Сделки на рынке жилья США выросли в феврале

Рынок жилья США получил в феврале 2026 года еще один сигнал оживления. Индекс pending home sales, который отражает подписанные, но еще не закрытые сделки по существующему жилью, вырос на 1,8% по сравнению с январем. Национальная ассоциация риелторов США отмечает, что улучшение доступности жилья помогло подтолкнуть покупателей к заключению новых контрактов, хотя восстановление остается хрупким и сильно зависит от динамики ипотечных ставок.

Снижение ипотечных ставок поддержало спрос на жилье

Главным драйвером февральского роста стали более низкие ипотечные ставки в течение большей части месяца. По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке опускалась до 5,98% на неделе 26 февраля после 6,00% неделей ранее и была заметно ниже уровней начала 2025 года, когда ставки превышали 7%. Именно это временное улучшение условий кредитования помогло части покупателей вернуться на рынок до того, как в марте стоимость заимствований снова пошла вверх.

Рост pending home sales не означает полноценного разворота рынка

Несмотря на положительную месячную динамику, рынок жилья США пока рано называть устойчиво восстановившимся. NAR прямо указывает, что улучшение доступности лишь частично раскрыло отложенный спрос, а главный экономист ассоциации Лоуренс Юн предупредил, что ситуация может быстро измениться, если рост цен на нефть подтолкнет ипотечные ставки вверх. Иначе говоря, февральский рост контрактов выглядит скорее как окно возможностей на фоне краткосрочного снижения ставок, чем как окончательный выход из затяжной стагнации.

Регионы США показали разную динамику спроса

На общенациональном уровне февраль оказался позитивным, но восстановление было неравномерным. Pending home sales выросли в Midwest, South и West, тогда как Northeast показал снижение. Отдельно NAR отмечает, что некоторые части северо-запада страны по-прежнему сдерживаются сочетанием высоких цен и ограниченного предложения. Это означает, что даже при общем улучшении настроений рынок США остается очень фрагментированным, а локальные условия все сильнее определяют поведение покупателей.

Сделки по существующему жилью тоже показали рост

Февральский рост подписанных контрактов совпал с улучшением уже закрытых продаж. По данным NAR, продажи существующих домов в феврале выросли на 1,7% по сравнению с январем и достигли 4,09 млн в сезонно скорректированном годовом выражении. Медианная цена существующего жилья составила 398 000 долларов, что лишь на 0,3% выше уровня годом ранее, а объем предложения соответствовал 3,8 месяца продаж. Такая комбинация умеренного роста цен и немного лучшей доступности поддержала рынок именно в тот момент, когда ставки ненадолго опустились ниже психологически важного уровня около 6%.

Почему рынок жилья США остается чувствительным к ставкам

Проблема в том, что даже небольшое изменение ипотечных ставок быстро влияет на решения покупателей. Уже к 12 марта средняя ставка по 30-летней ипотеке снова выросла до 6,11%, а рыночные оценки в середине марта показывали движение к 6,2–6,35%. Это означает, что позитивный эффект февраля может оказаться временным, если более дорогие кредиты снова ухудшат affordability перед пиком весеннего сезона. Для рынка жилья США сейчас важен не только сам уровень ставок, но и их волатильность, поскольку она усиливает неопределенность и делает покупателей осторожнее.

Отложенный спрос в США сохраняется, но раскрывается медленно

Лоуренс Юн подчеркивает, что на рынке сохраняется значительный отложенный спрос, особенно со стороны first-time buyers, однако этот спрос высвобождается не сразу. Покупателям нужно время, чтобы улучшить кредитную историю, накопить первоначальный взнос и завершить текущие арендные обязательства. Дополнительным фоном остается рынок труда: NAR говорит о вялом приросте рабочих мест в последние месяцы, хотя общее число рабочих мест в США все еще примерно на 6 млн выше допандемийного уровня. Это создает смешанную картину, в которой макроэкономическая база остается относительно устойчивой, но готовность домохозяйств к крупным покупкам все еще ограничена.

Перспективы рынка жилья США весной 2026 года

Февральские данные усиливают аргументы в пользу умеренного оживления рынка жилья США весной 2026 года, но не снимают главных рисков. Если ипотечные ставки снова закрепятся выше 6%, часть улучшения может быстро сойти на нет. Если же стоимость кредитования останется ближе к февральским минимумам, рынок способен продолжить постепенное восстановление за счет накопленного спроса и более стабильных цен. Пока наиболее точной характеристикой сектора остается не слово «бум», а осторожное размораживание после долгого периода слабой активности.

Как сообщают эксперты International Investment, февральский рост pending home sales в США показывает, что американский рынок жилья по-прежнему крайне чувствителен к любому улучшению условий финансирования. Даже кратковременное снижение ипотечных ставок способно оживить спрос, однако без более устойчивого снижения стоимости кредитов и без дальнейшего расширения предложения рынок вряд ли перейдет к быстрому и широкому восстановлению. Для инвесторов и покупателей это означает, что весна 2026 года может дать больше сделок, но не гарантирует полноценного нового цикла роста