Кризис аренды доступного жилья в Нью-Йорке: на спасение от дефолтов нужен $1 млрд

Нью-Йорку может потребоваться $1 млрд, чтобы предотвратить дефолты среди владельцев доступного жилья, пишет Bloomberg со ссылкой на New York Housing Conference. Расходы растут быстрее регулируемых ставок, и значительная часть фонда уже находится в стрессовом состоянии. Планируемая заморозка аренды усилит давление на операторов и приведёт к ухудшению состояния жилья без срочной поддержки города.

Сегмент доступного жилья в Нью-Йорке испытывает рекордное давление. Расходы на обслуживание зданий стремительно растут, при этом арендные ставки, регулируемые Rent Guidelines Board, практически не меняются. Десятки тысяч объектов из 213 000 субсидируемых городом и штатом единиц уже работают с дефицитом, поскольку затраты на воду, электричество, топливо и страхование существенно опережают доходы. Это приводит к накоплению долгов и повышает риск дефолтов, особенно среди объектов, не имеющих возможности компенсировать убытки за счёт рыночной аренды.

Ситуацию усугубляет заморозка ставок для 1 млн стабилизированных квартир, которую предлагает избранный мэр Зохран Мамдани. Мера поддержит арендаторов, но увеличит вероятность дефолтов среди операторов полностью доступных домов, поскольку те лишены механизма перекрёстной компенсации доходов. В Housing Conference подчёркивают, что ключевые статьи расходов — коммунальные услуги, энергия, страхование — не подлежат сокращению, и снижение доходов немедленно отражается на состоянии инфраструктуры.



Эксперты отмечают, что текущая напряжённость во многом стала следствием того, что модель финансирования доступного жилья многие годы опиралась на постепенный и предсказуемый рост регулируемых ставок. За последний же десяток лет динамика аренды почти остановилась, тогда как операционные расходы ускорялись, формируя системный разрыв, который теперь обострился.

Исполнительный директор Housing Conference Рэйчел Фи подчёркивает, что уровень стресса в секторе стал самым высоким за двадцать лет. Восемь из последних двенадцати лет регулирующий совет утверждал повышение аренды менее чем на 2%, тогда как страховые тарифы увеличивались в среднем на 25% ежегодно. Этот рост наблюдается по всей стране из-за увеличения климатических рисков и сокращения числа страховщиков, что делает страхование одним из главных факторов финансовой нестабильности. Пандемийные неплатежи усилили разрыв, а текущие параметры бюджета не позволяют компенсировать рост затрат без внешней поддержки.

В штабе Мамдани заявляют, что город может одновременно защищать интересы арендаторов и помогать владельцам жилья, сталкивающимся с ростом расходов. Представители команды напоминают о действующих исключениях для объектов в тяжёлом финансовом положении и налоговых льготах для домов, модернизирующих инфраструктуру. Муниципалитет также признаёт необходимость решения проблемы высоких страховых тарифов и дисбалансов в налоговой системе, которые увеличивают нагрузку на операторов доступных домов.



По расчётам Housing Conference, в 2026 году для реструктуризации долгов потребуется около $1 млрд. Организация предлагает городу поддержать коллективную страховую структуру по модели Milford Street, упростить доступ к резервным фондам, расширить арендатную помощь, продлить налоговые льготы на ремонт и заморозить тарифы на воду. Дополнительно обсуждается механизм пересмотра ставок на освобождающиеся квартиры: многие из них фактически заморожены на уровнях ниже тех, что предусмотрены регуляторными соглашениями.

Мелкие собственники подчёркивают, что текущие условия ставят под угрозу не только устойчивость их бизнеса, но и объём доступного предложения. По словам Энн Корчак, председателя Small Property Owners of New York, длительное давление на операторов приводит к их уходу с рынка, что сокращает выбор для арендаторов и подрывает работу всей городской программы.



Дополнительное давление создаёт общая перестройка рынка аренды. Медианная стоимость новых договоров на Манхэттене в августе достигла $4 600: это на 2,1% меньше, чем в июле, но на 8,4% выше уровня прошлого года. Рост цен подталкивает арендаторов к поиску более доступного жилья за пределами центрального района. В Бруклине медианная аренда выросла примерно на 8% — до $3 950, в северо-западном Куинсе — почти на 7%, до $3 775. Смещение спроса увеличивает конкуренцию в этих районах и усиливает давление на владельцев, которые работают с фиксированными или ограниченно регулируемыми ставками.

Положение осложняет вступление в силу закона Fairness in Apartment Rental Expenses Act, запрещающего брокерам, нанятым арендодателями, взимать комиссию с арендаторов. После его принятия число свободных квартир сократилось на 9% за месяц: часть собственников временно сняла объекты с рынка. Риелторские агентства отмечают, что владельцы уже повышают запрашиваемую аренду на 8–12% для компенсации дополнительных расходов, тогда как для стабилизированных и полностью доступных зданий такие инструменты недоступны. Это увеличивает разрыв между свободным рынком и сегментом доступного жилья, где рост ставок ограничен жёсткими регуляциями.

Аналитики International Investment отмечают, что совокупность факторов — ускоренный рост эксплуатационных расходов, слабая динамика регулируемых ставок, перестройка арендного рынка и ужесточение правил — создаёт для сегмента доступного жилья условия, близкие к системному кризису. Разрыв между затратами и доходами увеличивается быстрее, чем город успевает адаптировать инструменты поддержки. На этом фоне устойчивость программы доступного жилья напрямую зависит от масштабного вмешательства властей: без внешнего финансирования и корректировки отдельных мер регулирования сохранить объёмы и качество предложения будет невозможно.