Шведская недвижимость оживает, но вакантность остается высокой

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Швеции во втором квартале 2026 года достиг 71,6 млрд крон, увеличившись на 85% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Крупные портфельные сделки и снижение доходности лучших объектов указывают на возвращение покупателей, однако высокая доля свободных офисов и складов показывает, что восстановление стоимости недвижимости пока опережает улучшение арендного рынка.

Инвестиции в недвижимость Швеции выросли на 85%

В новом выпуске MarketBeat компания Cushman & Wakefield учла 179 сделок стоимостью более 40 млн крон каждая. Совокупная площадь проданных объектов составила 3,36 млн кв. м. Шведские покупатели обеспечили 95% вложенного капитала, а доля зарубежных инвесторов ограничилась 5%. Это означает, что нынешнее оживление опирается преимущественно на внутренние фонды, пенсионные организации, биржевые компании и частных собственников.

Арендное жилье стало крупнейшим сегментом рынка с объемом операций 17,8 млрд крон и долей 25%. На промышленные и логистические объекты пришлось 13 млрд крон, или 18% оборота. Офисы обеспечили 10,4 млрд крон и 14%, торговая недвижимость — 7,9 млрд крон и 11%. Еще 22,6 млрд крон пришлось на смешанные и специализированные активы.

Крупнейшей операцией квартала стала покупка компанией Wihlborgs портфеля Castellum из 95 объектов. Активы общей площадью 639 тыс. кв. м были оценены в 13,3 млрд крон, или примерно 21 тыс. крон за кв. м. Пенсионная организация Alecta приобрела у Castellum два офисных здания в Стокгольме за 5,01 млрд крон. Их совокупная площадь составила 36,1 тыс. кв. м, а цена — около 139 тыс. крон за кв. м.

Две операции обеспечили более четверти квартального инвестиционного оборота. Поэтому рост на 85% нельзя полностью интерпретировать как равномерное восстановление всех регионов и категорий недвижимости. Показатель отражает одновременно возвращение ликвидности и влияние нескольких исключительных по размеру сделок.

Цены лучших объектов начали восстанавливаться

Доходность лучших офисов и нового арендного жилья снизилась до 3,75%. Доходность недвижимости показывает отношение годового арендного потока к цене объекта. При неизменной аренде ее снижение означает, что покупатели готовы платить за тот же доход больше.

Для качественных складов в Стокгольме и Гётеборге показатель остался на уровне 4,85%, для торговых центров — 4,45%. Доходность магазинов на центральных улицах Стокгольма снизилась до 3,85%, а торговых парков — до 5,75%. Динамика указывает на наиболее заметное восстановление спроса в центральных офисах, новом жилье и отдельных форматах торговой недвижимости.

Доходность десятилетних государственных облигаций Швеции в мае находилась около 2,7%. Разница между государственными бумагами и лучшими офисами составляла немногим более одного процентного пункта. Такой разрыв оставляет инвесторам ограниченный запас на случай роста стоимости кредитов, снижения аренды или непредвиденных расходов на модернизацию зданий.

Экономика Швеции остается нестабильной

Статистическое управление Швеции зафиксировало сокращение валового внутреннего продукта на 0,2% в первом квартале 2026 года относительно предыдущих трех месяцев. В годовом выражении экономика выросла на 2%. Предварительный индикатор за май оказался сильнее: выпуск увеличился на 0,9% за месяц и на 3,9% относительно мая 2025 года.

Потребительская инфляция в июне замедлилась до 0,7%. Показатель с фиксированной ипотечной ставкой, который Центральный банк использует как основной ориентир, составил 1,3%. Безработица с учетом сезонных колебаний в мае оставалась высокой — 8,7%. Сочетание низкой инфляции, слабого рынка труда и неравномерного роста экономики поддерживает спрос на снижение стоимости финансирования, но одновременно ограничивает способность компаний расширять офисы и склады.

Центральный банк Riksbank в июне сохранил основную ставку на уровне 1,75%. Регулятор назвал базовую инфляцию низкой и экономическую активность слабее нормального уровня, однако предупредил о риске ускорения цен из-за перебоев в поставках. Вероятность повышения ставки позднее в 2026 году увеличилась по сравнению с мартовской оценкой.

Национальный институт экономических исследований ожидает ускорения внутреннего спроса осенью. Его июньский прогноз предполагает повышение ставки на 0,25 процентного пункта в конце 2026 года и еще один аналогичный шаг в 2027-м. Реализация этого сценария способна снова повысить расходы компаний с короткими сроками фиксации процентов.

Офисы Стокгольма дорожают при вакантности 18,5%

В первой половине 2026 года в трех крупнейших городских регионах ввели 76,8 тыс. кв. м новых офисов — на 22,4% меньше, чем годом ранее. На Большой Стокгольм пришлось 45,8 тыс. кв. м, на Большой Гётеборг — 31 тыс. кв. м. В Мальмё значимого нового ввода в этот период не отмечено.

Доля свободных помещений, или вакантность, в Большом Стокгольме составила 18,5%. В центральном деловом районе свободными оставались 8% офисов, в расширенном центре — 14%, во внешних районах — 23%. Высокий показатель за пределами центра связан с тем, что ввод новых зданий в предыдущие годы опережал спрос арендаторов.

В Большом Гётеборге вакантность находилась на уровне 15%, а в центральном деловом районе достигала 17%. В Большом Мальмё показатель вырос на один процентный пункт за квартал — до 17%, включая 9% в центре. Мальмё стало единственным из трех крупнейших рынков, где доля свободных помещений заметно увеличилась во втором квартале.

Годовая ставка аренды лучших офисов в центре Стокгольма поднялась до 9 850 крон за кв. м. В Гётеборге она сохранилась на уровне 4 500 крон, в Мальмё — 3 800 крон. Доходность лучших столичных офисов снизилась до 3,75%, тогда как в двух других городах осталась на уровнях 4,5% и 4,8%.

Такая динамика подтверждает дальнейшее расслоение рынка. Новые энергоэффективные здания в центре сохраняют возможность повышать аренду, в то время как устаревающие офисы во внешних районах конкурируют за ограниченное число компаний.

Крупнейшими договорами аренды стали две сделки Ericsson в Стокгольме общей площадью 97,7 тыс. кв. м. Компания арендовала 58 тыс. кв. м у Atrium Ljungberg и 39,7 тыс. кв. м у Castellum. Масштаб контрактов улучшает показатели поглощения помещений, но не устраняет общий избыток офисов в пригородных районах.

Отчет содержит несогласованность в данных о строящихся офисах. В текстовой части и разбивке по городам указано около 271 тыс. кв. м: 180 тыс. в Стокгольме, 78,7 тыс. в Гётеборге и 12 тыс. в Мальмё. В итоговой строке таблицы приведено 372 тыс. кв. м, что не соответствует сумме региональных показателей. Для оценки рынка корректнее использовать разбивку по городам и значение около 271 тыс. кв. м.

Складская недвижимость столкнулась с ростом предложения

В первой половине года в Швеции ввели почти 181 тыс. кв. м складской и распределительной недвижимости. Во втором квартале было завершено около 107 тыс. кв. м — на 13% больше, чем годом ранее. Гётеборг получил 47 тыс. кв. м, регион Эресунн — 9 тыс., остальные города — около 51 тыс. кв. м.

Общенациональная вакантность складов увеличилась до 9,5%. В Стокгольме свободными оставались 12% площадей, в Гётеборге — 6,5%, в региональных городах — 11%. Эресунн стал исключением: там показатель снизился до 5,5%.

К концу 2026 года совокупный объем ввода может достигнуть 640 тыс. кв. м. Около 26% строящихся объектов относятся к спекулятивным проектам, то есть возводятся без заранее заключенного договора с арендатором. Доля ниже пиков предыдущих лет, но новый ввод способен сохранить давление на рынок Стокгольма и небольших городов.

Заявленные арендные ставки не изменились за год. В Стокгольме они составляли около 1 050 крон за кв. м, в Гётеборге — 1 000, в Эресунне — 850, в региональных городах — 675 крон. Стабильная официальная ставка при росте свободных площадей может означать, что собственники конкурируют с помощью льготных периодов, оплаты переоборудования и других условий договора, не снижая опубликованную цену.

Торговая недвижимость показала самый быстрый рост

Объем вложений в магазины, торговые центры и торговые парки достиг 7,9 млрд крон. Это на 163% больше, чем во втором квартале 2025 года, когда показатель составлял около 3 млрд крон. Ставки аренды лучших торговых помещений Стокгольма выросли за квартал на 2,2–3,6% в зависимости от формата.

Объем розничных продаж в мае был на 8,3% выше прошлогоднего уровня с учетом числа рабочих дней. Продажи товаров длительного пользования увеличились на 10,8%, остальных товаров без учета алкогольной сети Systembolaget — на 5,5%. При этом показатель доверия потребителей оставался ниже нормального уровня, а планы крупных покупок были сдержанными.

Резкий рост инвестиций показывает, что покупатели рассчитывают на продолжение восстановления потребления. Риск заключается в том, что цены объектов и арендные ожидания могут расти быстрее доходов арендаторов, особенно если безработица останется высокой или денежно-кредитная политика снова станет жестче.

Арендное жилье сохранило лидерство

Сделки с многоквартирным арендным жильем достигли 17,8 млрд крон. Это на 6,3% меньше, чем годом ранее, однако сегмент сохранил первое место по объему инвестиций. Наибольший интерес вызывали новые качественные комплексы в Большом Стокгольме.

Доходность лучших новых проектов снизилась до 3,75% в Стокгольме и 4,3% в Гётеборге. В Мальмё показатель остался на уровне 4,5%. Регулируемая годовая аренда новых квартир оценивалась в 2 950 крон за кв. м в Стокгольме, 2 450 крон в Гётеборге и 2 350 крон в Мальмё.

В четвертом квартале 2025 года в трех крупнейших агломерациях начали строительство примерно 4 600 квартир в многоквартирных домах — на 63% больше, чем годом ранее. Рынок вышел из наиболее глубокой фазы спада, однако число новых проектов по-прежнему примерно вдвое ниже уровня конца 2021 года.

Долговые риски шведского рынка сохраняются

Финансовый надзор Finansinspektionen отмечает укрепление положения коммерческих владельцев, но продолжает считать сектор уязвимым. У части компаний сохраняются высокая долговая нагрузка, короткий период фиксации процентных ставок и значительная вакантность. Шведские банки имеют крупные требования к отрасли, поэтому ухудшение стоимости объектов или арендного потока способно увеличить кредитные потери.

Снижение доходности и увеличение числа сделок показывают, что наиболее резкая переоценка недвижимости завершилась. Полного восстановления пока нет: стоимость лучших активов уже растет, но рынок аренды по-прежнему сталкивается с избытком офисов и складов.

FAQ: рынок недвижимости Швеции в 2026 году

Насколько вырос объем сделок с недвижимостью Швеции?

Во втором квартале 2026 года объем операций достиг 71,6 млрд крон, увеличившись на 85% в годовом выражении. В статистику вошли 179 сделок дороже 40 млн крон.

Какой сегмент привлек больше всего инвестиций?

Первое место заняло многоквартирное арендное жилье с объемом 17,8 млрд крон и долей 25%. Вторым стал промышленно-логистический сегмент с 13 млрд крон.

Что означает снижение доходности недвижимости?

Доходность показывает отношение арендного дохода к цене объекта. Ее снижение обычно означает рост стоимости недвижимости при условии, что арендный поток остается стабильным.

Почему офисный рынок Стокгольма считается неоднородным?

В центре вакантность составляет 8%, а во внешних районах достигает 23%. Лучшие центральные офисы дорожают, тогда как менее современные здания сталкиваются с избытком свободных помещений.

Что происходит на рынке складов Швеции?

Национальная вакантность выросла до 9,5%, а в Стокгольме — до 12%. Предложение продолжает увеличиваться, и за весь 2026 год может быть введено около 640 тыс. кв. м.

Почему торговая недвижимость привлекла больше инвесторов?

Рост розничных продаж и повышение аренды в лучших объектах усилили ожидания восстановления потребления. Объем сделок увеличился на 163%, хотя доверие домохозяйств остается ниже нормы.

Как сообщают эксперты International Investment, рост инвестиционного оборота на 85% еще не означает полного оздоровления шведского рынка недвижимости. Крупные портфельные сделки существенно улучшили квартальную статистику, а снижение доходности сконцентрировано преимущественно в лучших объектах. Высокая вакантность офисов и складов продолжает ограничивать арендные потоки. Наиболее устойчивыми выглядят современное жилье, центральные офисы и качественные торговые объекты, тогда как владельцы устаревающих зданий с высокой долговой нагрузкой остаются зависимыми от рефинансирования и возможного повышения ставок.