Инвестиции в земельные участки Барселоны: подробной обзор рынка

Фото: Republic.ru

О рынке земельных активов Барселоны и её провинции.

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Барселоны (Испания) Наталья Метельская рассказала о рынке земельных активов Барселоны и её провинции все, что нужно знать инвестору. Цены, особенности, динамика рынка.

Барселона, столица Каталонии, традиционно обладала существенным международным влиянием. Уже в Х веке в городе был построен порт к югу от горы Монжуик, который в настоящее время занимает ведущую позицию, продемонстрировав рост трафика в 2017 году на 26%, что является самым высоким показателем в Европе. Порт Барселоны является шестым в мире и первым в Европе по количеству круизов. Активный рост туристического и бизнес-сектора (Барселона - третий европейский деловой центр после Парижа и Вены) оказывает существенное влияние на строительство и урбанистическую реконструкцию каталонской столицы, и, как следствие, на рост стоимости земельных активов и освоение территорий прилегающих городов-спутников.

Провинция Барселоны занимает площадь 7.726 км2 и насчитывает 311 населённых пунктов, в которых проживают по данным на 2017 год 5.576.037 жителя, около 30% которых зарегистрированы в столице.

Согласно данным Института Строительных Технологий Каталонии (ITeC), члена Euroconstruct - аналитической группы, образованной 19 институтами Европы - строительный сектор в Испании в этом году вырастет на 4,8%, в основном благодаря строительству жилой недвижимости, где данный показатель достигает 8%. Несмотря на такую положительную динамику, директор ITeC Франциско Диегез, подчеркивает, что Испания все ещё значительно отстает от того объёма строительства, который необходим.

Нехватка жилья в крупных городах негативно сказывается на стоимости новостроек, и хотя цены не достигли пиковых значений, которые наблюдались в 2017 году, уместно говорить о приближающемся новом «пузыре».

Негативное влияние на решение квартирного вопроса в Барселоне оказывают так называемые «фонды-стервятники», скупившие во время кризиса 80 зданий и проводящие политику давления на арендаторов с целью их выселения, в связи с чем мэрия города проводит многочисленные расследования случаев нарушения прав квартиросъёмщиков, чтобы обеспечить «доступность» жилья для рабочего класса. Таким образом, высокие арендные цены приводят к вытеснению местного населения на окраины и в ближайшие города с хорошей транспортной инфраструктурой, где, в свою очередь, мы видим рост стоимости урбанизированных земель.

Согласно статистическим данным Министерства Развития, общее количество сделок, проведённых с земельными активами в провинции Барселона в 2017 году составило 1929 операций, а за первое полугодие 2018-го - 1065 сделок, на общую сумму €452.462,48 и €238.433,11 тысяч, соответственно.

И хотя в целом динамика цен положительная, политические аспекты негативно сказались на маркерах стоимости земельных участков в Барселоне. Не следует недооценивать последствия решения городского совета принудить застройщиков резервировать 30% сдаваемых в эксплуатацию квартир для фонда социального жилья.

Франциско Диегез заверяет, что подобная модификация или приведет к девальвации цены на земельные участки на территории метрополитена Барселоны, или, с другой стороны, заставит застройщиков повысить цену для компенсации своих затрат.

Не хотелось бы, чтобы опасения директора ITeC оправдались, но по мнению застройщиков в столице Каталонии возможно снижение сделок по покупке земельных участков для многоквартирного строительства по крайней мере до следующих муниципальных выборов, которые пройдут 26 мая 2019 года.

В переводе на язык цифр, в 2017 году в провинции наблюдалась следующая динамика стоимости квадратного метра: €240,74 (1 квартал); €246,77 (2 квартал); €239,44 (3 квартал) и €242,71 (4 квартал). Первое полугодие 2018 года продемонстрировало тенденцию к снижению - с €237,09 в первом квартале до €215,24€ во втором.

Несколько иную статистику предлагает портал Idealista. Согласно их исследованию, стоимость 1м2 земель в городах провинции Барселона с населением более 50.000 человек в 2017 году превысила €491,5.

К сожалению, статистические данные лишь характеризуют картину в целом, поскольку отображают среднюю стоимость всех участков, находящихся в городской черте - как тех, на которых разрешено индивидуальное строительство, так и тех, где возможно возведение многоэтажных зданий различной эксплуатации: жилых, офисных или индустриальных зданий, в том числе, учебных, спортивных и медицинских учреждений.

На момент публикации статьи, согласно базе данных портала по продаже недвижимости Habitaclia, в черте города Барселона предлагаются на продажу 84 земельных участка. Всего же по провинции заявлено на продажу 2.060 объектов городской земельной недвижимости.

Самый экономичный вариант - участок для строительства частного дома площадью 1.354 м2 и стоимостью 235.000€ (174€/м2). Самое дорогое предложение 11.848€/м2 -€2.500.000 за участок площадью 211м2, на котором разрешено строительство пятиэтажного жилого дома общей площадью 1.112м2 (2248€/м2).

Барселона - компактный город, окружённый холмами и лесными массивами природных парков, на территории которых запрещено строительство, что не позволяет городу разрастаться. В связи с этим населённые пункты в пригороде представляют интерес для индивидуальной застройки.

Крупные строительные компании не рассматривают урбанизацию или застройку отдельно взятых земельных участков, поэтому на рынке доступны предложения в диапазоне 500€/м2. Тоже самое можно сказать о городах с частным сектором плотной застройки, где участки площадью 400-500 м не интересны инвесторам или местной элите. Среди таких городов можно отметить Санта-Колома-де-Сервелье, Барбера-дель-Вальес, Аргентона и прочие. Как правило, градостроительные планы таких поселений составлялись давно, но по ряду причин не были застроены. В настоящее время, в районе Марезме (побережье Барселоны) при урбанизации земель минимально допустимый размер участка должен составлять 500м2.

Участки в урбанизациях в радиусе 30-50 км от Барселоны без подведённых коммуникаций, в том числе и от банков, можно приобрести начиная от 10€/м2, для участков от 20 соток. Основная проблема подобных посёлков - отсутствие асфальтного покрытия или же дороги очень плохого качества, требующие ремонта, и подойдут только для любителей деревенского образа жизни на лоне природы.

В провинциальных городках с развитой инфраструктурой и славящихся своим частным сектором среди населения с уровнем дохода выше среднего, можно приобрести земельный участок для индивидуального строительства со всеми подведёнными коммуникациями начиная от 1.000€/м2. В случае, если имеется архитектурных проект, одобренный мэрией города, стоимость может увеличится в 1,5 раза, в зависимости от проекта.
Среди основных доводов в пользу развития частного жилого сектора, следует отметить увеличение продаж модульных и каркасных домов, а также, изменение государственной политики в отношении платных дорог.

Так, согласно данным портала Habitissimo, на котором зарегистрированы 94 тыс. профессионалов строительного сектора, объём продаж сборных домов за последние два года вырос более чем в три раза. Если в 2015 году было продано лишь около 2000 домов, то в 2017-м их количество превысило 7000.

Помимо увеличения спроса на недорогое быстровозводимое качественное жилье, позитивно скажется на росте индивидуального строительства недавнее решение правительства не продлевать договора концессии земель, по которым проходят платные автомагистрали, если срок таких договоров заканчивается в 2018-2021 гг. В связи с этим, более 500 км дорог станут бесплатными, и населённые пункты и урбанизации, на сегодняшний момент отрезанные горными серпантинами и «платниками», станут более привлекательными для населения, работающего в близлежащих городах или индустриальных полигонах.

В подтверждение вышесказанного, мэрия города объявила о расширении 1-й тарифной транспортной зоны Барселоны чтобы, таким образом, стоимость проезда городским транспортом между 18 городами провинции и Барселоной приравнялась с стоимости проезда в зоне метрополитена каталонской столицы. В Барселоне действует интегрированная система, позволяющая использовать 1 билет на проезд всеми видами транспорта, которая признана лучшей и самой экономной в Испании.

Таким образом, с 2019 года города Бадия-дель-Вальес, Барбера-дель-Вальес, Вегас, Кастельбисбал, Сердальола-дель-Вальес, Сервельё, Корбера-дель-Льобрегат, Молинс-де-Рэй, Пальеха, Ла Пальма-де-Сервельё, Эль Папиол, Рипольет, Сант-Андрэу-де-ла-Барка, Сант-Климэнт-де-Льобрегат, Сант-Кугат-дель-Вальес, Сант-Висенс-дельс-Ортс, Санта-Колома-де-Сервельё и Террэльес-де-Льобрегат, которые входят во вторую зону, но по сути, в обозримом будущем составят часть мегаполиса, войдут в интегрированную сеть городского транспорта Барселоны. Многим жителям этих городов приходится ездить на работу в столицу, и благодаря этому расширению, их расходы на транспорт снизятся вдвое.

Следует отметить, что подобное расширение благотворительно скажется на индустриальных полигонах и технологических парках, расположенных на территории перечисленных муниципалитетов. Соответственно, освоение земель и строительство будет сосредоточено в указанных выше направлениях.

Исходя из всего выше сказанного, можно утверждать, что земельные активы в провинции Барселона недооценены инвесторами.

International Investment