В Сингапуре ограничили перепродажу жилья ради снижения цен
Власти Сингапура пересмотрели правила покупки субсидируемого жилья, которое строят частные девелоперы по государственной программе. Власти рассчитывают замедлить рост цен, ограничить спекулятивную перепродажу квартир и повысить шансы для семей, впервые приобретающих недвижимость, пишет The Business Times.
Срок обязательного владения жильем увеличат до 10 лет
Министр национального развития Сингапура Чи Хонг Тат объявил о новых мерах 8 мая на симпозиуме по вопросам городского жилья. Речь идёт о executive condominium — гибридном формате жилья в Сингапуре, который сочетает элементы государственного и частного рынка. Такие проекты реализуются с 1995 года, они строятся частными девелоперами на государственной земле и продаются по более низкой цене за счёт ограничений для покупателей. Среди ключевых условий — лимит дохода семьи на уровне 16 000 сингапурских долларов ($12 525) в месяц.
Главное изменение касается срока, в течение которого владельцы не могут свободно распоряжаться жильём. Ранее квартиры можно было продать через пять лет после покупки. После вступления правил в силу владельцы не смогут в течение десяти лет продавать жильё, сдавать его целиком в аренду или покупать другую жилую недвижимость. Полная приватизация таких объектов наступит только через 15 лет — после этого ограничения снимаются, становятся доступны в том числе сделки с иностранными покупателями и компаниями.
Льготная схема оплаты запрещена
Ранее в Сингапуре действовала система отсроченных платежей, которая позволяла покупателям внести только 20% стоимости квартиры на старте, а оставшиеся 80% — после получения разрешения на заселение. Обычно за использование такой схемы девелоперы добавляли к цене 2–3%.
Теперь эта практика отменена. Власти заявили, что мера направлена на повышение финансовой дисциплины покупателей и выравнивание условий с другими сегментами строящегося жилья. Для всех новых проектов будет действовать стандартная схема поэтапных платежей, привязанная к этапам строительства.
Решено усилить защиту покупателей, приобретающих первое жильё. Их долю в новых проектах увеличат с 70% до 90%, а приоритетный доступ продлят с одного месяца до двух лет. Это должно повысить шансы подобных граждан Сингапура на покупку.
В последние годы доля покупателей, впервые приобретающих жильё, заметно снизилась — с половины сделок в 2020 году до 30–40% в 2024–2025. Всё чаще квартиры приобретают повторные покупатели, которые уже продали своё первое жильё и располагают более высоким бюджетом.
Рост цен на рынке недвижимости Сингапура
Решение связано с заметным перегревом рынка и быстрым ростом цен на жильё этого сегмента. В 2021–2025 годах около 75% квартир этого типа были реализованы в течение пяти лет после завершения обязательного срока проживания. Для сравнения: в предыдущем периоде показатель составлял 45%.
За последние десять лет медианная цена новых квартир выросла на 120% — с 797 сингапурских долларов ($590) за квадратный фут в 2015 году до 1 754 долларов ($1 299) в 2025-м. Для сравнения, в сегменте частного жилья вне центральных районов рост за тот же период составил 96% — с 1 150 до 2 252 ($851 – $1 666), по данным PropNex. К апрелю 2026 года медианная цена новых объектов достигла 1 843 местных долларов ($1 364). В аналогичном сегменте частного жилья показатель составил 2 278 ($1 686).
Доходность перепродаж жилья в Сингапуре
Дополнительное давление на рынок создаёт высокая доходность перепродаж. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, такие объекты стабильно входят в число лидеров по процентной прибыли при перепродаже, что усиливает интерес инвесторов и ускоряет рост цен.
В первом квартале 2026 года пять самых прибыльных сделок показали прирост стоимости на 130–140%. Для сравнения, в первом квартале 2023-го диапазон доходности по крупнейшим договорам составлял 83–86%.
По оценкам отраслевых консультантов, такие квартиры всё чаще приносят владельцам крупную прибыль уже спустя несколько лет после обязательного периода проживания, что усиливает спекулятивный спрос и давление на рынок. Ранее жильё этого типа создавалось как более доступная альтернатива частным квартирам для семей со средним доходом. Однако ограниченное предложение и высокий спрос привели к тому, что оно всё чаще используется как инструмент инвестиций.
Последствия реформы в Сингапуре для инвесторов
Реформа executive condominiums вызвала активную реакцию участников рынка. Главный исполнительный директор ERA Singapore Маркус Чу отметил, что изменения смещают рынок в сторону долгосрочных владельцев. Новые правила «сократят долю инвестиционно мотивированных покупателей и изменят структуру спроса».
Расширение квоты для покупателей первого жилья до 90% и увеличение периода приоритетных продаж до двух лет может заметно повлиять на динамику старта проектов. Ранее нераспроданные квартиры быстро выкупались покупателями второго жилья, однако теперь этот механизм будет работать слабее, что способно замедлить продажи на раннем этапе.
Аналитики International Investment отмечают, что новые меры способны в целом снизить активность инвесторов и других покупателей. Также ужесточение правил может отразиться на скорости продаж и усилить неопределенность девелоперов. Также не исключено перераспределение спроса в сторону других сегментов жилья и, как вариант, уход на рынки других стран.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment