Что нам стоит дом построить: как построить виллу на море и не обанкротиться

Когда игра стоит свеч? Покупать или строить – разбираемся, что выгоднее.

Поиск недвижимости– как поиск второй половины, у каждого проходит по разному. Данная аналогия уместна, когда речь идет о реализации своей мечты – дома у моря (дома в горах и т.п.). У кого-то это любовь с первого взгляда, у кого-то – долгий поиск «той самой».
Порою, «ту самую» найти не получается. Это не редкая история при поиске виллы. И тогда возникает идея купить землю и построить дом самостоятельно. Нередко такое решение предлагает риэлтор. Попробуем разобраться в плюсах и минусах этого варианта.

Преимущества строительства дома

1. Вы получите дом именно по выбранному вами проекту, с заведомо подходящей планировкой, месторасположением, экстерьером и интерьером. В общем, это будет такой дом, который вы хотели;
2. Качество строительства, если вы компетентны в этих вопросах, вы сможете контролировать прямо в процессе стройки;
3. Цена за 1 м2 стройки, названная риэлтором, в сумме со стоимостью земли, звучит более заманчиво, чем цена недвижимости за качественно построенную виллу в том же районе.

Риски, которые нужно учесть перед началом стройки

Риэлтор – не строитель. Если он предлагает вам услуги по организации строительства, то, скорее всего, он будет посредником между вами и строительной компанией, либо будет экспериментировать сам. Последняя версия – самая рискованная. Так как специалисты, способные выполнить качественно строительные работы всегда востребованы и не нуждаются в работе риэлторами, которая заведомо менее доходна. Не исключено, что риэлтор – человек добросовестный и просто постарается вам помочь, подобрав застройщика с хорошей репутацией. Это ценная помощь. Но, к сожалению, такое случается реже.

Вам нужно вникнуть в процедуру получения разрешения на строительство и последующего ввода дома в эксплуатацию. Нередко случается так, что купленная земля оказываться неподходящей по местным нормативам. Не реже истории, когда это выясняется уже после строительства. Например, на рынке Черногории немало вилл, владельцам которых так и не удалось их легализовать. А в той же Болгарии, нередкая ситуация, когда строитель, часто даже бывалые местные строительные компании, не могут получить документ под названием «акт 16» - акт о вводе в эксплуатацию. Причем, предыдущие акты часто удавалось получить без особых проблем. Заверения продавца земли или риэлтора в благополучии объекта – вещь хорошая. Особенно, если вам обещают помощь с последующим оформлением документов. Но стоит все же заплатить до 500 евро и заказать у несвязанной с продавцом и/или риэлтором юридической компании проверку земли и перспектив оформления всей разрешительной документации.

Сроки оформления документов на строительство бывают разными. В той же вышеупомянутой Болгарии, как и России или Украине, сроки согласования архитектурного проекта и разрешительной документации могут растянуться на год, а то и на несколько лет. Не зная местного законодательства и практики работы местных чиновников, провести этот процесс самому часто оказывается очень хлопотно. Легче воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Кроме юридической части вопроса связанной с выбором земли, есть еще вопрос геологии. С сегодняшними технологиями строить можно почти на любой земле. Даже на болоте. Есть технологии строительства даже в море или посреди рек. Потому, если, например, вам досталась земля с неподходящим грунтом или высоким уровнем грунтовых вод – строительство ней все равно возможно. Но чем больше проблем, тем больше денег уйдет на их решение. Например, там где при твердом грунте вашему дому будет необходим всего лишь ленточный фундамент, при мягком грунте потребуется его усиление, вплоть до монолитного, что может привести к дополнительным затратам. Тоже самое можно сказать и о строительстве на участках с холмистым или горным рельефом. Перепады уровня рельефа на участке застройки или непосредственно рядом с ним может потребовать строительства подпорных стен и проведения земляных работ, стоимость которых вас не обрадует. Потому советуем вам заранее, до покупки земли, сделать геологическое исследование грунта с шурфовками и проконсультироваться с архитектором. Это, конечно, как и в случае с юристами, дополнительные расходы. Но они могут спасти вас от огромных непредвиденных расходов, если вы ошибетесь с выбором земли.

Испытание стройкой: как построить дом и не обанкротиться

Если вам удалось купить подходящую для строительства землю, сделать архитектурный проект, обязательно вместе с его конструктивной частью, согласовать его и получить разрешение на строительство, то дальше вам предстоит сама стройка. А этот вопрос требует отдельного обсуждения рисков.

Цены без проекта не будет

Начнем с выбора застройщика. Любые цены, которые вам назовут без проекта и его конструктивной части – фикция. Если Вам сказали, например, что квадратный метр построенной площади обойдется в 600 евро, а именно такую цифру автору назвали в Черногории – не спешите верить. Назвать цену на строительство без проекта застройщик может с таким же успехом, как попасть пальцем в небо. Но как же быть, чтобы оценить во сколько обойдется строительство? Ведь не зная цены, сложно понять, стоит ли за него браться. А цену можно понять, только получив проект. А проект, в свою очередь, сложно сделать без конкретного участка земли. Что же делать? Рекомендуем вам подобрать понравившийся вам типовой проект в интернете. Если архитектурный проект можно сегодня просто скачать из интернета, то за его конструктивную часть придётся заплатить. Но это позволит вам разговаривать с застройщиками уже с технической документацией на руках.

Однако, купленный в интернете проект не заменит вам работы местного архитектора. Но договариваясь с ним, вы можете попросить его не делать проект с нуля, а адаптировать к местным нормам проект, который вы уже нашли и купили.

Не стоит также забывать про то, что называют «техническим надзором». И начать стоит с конструктивной части вашего проекта. Даже если его делал опытный специалист, стоит попросить другого опытного специалиста проверить его и найти ошибки. Любой инженер – не Бог, а значит может допустить ошибки. Дешевле заранее удостовериться, что их действительно нет, чем обнаружить их во время строительства. Избегайте аматоров - вся документация, включая акт проверки проекта, должна быть заверена официально работающими предприятиями в данной сфере, чтобы в случае выявления проблем, вам было к кому адресовать претензии.

Стоимость строительства

При переговорах с застройщиком, не стоит забывать, что вы – иностранец. А значит, в его глазах – легкая добыча. В нашей практике были случаи, когда заявленная цена превышала настоящую цену в несколько раз. Иногда торг напоминает шопинг на восточном базаре. Если вам жалко своих денег, то не поленитесь и пройдите десяток потенциальных подрядчиков, что получить все версии цены на строительство вашего объекта.

Стоит остерегаться не только высоких цен, но и слишком низких. Слишком низкая цена недвижимости может означать, что подрядчик просто пытается получить ваш заказ, а потом, уже во время стройки цена вырастет, вам расскажут про то, что отдельные виды работ подорожали или не были учтены в начальной договоренности. Рекомендуем вам на этот случай, и не только на этот, иметь с подрядчиком официальный договор, составленный грамотными юристами, в котором будут точно прописаны объемы работ, их качество, сроки выполнения и стоимость. А также ответственность подрядчика за каждую из этих позиций. Не советуем вам выбирать подрядчика, прежние работы которого нельзя посмотреть и убедиться в их качестве, а также в том, что это действительно его работы.

Не стоит также соблазняться на предложения оплаты «по-черному». Не во всем мире принято честно платить налоги, а значит и вам может попасться предложение «сделать дешевле», но не у лицензированной фирмы и в обход официального контракта с официальными выплатами. Советуем вам не соблазняться на более привлекательную цену, если взамен вы потеряете возможность взыскать в суде у подрядчика причиненный вам ущерб. Для безопасности ваших инвестиций в недвижимость вам нужен официальный контракт и прописанные в нем гарантии и ответственность подрядчика, даже если он очень милый человек, даже если о нем хорошо отзываются и даже если вам говорят, что «здесь так не принято».

Также избегайте предоплаты. Лучше всего согласовать этапы работ и оплачивать их по мере выполнения. Если даже вам придётся внести аванс, то не более, чем за материалы, необходимые для ближайшего этапа.
Подводные камни от подрядчика

Какого подвоха можно ожидать со стороны подрядчика в процессе работ?

Вопиющего нарушения сроков работ. Особенно, если вы все-таки внесли деньги вперед. Стоит учитывать, что в южных странах, как правило, приветствуется неспешный ритм жизни, а немецкая пунктуальность мало распространена.
Попытки сэкономить на качестве материалов и работ. Например, за счет найма неквалифицированной рабочей силы на те работы, качественное выполнение которых требует специалистов.

Строительство частного дома или виллы – это не строительство многоквартирного комплекса, а значит, если вы наняли прораба- специалиста, то у него это не единственная стройка. Вероятно, он будет задействован и на других, более прибыльных для него объектах. Если он не задействован нигде, то есть повод усомниться в его компетентности. Требуйте его ежедневного присутствия во время работ. Пусть не весь рабочий день, но хотя бы на реперных точках. Отсутствие контроля - одна из главных причин низкого качества.
Пользуйтесь услугами независимого инженера по строительству для технического надзора за стройкой. Он должен помочь вам вовремя заметить ошибки и недочеты прораба.

Покупая стройматериалы вместе с застройщиком, сами торгуйтесь в отношении скидок. Часто прорабы имеют дисконт в определенных магазинах и фирмах и потому ведут заказчика именно туда.

Учитывайте, что специалист по стройке не обязательно будет специалистом по фасадным работам, по интерьерным работам, по разводке коммуникаций. Соблазн все передать в одни руки может обернуться неприятными сюрпризами.

В нашем опыте и опыте наших знакомых есть весьма неприятные истории. Например, в Черногории российский заказчик купил старый дом и заказал строительной фирме его снос и постройку на его месте большой виллы. В результате несколько сот тысяч евро инвестировали в строительство и оборудование великолепного особняка на склоне горы с видом на море. А спустя пару лет счастливый владелец пытался продать свое детище хотя бы за 50 000 евро. Оказалось, что застройщик построил новый дом на фундаменте старого, не рассчитанного на подобные нагрузки и вилла начала сползать со склона. Другая известная нам неприятная история произошла в Турции, где качественно построенный дом получил ряд проблем из-за некачественных фасадных работ. Заказчик ошибочно решил, что раз подрядчик нормально заливает железобетон, то он сможет сделать фасад и крышу. В результате фасад покрылся трещинами, а проток воды сквозь крышу испортил дорогой ремонт. Такие истории не редкость.

Покупать или строить

Если вы имеете опыт в строительстве домов, хорошо разбираетесь в нюансах строительных материалов и качестве самих работ, то стройка может сэкономить вам значительные деньги. Также не стоит забывать, что любой процесс требует личного контроля и присутствия. Если вы хорошо разбираетесь в местной конъюнктуре рынка строительных услуг и можете выбрать подрядчика в котором уверены, то это достойная альтернатива собственной компетентности и личному контролю. Во всех остальных случаях, вы выходите на поле деятельности чем-то похожее на «русскую рулетку»: патрон только в одном гнезде из шести, но результат может быть плачевным. Рисковать или нет – выбирать только вам.

Как не получить головную боль вместо дома мечты?
Самый надежный способ купить недвижимость – покупать дома в комплексах вилл, так называемых коттеджных комплексах, с последующим обслуживанием дома управляющей компанией. И, что обязательно, с прописанным в контракте купли-продажи условием гарантии продавца качества строительных работ. Проблемы бывают при любом строительстве, но важно, чтобы решили их не вы, а тот, кому вы отдали свои деньги.
Если вы решили купить дом у моря, предварительно изучите, какие реальные цены недвижимости на побережье, а какие – лишь маркетинговый ход или объект с подвохом.