США снова теряют покупателей жилья

Продажи существующего жилья в США снизились в июне, хотя выбор объектов на рынке стал шире. Рекордные цены, ипотечные ставки выше 6% и слабая доступность жилья удерживают покупателей от сделок, превращая рынок не в кризисный, а в «замороженный»: продавцы не готовы резко снижать цены, а покупатели не готовы брать дорогой долг.

Продажи жилья в США снова снизились

Американский рынок вторичного жилья завершил июнь слабее ожиданий. Продажи существующих домов снизились на 2,4% к маю и составили 4,09 млн сделок в пересчёте на годовой темп. Год к году показатель вырос на 2,8%, но уровень активности остаётся низким для крупнейшего жилищного рынка мира. Национальная ассоциация риелторов США, NAR, учитывает в этом показателе ранее построенные односемейные дома, квартиры в многоквартирных домах и кооперативное жильё.

Слабый результат особенно заметен потому, что весенний сезон обычно считается ключевым для продаж. Семьи стараются закрыть сделки до начала учебного года, а продавцы чаще выводят объекты на рынок. В 2026 году этот сезон не дал обычного ускорения: покупатели увидели больше вариантов, но не получили достаточного снижения стоимости владения.

Рекордная цена стала главным барьером

Средняя цена ранее построенного дома в США достигла $440 600, обновив исторический максимум. За год показатель вырос на 1,8%, продолжив многолетнюю серию годового роста цен. Для собственников это поддерживает стоимость активов, но для покупателей, особенно для тех, кто выходит на рынок впервые, такой уровень цен усиливает разрыв между доходами и стоимостью жилья.

Проблема не только в цене дома. Покупатель оплачивает первоначальный взнос, ипотеку, страхование, налог на недвижимость, ремонт, коммунальные платежи и комиссии по сделке. Поэтому даже умеренный годовой рост цены на 1,8% становится болезненным, если он накладывается на ипотечную ставку выше 6% и высокую базу стоимости после резкого подорожания жилья в предыдущие годы.

Ипотека удерживает рынок на низкой скорости

Ипотечная ставка остаётся ключевым ограничителем спроса. Freddie Mac сообщил, что средняя ставка по 30-летнему фиксированному ипотечному кредиту на 25 июня 2026 года составила 6,49% против 6,47% неделей ранее. Годом ранее она была выше — 6,77%, но текущий уровень всё равно остаётся слишком высоким для быстрого восстановления продаж. По 15-летней ипотеке средняя ставка составила 5,84%.

Фиксированная ипотека — это кредит, где ставка не меняется весь срок договора. В США такой продукт особенно важен, потому что многие владельцы оформили кредиты под 3–4% в период низких ставок и теперь не хотят продавать дом, чтобы покупать новый объект уже под более дорогой кредит. Этот эффект «запертой ставки» сокращает естественную мобильность рынка: владельцы не выходят на продажу, а покупатели не могут расширить бюджет.

Запас домов вырос, но баланса нет

На рынке было около 1,56 млн непроданных домов, что соответствует 4,6 месяца предложения при текущем темпе продаж. Этот показатель означает, сколько времени понадобилось бы, чтобы распродать текущий запас объектов, если новые дома не выходили бы на рынок. Для сбалансированного рынка обычно называют ориентир около пяти-шести месяцев предложения, поэтому июньский уровень уже ближе к норме, но всё ещё не означает избытка жилья.

Рост запасов меняет характер проблемы. В 2021–2023 годах слабые продажи часто объясняли прежде всего дефицитом объектов. В 2026 году выбор стал шире, но продажи всё равно падают. Это показывает, что рынок упёрся не только в предложение, а в доступность. Покупатели не отказываются от сделки из-за отсутствия домов; они всё чаще отказываются из-за цены ежемесячного платежа.

Покупатели первого жилья остаются под давлением

Доля покупателей первого жилья в июне составила 33%. Это выше, чем в отдельные месяцы слабого рынка, но всё ещё ниже уровня, который обычно нужен для устойчивого обновления спроса. Первые покупатели сильнее зависят от ипотечной ставки и первоначального взноса, потому что у них нет капитала от продажи прежнего жилья.

Для этой группы рекордная цена $440 600 означает особенно высокий порог входа. При ставке около 6,5% даже небольшое изменение цены или ставки резко меняет ежемесячный платёж. Молодые семьи и арендаторы вынуждены выбирать между покупкой меньшего жилья, переездом в более дешёвый регион, отсрочкой сделки или продолжением аренды. Это поддерживает спрос на аренду и замедляет переход домохозяйств в собственное жильё.

Новые дома конкурируют с вторичным рынком

Рынок новостроек также показывает слабую динамику. Бюро переписи США и Министерство жилищного строительства и городского развития сообщили, что продажи новых односемейных домов в мае 2026 года составили 580 тыс. в пересчёте на годовой темп. Новые дома не заменяют полностью вторичный рынок, но дают покупателям альтернативу, особенно там, где застройщики предлагают скидки, субсидирование ставки или помощь с закрытием сделки.

Разница между новыми и существующими домами важна для понимания цен. На вторичном рынке продавец часто ориентируется на прошлые сделки и не хочет снижать цену, если у него есть дешёвая старая ипотека и нет срочной необходимости переезда. Застройщик действует иначе: ему нужно продавать готовые объекты, обслуживать кредитные линии и запускать новые очереди строительства. Поэтому новостройки в отдельных регионах могут быстрее адаптироваться к слабому спросу.

Региональные рынки расходятся

Национальная статистика скрывает сильные различия между регионами. В одних городах, где зарплаты высоки, предложение ограничено, а рынок труда устойчив, продавцы всё ещё удерживают цены. В других, особенно на рынках с активным строительством и резким ростом цен в предыдущие годы, покупатели получают больше пространства для торга. Разрыв между Северо-Востоком, Средним Западом, Югом и Западом становится важнее общего среднего показателя.

Для инвесторов это означает, что единая фраза «рынок жилья США» всё хуже описывает ситуацию. В одних сегментах сохраняются очереди на качественные объекты, в других растёт срок экспозиции и продавцы идут на уступки. Особенно чувствительными остаются рынки, где цены сильно выросли после пандемии, а доходы покупателей не успели догнать стоимость владения.

Доступность стала главным показателем рынка

Доступность жилья — это соотношение доходов домохозяйства, цены объекта, ипотечной ставки и расходов на владение. В июне именно этот показатель оказался важнее, чем количество объектов на рынке. Даже если выбор домов растёт, покупатель не возвращается к сделке автоматически, если ежемесячный платёж остаётся слишком высоким.

Для экономики слабые продажи вторичного жилья имеют широкие последствия. Каждая сделка обычно тянет за собой расходы на ремонт, мебель, бытовую технику, страхование, юридические услуги, переезд и комиссии. Когда рынок замедляется, страдают не только риелторы и ипотечные брокеры, но и весь потребительский сектор вокруг жилья.

Рынок ждёт снижения ставки, но не получает его

Главный сценарий для оживления рынка — снижение ипотечных ставок или заметная коррекция цен. Пока ни одно из условий не реализовалось в достаточном масштабе. Ставки остаются выше 6%, а цены обновляют максимум. При этом рост запасов даёт покупателям больше выбора, но не создаёт сильного давления на продавцов по всей стране.

Рынок оказался в промежуточном состоянии. Он уже не перегрет так, как в период сверхнизких ставок, но ещё не стал доступным для широкого круга покупателей. Сделки идут, но в основном там, где покупатели имеют высокий доход, большой первоначальный взнос, продают прежнее жильё или получают уступки от продавца.

Как сообщают эксперты International Investment, июньские данные показывают не обвал рынка жилья США, а затяжную блокировку спроса. Рост запасов должен был облегчить ситуацию, но рекордная цена и ставка около 6,5% не дают покупателям вернуться массово. Главный риск второй половины 2026 года — не резкое падение цен, а длительный период низкой ликвидности, когда объекты есть, но сделок недостаточно, чтобы рынок снова стал нормальным каналом накопления капитала для среднего класса.