Буэнос-Айрес: рынок аренды на фоне резкого падения турпотока в Аргентине

Фото: Unsplash

Буэнос-Айрес остаётся одним из крупнейших рынков краткосрочной аренды в регионе. С декабря 2024 по ноябрь 2025 года на платформе Airbnb в городе было активно 23 754 объекта, а средний годовой доход вырос на 8,9%, сообщает AirROI. При этом эксперты отмечают, что в целом этот сегмент демонстрирует падение на фоне снижения турпотока в Аргентине.

Динамика рынка и ключевые показатели

Максимальные доходы приходятся на март, когда средняя выручка достигает $1 138 при загрузке 61%. Высокие показатели также фиксируются в июле — $1 125 и 55%, и декабре — $1 096 и 58%. В мае уровень падает до $877. Самые низкие выручка и заполняемость — в июне ($865 и 46%).

В ноябре доходы остаются выше нижней границы ($970), однако среднесуточная ставка снижается до годового минимума — $60. В октябре, наоборот, ADR достигает максимума ($68), хотя загрузка также опускается до 46%. Разрыв между самым сильным и самым слабым месяцем составляет $273, что указывает на умеренную, но устойчивую сезонность.

Доходность зависит также от вида жилья: 10% объектов получают от $1 875 в месяц, медианный уровень составляет около $777, а нижняя четверть — $406. Аналогичная ситуация наблюдается и по загрузке: лидеры рынка заполняются более чем на 90%, средний показатель удерживается на уровне 54%, самые слабые — около 26%.

География спроса

Наиболее востребованными для краткосрочной аренды остаются шесть районов. Палермо ориентирован на молодую аудиторию благодаря концентрации кафе, баров и культурных пространств. Реколета привлекает премиальный сегмент за счёт архитектуры европейского типа и близости к музеям. Сан-Тельмо востребован среди туристов, ищущих историческую атмосферу и танго-культуру. Пьюэрто-Мадеро формируется как современный деловой кластер и используется для корпоративных поездок. Белграно обеспечивает более спокойные условия и спрос на длительное семейное размещение. Микроцентр сохраняет высокую загрузку благодаря расположению рядом с деловыми и туристическими объектами.

Средние рыночные ориентиры показывают, что традиционная аренда 2-комнатной квартиры в районах Палермо, Реколета или Бельграно стоит от 750 000 до 1 150 000 песо в месяц ($535–820). Меблированные объекты со всеми расходами на срок 3–12 месяцев сдаются в диапазоне 850 000–1 400 000 песо ($605–1 000), в зависимости от местоположения и уровня оснащения.

Регулирование и новые требования

В столице Аргентины ранее фиксировался низкий уровень регулирования, но городские власти ввели обязательную регистрацию жилья, которое сдаётся на срок до 90 дней. Оформление проводится через цифровую платформу TAD, после чего объект получает регистрационный номер, необходимый для размещения на онлайн-площадках. Для арендаторов введён городской сбор Urban Use Fee — $1,5 за ночь с человека старше 18 лет. Новые требования не распространяются на среднесрочные контракты сроком от 3 до 12 месяцев.

После изменения нормативной базы (DNU), которая чётко разделила краткосрочные (до 90 дней) и среднесрочные (3–12 месяцев) контракты, владельцы жилья начали уходить от туристической модели в пользу более стабильных договоров. По словам участников рынка, краткосрочная сдача стала менее выгодной: высокий уровень вакансий и расходы на обслуживание уменьшают фактическую доходность. В отличие от неё, аренда сроком от трёх месяцев обеспечивает постоянную занятость и снижает операционные издержки, даже при более низкой ставке в пересчёте на сутки.

Резкое падение турпотока в Аргентине

Национальный институт статистики и переписи (INDEC) зафиксировал резкое снижение турпотока. В августе 2025 года страну посетили 220 800 иностранных туристов — на 31,2% меньше, чем в том же месяце 2024 года. За период с января по август — 1,8 млн, что означает падение на 29,8%. Это минимальный уровень с 2021 года. Снижение отмечено в том числе по традиционным посетителям из Бразилии, Чили и Уругвая.

По оценкам агентства, средние расходы на одного туриста составляют около $10 000, что означает резкое снижение доходов в таких локациях, как Буэнос-Айрес, Мендоса, Барилоче и Эль-Литораль, где иностранный туризм раньше поддерживал значительную часть гастрономической и гостиничной деятельности. В секторе краткосрочной аренды зафиксировано снижение оборотов на 35%, а спрос на туристические квартиры уменьшился почти на 40%.

Оценка перспектив для инвесторов

По данным International Investment, текущая конъюнктура делает рынок краткосрочной аренды в Буэнос-Айресе менее предсказуемым для инвесторов. Риски связаны не только со снижением доходов из-за падения загрузки, но и с ростом операционных расходов, необходимостью регистрации объектов и потенциальными изменениями правил в рамках реформ, которые проводит правительство. Эксперты отмечают, что при сохранении тенденции инвесторы будут переключаться на среднесрочные модели сдачи, ориентированные на местных арендаторов, студентов и корпоративный сегмент — как более стабильные в условиях сокращения международного спроса.