным уровням: в 2023 году их было около 58 миллионов, а за январь–ноябрь 2024-го – более 50 млн. Основную долю по-прежнему составляет внутренний туризм: иностранные путешественники обеспечивают около 25% всех ночевок (до пандемии – 30%).



Наиболее активными гостями из-за рубежа оставались граждане Германии (23%), Украины (13%), Великобритании (9%) и США (7%). Спрос поддерживается и деловыми поездками: в 2025 году прогнозируется рост подобных визитов, которые сочетают бизнес-цели и отдых. Также ожидается восстановление MICE-сектора (конференции и деловые мероприятия), который по-прежнему конкурирует с онлайн-форматами.

Количество номеров в 2024 году выросло на 9% по сравнению с доковидным уровнем и на 14 % с 2020 года. Особенно заметен рост в сегменте четырех- и пятизвездочных отелей: их количество увеличилось на 26 %. Напротив, число бюджетных гостиниц (1–2 звезды) сократилось на 10 %. Это отражает общую тенденцию к повышению качества. Современные гости рассчитывают на комфортные условия проживания и широкий спектр дополнительных услуг – от удобных общественных зон до оздоровительных и персонализированных сервисов.



На 2025 год запланировано открытие более 20 новых гостиниц с общим фондом почти 5 300 номеров. Среди них – объекты в Варшаве, Кракове, Гданьске, Вроцлаве, а также в прибрежных и горных регионах, Лублине и Ополе. Большинство из них реализуется сетевыми операторами, причем часть гостиниц будет открыта после капитального обновления.

Ключевые тренды:

ESG (экологическая устойчивость) – отели внедряют «зеленые» технологии, сокращают использование пластика и переходят на возобновляемые источники энергии;

технологизация – растет популярность мобильного чекина, цифровых ключей, smart-номеров;

персонализация и wellness: усиливается спрос на оздоровительные и индивидуализированные предложения.

При этом фиксируются и проблемы – рынок сталкивается с нехваткой персонала, ростом операционных расходов и конкуренцией за клиентов в условиях расширяющегося спектра услуг. В целом прогнозы экспертов для гостиничного сектора Польши позитивны в 2025 году, особенно в условиях стабилизации доходов населения и восстановления международной мобильности.

Промышленность и логистика

Рынок индустриальной и логистической недвижимости Польши остается устойчивым, несмотря на глобальную геополитическую напряженность и умеренные темпы нового строительства. В 2024 году общий объем арендованных площадей достиг 5,86 млн кв. м – это третий по величине результат за все время наблюдений. Из них 3,58 млн кв. м пришлось на чистую аренду, что на 5% больше, чем годом ранее.



Уровень вакантности остался стабильным – 7,4% в декабре 2024. В течение года он превышал 8%, но в четвертом квартале спрос усилился, и показатели улучшились. Ожидается, что в 2025-м свободных площадей станет меньше, однако сокращение будет происходить постепенно.

Цены на аренду удерживаются на прежнем уровне. Арендаторы все чаще добиваются более выгодных условий, особенно вне крупнейших локаций. Баланс сместился в их пользу, и сектор окончательно перешел от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора».



Темпы нового строительства остаются умеренными. На конец 2024 года возводилось 1,76 млн кв. м, но в четвертом квартале начато всего 272 тыс. кв. м, что сопоставимо с объемами начала пандемии. Средний размер сделки снизился на 3%, но сохраняется высокая доля крупных соглашений (более 50 000 кв. м), особенно в сегменте ритейла.

Ключевые тренды:

локализация цепочек поставок – компании переносят логистические операции ближе к потребителю, что поддерживает спрос на склады внутри страны;

экологичность – возрастает интерес к современным складам, позволяющим снизить расходы на электроэнергию;

ориентация на качество – арендаторы все чаще отдают предпочтение современным объектам с высокими техническими характеристиками.

Инвесторы учитывают риски, связанные с внешней политикой США и конфликтом в Украине, так как эти факторы могут повлиять на арендаторов.

Офисная недвижимость

На рынке офисной недвижимости Польши фиксируются низкие темпы нового строительства и ограниченная активность девелоперов. Общая площадь офисов в стадии возведения составляет лишь 400 000 кв. м, что на 60% ниже средних значений последних пяти лет. На этом фоне наблюдается рост интереса к незаконченным проектам и увеличивается доля предварительных договоров аренды. В Варшаве, например, такие сделки составляют 46% от общего объема аренды, в Кракове и Вроцлаве – более 50%.



В 2024 году вакантность в столице составляла 10,5%, но ожидается снижение до 7,5% в течение двух лет. Спрос сосредоточен на зданиях в центральных районах и объектах высокого качества, тогда как устаревшие помещения в менее популярных зонах все чаще выводятся из эксплуатации или переводятся под другие цели – в том числе под аренду в формате PRS.. Такая трансформация помогает сгладить избыточное предложение на рынке.

Арендаторы отдают приоритет качеству: усиливается конкуренция за высококлассные офисы, соответствующие ESG-стандартам. Особенно востребованы здания с нулевым уровнем выбросов и энергоэффективной инфраструктурой. Учитывая высокие ожидания арендаторов, собственники вынуждены адаптироваться – пересматривать стратегии и модернизировать старые здания.

Рынок демонстрирует четкое разделение: востребованные локации (преимущественно в центре Варшавы) сталкиваются с дефицитом предложения и ростом ставок, в то время как другие районы ощущают слабый спрос. Это усиливает эффект поляризации, который, по мнению CBRE, может стать началом нового рыночного цикла в ближайшие два года.



Спрос на офисы в целом остается стабильным: ожидаемый рост – 5-10% в год. Он поддерживается ростом числа локальных компаний и восстановлением интереса к работе в офисе после пандемии. Однако продолжается процесс оптимизации площадей, все еще активно используются удаленные форматы работы.

Ритейл

Рынок розничной недвижимости Польши продолжает восстановление и постепенно выходит на траекторию устойчивого роста. Ключевыми факторами стали улучшение потребительских настроений, рост доходов населения (на 7,6% в реальном выражении в 2024 году) и номинальное увеличение зарплат почти на 10% по итогам года. На этом фоне усилилась арендная активность, особенно в наиболее востребованных сегментах.



Общий объем современных торговых площадей в стране на конец 2024 года достиг 14,96 млн кв. м, что стало рекордным показателем за последние девять лет. Подавляющее большинство новых проектов (92 из 96) пришлось на ритейл-парки, которые обеспечили 90% от общего прироста предложения. Особенно активно ритейл-парки развиваются в малых городах (с населением менее 100 000 человек), за пределами агломераций, где они становятся основными центрами покупательской активности.



Ставки вакантности в агломерациях снизились до 3,4% в среднем, но картина по городам остается неоднородной: в Лодзи, Кракове и Щецине доля пустующих площадей не превышает 2,1%, тогда как во Вроцлаве достигает 5,4%. Этот разброс указывает на разные темпы восстановления в зависимости от региона и характеристик местной инфраструктуры.

В 2025 году ожидается сохранение тренда на трансформацию торговых объектов в многофункциональные пространства. В новых и обновленных ритейл-центрах все чаще появляются зоны велнеса, фудкорты, а также площадки для спорта и досуга. Отдельное внимание уделяется сегменту value retail и магазинам формата дрогери (товары повседневного спроса). Согласно опросу CBRE, 72% ритейлеров планируют расширение, преимущественно в сегменте доступной торговли.

Параллельно с ростом доли онлайн-продаж (11% в 2024 году при охвате 64% населения) усиливается тренд на интеграцию с офлайн-форматами. Магазины традиционного типа трансформируются, улучшая пользовательский опыт и цифровую инфраструктуру. Такой подход становится ключевым для привлечения и удержания покупателей. Среди основных вызовов – ограниченность доступных торговых площадей в премиальных локациях, рост конкуренции в таких секторах, как одежда и кафе-рестораны, а также способность быстро реагировать на изменения спроса.

Инвестиционный рынок

2024 год стал периодом восстановления для польского рынка недвижимости: объем транзакций превысил 5 млрд евро – почти в 2,5 раза больше, чем в 2023-м. Это соответствует уровню докризисных лет 2020–2022. Активность выросла на большинстве направлений, особенно в офисной и торговой недвижимости, где объемы сделок практически утроились.



Среди крупнейших – три операции с активами стоимостью от 280 до 405 млн евро. Эти мега-сделки обеспечили значимую долю в годовом объеме. В результате офисы заняли 33% рынка, ритейл – 32%, а логистика, несмотря на традиционно сильные позиции, оказалась на третьем месте с показателем 25%. Жилой и гостиничный сегменты совместно сохранили стабильные 10%, как и годом ранее.

Распределение сделок по кварталам остается неравномерным, что отражает колебания настроений участников. Первая половина года оказалась существенно слабее второй: на четвертый квартал пришлось 46% годового объема. Это не только лучший результат с начала пандемии, но и второй по величине за всю историю рынка. Согласно опросу Investor Intentions Survey, уже в 2024 году 23% европейских инвесторов считали, что рынок вышел на траекторию роста. В 2025-м позитивные ожидания усилились – большинство игроков прогнозируют оживление во второй половине года.

Интерес со стороны международных инвесторов остается высоким: Польша признана самым привлекательным направлением в Центральной и Восточной Европе и входит в тройку европейских лидеров по ожидаемой доходности. Варшава заняла пятое место в рейтинге городов Европы для вложений в целом и третье – в логистическом и промышленном сегментах.

В инвестиционных стратегиях по-прежнему доминируют объекты с минимальным уровнем риска и стабильной доходностью, однако усиливается интерес к активам, требующим модернизации или управленческого участия – особенно в жилом и альтернативном сегментах. Несмотря на высокую долю офисов в структуре сделок, инвесторы становятся избирательнее: спрос смещается в сторону высококачественных и энергоэффективных объектов, тогда как устаревшие помещения теряют привлекательность.

По прогнозу CBRE, в 2025 году ожидается дальнейшее оживление. Снижение процентных ставок к концу года удешевит заимствования и приведет к сжатию доходности, повысив инвестиционную привлекательность активов. Дополнительными факторами роста станут расширение предложения и улучшение условий финансирования.

Польша продемонстрировала лучшие результаты в ЦВЕ по привлечению трансграничного капитала. Объем инвестиций в стране лишь немного уступил совокупному показателю остальных государств региона. Варшава вошла в тройку наиболее привлекательных городов Европы для зарубежных инвесторов, уступив только Великобритании и Испании (European Investor Intention Survey 2025, CBRE).



Активность польских инвесторов также увеличилась. В 2023 году на их долю приходилось 20% сделок (16 операций), в 2024-м – уже 32% (41 сделка) на сумму почти 500 млн евро, что составило 10% от общего объема. Эти инвестиции, как правило, носят нишевой характер. Основными внешними источниками капитала остаются Великобритания, Чехия и страны Северной Европы.

Общая динамика в большинстве секторов остается положительной: растет капитализация, восстанавливается интерес инвесторов. Наибольшее внимание сосредоточено на менее зрелых форматах – частном арендном жилье (PRS), студенческих резиденциях. Восстанавливается интерес к гостиничной и торговой недвижимости.

Офисный сегмент имеет весомую долю в общей структуре сделок, но постепенно теряет статус «якорного»: инвесторы все чаще переориентируются на другие типы объектов в рамках стратегии диверсификации. Индустриально-логистическая недвижимость сохраняет приоритет среди региональных игроков, даже с учетом небольшого снижения доли.

Критерии устойчивого развития становятся ключевыми в принятии решений. Объекты, не соответствующие экологическим стандартам, теряют в цене из-за высоких затрат на модернизацию. В то же время здания с ESG-сертификацией выигрывают: они обеспечивают стабильный денежный поток, низкий уровень вакансий и меньшие операционные расходы. По таким активам ожидается снижение доходности, что отражает их высокий инвестиционный потенциал.

Экономика Польши

По итогам 2024 года экономика Польши продемонстрировала устойчивый рост благодаря внутреннему потреблению, инвестициям и экспорту. По данным CBRE, ВВП увеличился на 2,9 % – один из лучших показателей в Центральной и Восточной Европе. Прогноз на 2025 год также остается позитивным: ожидается ускорение темпов до 3,4 %, что станет третьим результатом среди всех европейских экономик.



Польша сохраняет статус крупнейшего потребительского рынка региона и одного из ведущих экспортеров. В 2023 году страна заняла 22-е место в мире по объему экспорта товаров, доведя свою долю до 1,52% от глобального оборота – рекордный показатель за всю историю наблюдений. В 2025 году ожидается дальнейший рост частных и государственных инвестиций. Дополнительный импульс обеспечивают муниципальные бюджеты и инфраструктурные программы.

Инфляция, долгое время остававшаяся ключевой проблемой, пошла на спад. В декабре 2024 индекс потребительских цен снизился до 4,7% в годовом выражении (против 6,2% в 2023-м), а среднее значение за весь период составило 3,7%. Это заметное улучшение по сравнению с уровнем 11,4%, зафиксированным ранее. Умеренное ценовое давление создает условия для смягчения денежно-кредитной политики: при сохранении текущих трендов RPP может приступить к снижению ключевой ставки уже в 2025-м.

Заключение

С учетом текущих макроэкономических тенденций и рыночной динамики, перспективы польского рынка недвижимости на вторую половину 2025 года и 2026-й оцениваются как умеренно позитивные. По прогнозу Европейской комиссии, ВВП страны вырастет на 3,3% и на 3% соответственно. При этом инфляция продолжит снижаться, а рынок труда останется стабильным. Рост реальных доходов населения и постепенное снижение ключевой ставки создают условия для оживления спроса в ключевых сегментах недвижимости.

Наиболее устойчивые позиции сохраняет рынок арендного жилья. Сегмент PRS (институциональная аренда) продолжает расширяться за счет новых проектов и редевелопмента устаревших офисов, а также на фоне высокой ипотечной нагрузки, которая сдерживает покупательский спрос. Аналогичную динамику демонстрирует рынок студенческого жилья: приток иностранных студентов сохраняется, а дефицит койко-мест остается значительным, особенно в Варшаве. Это формирует устойчивый инвестиционный потенциал. В гостиничном секторе ожидается дальнейшее восстановление спроса – как со стороны туристов, так и в сегменте деловых поездок, включая формат bleisure.

В сфере логистики ситуация стабильная, но на фоне замедления темпов строительства и переизбытка в отдельных кластерах инвесторам предстоит перейти к более точечному подходу – особенно в сегменте городских складов и объектов последней мили. В офисной недвижимости сохраняется тренд на поляризацию: современные здания в центральных районах востребованы, тогда как устаревшие объекты теряют арендаторов и переводятся в другие форматы, в первую очередь – под жилье. Сектор розничной торговли демонстрирует рост активности, особенно в сегменте ритейл-парков и магазинов доступных цен, чему способствует восстановление потребительских расходов и рост реальных доходов.

Таким образом, Польский рынок недвижимости в 2025 году сохраняет устойчивую макроэкономическую основу и четкую структуру инвестиционной привлекательности. Среди перспективных направлений – институциональная аренда (PRS), студенческие резиденции, гостиницы в центральных районах и надежные логистические объекты. Все чаще стратегические решения участников рынка опираются не только на расчет быстрой перепродажи. Более востребованными становятся стабильный спрос, эффективность эксплуатации и соблюдение ESG-стандартов.