В Великобритании растут арендные ставки, объемы торговли и стоимость земли

На фоне высоких арендных ставок и развития розничной торговли в Великобритании начали повышаться цены на землю. В целом оценки коммерческой недвижимости в Европе стабилизируются, а стоимость портфеля REIT выросла на 0,2% за последние шесть месяцев, пишет Bloomberg.

В публикации отмечено, что British Land Co. зафиксировала рост стоимости своего портфеля офисных зданий, складов и магазинов в первой половине года, чему способствовало привлечение большего капитала в сектор розничной торговли. «Несмотря на сохраняющиеся геополитические риски и некоторую волатильность, связанную с недавним бюджетом и выборами в США, портфель British Land хорошо подготовлен к переломному моменту в цикле», – сообщил исполнительный директор Саймон Картер.

За последние несколько лет повышение процентных ставок сильно повлияло на стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании. Однако это влияние было частично смягчено ростом арендной платы, который продолжался, несмотря на замедление экономики, из-за нехватки лучших и наиболее экологичных помещений.

Рост акций привел к тому, что British Land вернулась в высший эшелон Великобритании после того, как в прошлом году ее понизили до FTSE 250. На многих европейских рынках есть признаки того, что цены стабилизируются или темпы снижения, по крайней мере, замедляются.

Компания British Land изменила структуру своего портфеля магазинов, сосредоточившись на торговых центрах, состоящих из нескольких магазинов, расположенных вокруг бесплатной парковки, которые становятся всё более популярными среди ритейлеров, стремящихся сократить расходы на доставку и возврат товаров. С апреля она вложила 711 миллионов фунтов стерлингов ($903 млн) в торговые центры, выбирая их по принципу высокой привлекательности и хорошей заполняемости.

Суперпремиальные помещения, которые компания развивает в своих кампусах, тоже выигрывают от «значительного дисбаланса между спросом и предложением на новые и существенно отремонтированные помещения», как говорится в заявлении Картера из British Land. Это особенно заметно в Сити, где, по оценкам компании, в ближайшие четыре года возникнет дефицит в 5 миллионов квадратных футов.

Ранее эксперты отмечали, что конец эпохи дешёвых денег в 2022 году привёл к тяжёлым последствиям для европейского сектора недвижимости. Поток долгов и высокие цены более десяти лет стимулировали агрессивную экспансию арендодателей по всему сектору, но изменение ситуации привело к краху в том числе крупных компаний. В 2024-м ситуация начала меняться, поскольку нехватка строительства, особенно жилья, поддерживает высокие арендные ставки и открывает путь к восстановлению.

Публичные рынки были заморожены для большинства арендодателей на протяжении большей части последних двух лет, но теперь они разблокированы. К сентябрю 2024 года европейские компании, занимающиеся недвижимостью, привлекли 18 млрд евро ($20 млрд) долга и собственного капитала, что почти вдвое превышает примерно 10 млрд, привлеченных за весь 2023 год, по данным EPRA.

Мэтью Норрис, глава отдела ценных бумаг в сфере недвижимости в инвестиционной компании Gravis Capital, считает, что предложение будет сокращаться. Арендная плата растёт, а процентные ставки снижаются. «Было бы безумием продавать недвижимость частным инвесторам, когда все эти неблагоприятные факторы становятся благоприятным», – полагает он.

На многих европейских рынках есть признаки того, что цены стабилизируются или, по крайней мере, темпы снижения замедляются. Это вселяет оптимизм. По данным Bloomberg, выручка от первичных публичных предложений и продажи акций в зарегистрированных на бирже компаниях превышает сумму за тот же период 2023 года более чем в три раза. В рамках последней сделки испытывающий трудности шведский арендодатель SBB предлагает 49% акций своей жилой компании Sveafastigheter AB.

За три месяца, закончившихся в июне, ежеквартальный индекс недвижимости MSCI в Европе зафиксировал восьмой квартал подряд снижения стоимости капитала, хотя это падение было более чем компенсировано ростом арендной платы, что привело к общей доходности в 1,1%. В Великобритании показатель оценки коммерческой недвижимости в августе не изменился после трёх месяцев незначительного роста, по данным индекса CBRE Group Inc.

Инвесторы неожиданно оказались готовы скупать облигации арендодателей, которые до недавнего времени были вытеснены с рынка, но это обусловлено упрощенным представлением о том, что падение ставок поднимет все проблемы, пояснил Робин Уссон, старший аналитик-исследователь в Neuberger Berman. По его словам, акцент на соотношении долга к активам, а не на прибыли, маскирует истинную кредитоспособность некоторых эмитентов и усиливает отголоски бума за годы до того, как ставки резко выросли.

Эндрю Кумбс, генеральный директор немецкой и британской компании Sirius Real Estate Ltd., подчеркнул, что слишком долго люди в сфере недвижимости могли работать с очень низкой стоимостью заёмных средств и извлекать выгоду из цикла, даже если чистая операционная прибыль едва росла. «Очевидно, что сейчас мы находимся не на этом этапе», – добавил он.

Восстановление происходит неравномерно в странах и различных секторах рынка. Например, в той же Великобритании отмечены проблемы со строительством и жилой недвижимостью.

Читайте также:

Британцы начали чаще дарить дома на фоне повышения налогов

Великобритания намерена кардинально изменить рынок арендного жилья

В Лондоне снижаются цены и количество сделок на рынке элитной недвижимости