Рынок жилья Буэнос-Айреса в начале 2026 года: цены, районы и новые ориентиры спроса

Фото: Unsplash

В начале 2026 года рынок недвижимости Буэнос-Айреса вышел из продолжительного спада, продолжавшегося почти десять лет. За последние двенадцать месяцев стоимость квартир в долларовом выражении увеличилась на 5,6%, оставаясь ниже значений начала 2016 года примерно на 10%, сообщает аналитическая платформа The Latin Investor.

Средний и медианный уровень цен

Для оценки ситуации в Буэнос-Айресе в качестве базового ориентира используется медианный показатель, отражающий параметры типичной сделки. Он не искажается данными о дорогих объектах в премиальных локациях и составляет около 193 млн аргентинских песо, что эквивалентно примерно 129 тыс. долларов США или €110 тыс. Эти значения соответствуют квартире площадью около 50 кв. м, которая относится к наиболее ликвидному сегменту предложения.

Среднее значение по городу заметно выше и достигает примерно 255 млн песо ($170 тыс). Разница связана с присутствием на рынке более крупных объектов и высокой долей предложений в районах с дорогим квадратным метром. Около 80% экспозиции укладывается в диапазон от $70 000 до $350 000, что отражает преобладание массового сегмента. Нижняя граница входа формируется на уровне 45 000 – 80 000 и представлена в основном компактными студиями в южных и периферийных частях города.

В начале 2026 года медианная цена квадратного метра квартир в Буэнос-Айресе составляет около 3,7 млн песо ($2450). Средний показатель находится на уровне 2600 долларов за кв. м, поскольку в расчёт попадают дорогие локации и новые жилые проекты. Дороже всего жилье в Пуэрто-Мадеро — районе с набережной и современной застройкой, до $6100. Высокие цены также сохраняются в Палермо и Нуньесе — в диапазоне 3300–3400. В южной части города недвижимость дешевле: в Вилья-Лугано, Нуэва-Помпея и Ла-Бока она начинается от $1100–1500, что отражает различия в инфраструктуре, транспортной доступности и структуре спроса.

Динамика и долгосрочные тенденции

Рост цен на 5,6% в долларовом выражении за последний год стал результатом улучшения макроэкономических ожиданий и увеличения количества нотариально оформленных сделок в течение 2025 года. Активизация сделок указывает на постепенное возвращение покупателей на рынок после продолжительного периода выжидательной позиции. При этом восстановление носит умеренный характер и не сопровождается резкими скачками стоимости.

Если рассматривать более длительный горизонт, ситуация выглядит иначе. По сравнению с январём 2016 года цены на квартиры в Буэнос-Айресе в реальном долларовом выражении примерно на 10% ниже. Это отражает последствия многолетней высокой инфляции, валютных ограничений и нестабильности финансовой системы. В результате недвижимость в городе на протяжении длительного времени выполняла функцию сохранения капитала, а не инструмента его приумножения, что до сих пор влияет на поведение инвесторов.

Структура предложения

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса имеет ярко выраженный городской характер. Около 82% всех предложений приходится на квартиры, что связано с плотной застройкой и исторически сложившейся моделью проживания. Доля индивидуальных домов составляет около 10%, традиционные малоэтажные объекты формата PH занимают примерно 5% рынка. Остальные сегменты — дуплексы, таунхаусы и пентхаусы — остаются нишевыми и представлены ограниченным числом объектов.

Типовая «трешка», популярная среди семей и экспатов, стоит в среднем 180 000 долларов. Студии площадью 35–40 кв. м — 105 000, семейные дома на 170 кв. м достигают 300 000. Премиальный сегмент начинается с $700 000 и включает современные апартаменты и пентхаусы в престижных районах.

В 2026 году новые жилые объекты в Буэнос-Айресе продаются в среднем примерно на 20% дороже сопоставимых квартир на вторичном рынке. Этот разрыв отражает рост себестоимости строительства, а также изменение структуры спроса. Повышение затрат на материалы и рабочую силу напрямую влияет на стартовые уровни предложения в новых проектах, особенно в среднем и верхнем сегментах. Дополнительную роль играет качественный фактор. Современные жилые комплексы, как правило, предлагают подземный паркинг, круглосуточную охрану, лифты, общие зоны и более высокие стандарты энергоэффективности. Для покупателей это означает отсутствие необходимости в немедленных вложениях после покупки, что повышает привлекательность новостроек даже при более высокой стартовой стоимости.

Нюансы сделок

Сделки на рынке недвижимости Буэнос-Айреса, как правило, сопровождаются переговорами, а заявленные значения редко совпадают с итоговыми параметрами покупки. В среднем итоговая сумма оказывается примерно на 7% ниже уровня экспозиции. Так, объект, выставленный примерно за 140 тыс. долларов, чаще всего закрывается в диапазоне около 130 тыс. долларов. Более значительный дисконт характерен для квартир, находящихся в продаже длительное время, а также для старого жилья и объектов, требующих дополнительных вложений.

Покупательский интерес распределяется неравномерно и концентрируется прежде всего в районах Палермо, Реколета и Бельграно. Эти локации сочетают развитую городскую среду, транспортную доступность и устойчивую ликвидность при перепродаже. Более доступные районы, включая Кабальито, Альмагро и Вилья-Уркису, формируют отдельный сегмент спроса, ориентированный в основном на местных покупателей и приобретение первого жилья.

Инвестиционные ориентиры и риски рынка

При планировании покупки необходимо учитывать сопутствующие расходы, которые увеличивают итоговый бюджет сделки. В Буэнос-Айресе они составляют в среднем 6–9% от стоимости объекта и включают нотариальные услуги, налоги и административные сборы. Для квартиры стоимостью около 200 000 долларов это означает дополнительные затраты в диапазоне от 12 000 до 18 000, а при необходимости ремонта общий объём вложений может существенно возрасти.

Аналитики International Investment отмечают, что сегмент краткосрочной сдачи, несмотря на крупный масштаб рынка, сталкивается со снижением загрузки на фоне падения туристического потока и роста операционных издержек, включая обязательную регистрацию объектов. Доходность в этом сегменте становится менее предсказуемой и зависит от сезона, района и качества управления.

В этих условиях всё больше инвесторов смещают фокус в сторону среднесрочной аренды сроком от трёх до двенадцати месяцев, ориентированной на местных арендаторов, студентов и корпоративный спрос. Такая модель обеспечивает менее высокий, но более стабильный денежный поток, и снижает риски.